众创空间：公寓写字楼的破局之径

柒石

“万众创业，人人创业”的众创时代，大量创客是否聚焦于高端公寓与写字楼，我们不敢断言，但未来会有越来越多的年轻人投身于这一创业大潮中来。互联时代需要共享式办公，办公空间的利用率会更高。未来只有能满足高效办公、低成本办公，能为创客提供更多个性化服务、体验式服务的办公空间才会有生命力。

对于公寓、写字楼等办公产品，开发商更多是从地产开发角度来做的产品定位，是一种传统地产开发思维。而WeWork这种模式，更多是一种商业运营思维，讲究运营获利，这种办公租赁模式会让大量服务性不强、配套落后的公寓、写字楼开发商在市场中被淘汰。

公寓写字楼与众创空间有机结合才有希望

众创空间运营本质上是做风险投资，不是单纯在做物业租赁。未来的公寓、写字楼要在这方面下功夫，为创客们做好共享办公空间。

公寓、写字楼和众创空间的运营模式是否能有机结合的关键，就是公寓、写字楼产品定位的问题。一方面，众创空间需要公寓、写字楼类的产品提供一个什么样的配套，包括硬件、软件、公共等方面；另一方面，相互结合涉及到联合办公也就是WeWork的题材。

众所周知，现在写字楼等商业地产面临去化压力，这被寄希望于众创空间。不过目前完全依附于众创空间并不能根本上解决这一问题。众创空间只是一个“创业型”的载体，现在被热炒，无论做商业地产、写字楼还是众创空间，核心的东西还是运营。众创空间和公寓、写字楼的结合，在硬件配套方面，根据创业团队需求，要有办公区、路演区、分享区等，但关键的关键是软件。如果做孵化器，不是靠租金盈利的，就要靠投资人的认可。

对于公寓和写字楼未来的生命力，我认为还是要做服务、做运营、做细分，做好运营了就会有机会。只要将公寓、写字楼产品做好服务，抓住定位人群，按照客户要求做好产品以及相关沟通，就有机会。像前几年那样做公寓、写字楼，就一定不能适应未来商业地产的市场。当然，众创时代的到来在某种程度上一定会给未来的商业地产带来利好，尤其是公寓、写字楼。

创客来临：将刷新公寓、写字楼的定义

目前，一些大中城市个体经营和微型企业（尤其是IT及服务业）行业不断发展，随着此类群体规模的增长，他们也会愈发需要更加灵活的办公环境。同时，这类企业也非常需要灵活的共享式办公空间。从宏观的角度来看，全球的办公方式也发生了巨大变化，从而推动了对于共享式办公空间的需求。

众创空间其实也是商业地产的一种形式。对于经济条件有限的创业者来说，它的门槛更低，且不同于以往的集中办公。创业者在这里办公，不仅能享受到会议室、文印室、接待等一系列的商务配套设施，还能享受到运营者为其提供的创业指导、融资支持、项目孵化、法律顾问、资源共享等一系列服务。目前，众创空间这一模式，在我国北京、上海、深圳等一线城市做得风生水起，北京已经有不少众创空间在运营。

众创时代的到来，将刷新对公寓和写字楼的定义，将对公寓和写字楼的产品本身提出更高的、更具市场竞争力的科学要求，但同时也给对这类办公产品的未来发展壮大提供了另一片蓝海空间，让公寓和写字楼的生命力更加强大。

作者系本刊记者