再论长租青年公寓

陈方勇

当创业从政治上成为一种国家战略，从投资上变成一种风口，创业也就不再只是少数人的艰苦尝试，而变成了一场轰轰烈烈的群众运动。不可否认这有助于一些真正有创新能力的人尽快脱颖而出，但同时我们看到也有人让创业这件事情变成一种幌子，他们有的只是在卖故事、卖漂亮的PPT，有的装了创业的新瓶，卖的其实不过是老酒。

当创业潮让众创空间成为一种风口，创业公寓也被人设计出来扑捉风口。无论是从互联网倡导的共享经济的新型办公方式理解，还是从一个有创业氛围相互激发创意的联合办公的角度判断，或者从“发掘-孵化-保荐”的投创对接逻辑考虑，众创空间都应该是一个开放式的交互空间，是一个有一定规模的实体公共空间加上所能影响的外围人群（可以是线上的社群）。无论怎么理解，与创业相关的空间其使用性质都是办公，其使用价值就是可以节约办公成本，提高办公效率，促进办公产出。

而硬要把公寓（这里特指统一经营的长租青年公寓）也纳入创业的风口，我不知是指在公寓里也能办公，还是说住在公寓里的人具有创业属性。如果是前者的话就叫SOHO好了，其租金比标准写字楼便宜，适合初创企业负担，但好像谈不上会有什么创业支持；如果是后者，那就还是一种居住，大部分时间用来睡觉的地方。创业者是什么属性？创业者们会是因为要一起住才感觉有创业氛围吗？似乎创业者应该是孤独的，在一起住那不就是大学宿舍吗？创业公寓这种混搭是不是就是一种伪命题？

其实，我想无论是“雷布斯”的信徒，还是“雷布斯”的师父乔布斯的果粉，都不要忘记他们基于价值延展的基础是产品的“极致体验”。“雷布斯”的小米是不是能做到让所有人尖叫不好说，乔布斯的苹果是做到了，因此锁定了一批忠实的高端用户，进而除了卖手机本身，还可以卖一系列周边产品，包括线上的各种定制软件。如果产品本身就做的不对，哪里可能有其他的附加价值？

公寓的产品属性是什么？最基本的必须是居住。没有好的居住体验就不会是一个好的公寓产品，而基础的使用体验都做不好的话，无论贴上怎样的标签都没有意义，人们不会为一个错误的产品买单。

公寓会不会有“脑残粉”？我想，那种实现了精准定位的公寓会有，这种定位会令人找不到更好的选择，会转而变成无条件的支持，会自发为其宣传，希望它越做越多，这样自己的选择也会更自由，甚至会有粉丝转为加盟商来共同开拓市场。如何实现精准定位？需要认清楚自己针对的是哪个阶段何种消费能力的细分人群，以及市场上可以获取的匹配资源和自己的资源获取能力。

作为不动产的一种，公寓同样具有强烈的由地址所附加的地域属性，而用户的选择也离不开通勤距离的考虑和性价比的比较，加上住宅、酒店等替代性居住解决方案的广泛存在，公寓可选择的定位其实非常有限。我个人比较认可以下三种精准定位：

第一，针对企业客户的员工宿舍解决方案的蓝领公寓。

第二，将分散的民宅纳入统一管理并进一步切小到房间的散租白领公寓，比如自如友家。

第三，位于核心商务区附近集中管理提供特色服务的精英白领公寓，比如新派公寓。

它们共同的特征是：为就近的青年人提供一个匹配消费需求和支付能力的恰当选择。那么，为什么说这三种定位最具可行性？

首先我们要认知公寓的居住是一种场景消费，是外来青年人到城市打拼的阶段性居住选择（对于非人口导入型城市显然不适合）。在价格承受范围之内，到达工作地和主要社交、消费场所越近交通越方便越好，因此最佳的选址无疑首选是市区内，然后才是靠近轨道交通的近郊。

其次作为公寓投资者，公寓自身的赢利性必须考虑（不要说什么公寓本身可以不赚钱，数据就可以变现，前提是你能挺到足够大的规模，先有个像样的大数据吧）。重点就需要考虑拿房成本、装修投入（包括家具家电）、运营费用、获客成本、单位房租、出租率、换房率、附加赢利点等，如果不能保证稳定的客源，不能尽可能控制成本、拓宽收入来源，公寓仅靠出租是很难实现赢利的。

前面提到的这三种定位要么就有效解决了客源的问题，要么就在可选择范围找到了最可能降低成本的办法，要么就通过产品的打磨实现了价值的挖掘，因此在商业逻辑上自身即可形成闭环，立于不败之地。

而至于公寓有无可能实现“互联网+”创造更大的价值空间呢？我认为在做好产品并找对精准对位的人群后，公寓会因为其同质化的居住人群（可能是某类的创业者）而产生分类消费的价值，倘若能够实现一定的规模复制，形成城市里的分布网络，公寓就有可能成为城市里某类人群生活方式的一个集合点，加之这样的人群原本就是代表消费主力军的青年人，这样的接口就更加有价值。

当一个公寓品牌是因为其提供的产品及服务独一无二，也就自然拥有了自己高粘度的用户基础，这个时候再来做价值延展，再来做精准营销，都不是没有可能。

作者系佰仕信（上海）股权投资基金管理有限公司董事长