2020年前房地产税难以实施

张宏伟

十二届全国人大常委会立法规划近日向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。

至此，有关房产税与房地产税（立法）的走向再次被媒体推为风头浪尖的话题。

此前据媒体报道，财政部制定三类计划，房地产税力争明年实施，这也就意味着最快到2016年，拥有多套商品房的普通人，恐怕就要发愁手中的房产如何交税了，此前这都只是传闻。

此外，2014年12月，据悉因房产税存在较大争议，中央已确定停止房产税扩围，转为推进房地产税立法工作。届时，包括重庆、上海在内的已试点房产税的城市，将全部按照新法实施。

事实上，无论是房产税还是房地产税的征收，都会涉及每一个房屋拥有者的利益，因此，每当媒体焦点聚焦至此后争论就显得异常激烈，尤其是关于房产税是否扩围、是否用房地产税代替房产税的争论等话题再次被提出后，市场讨论的高潮再次被掀起。

那么，什么是房产税？什么是房地产税？两者有什么区别？未来房产税是否扩围？是否用房地产税代替房产税？无论是房产税还是房地产税，如果正式推出扩围对于未来房地产市场来讲有何意义？

首先，从房产税来说，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。从当时2011年上海、重庆正式试点出台的意义来看，房产税被视为楼市调控手段从行政转向税费的主要标志，也预示着未来楼市长效调控机制可能就此基础上不断完善建立。

从笔者了解的信息来看，上海、重庆试点房产税之后，房产税的扩围应该会采取上海、重庆模式进行扩围征收，也有可能会有第三套方案出来作为试点。总的来看，通过多套不同模式的试点的推广展开，在今后几年中慢慢进行深度调整，无论是重庆的高端存量征收模式，还是上海的增量征收模式，尽管各地征收的出发点不一样，但是经历几年的深度调整，房产税最终会回归到一个同样的征收水平上，以起到对多套房的投资客在持有环节的税收调节作用，最终以此为基础形成构建楼市长效调控机制。

但是，房产税的扩围进行并非一帆风顺。据笔者了解，房产税扩围工作的准备早已开始，2013年目标扩围城市对于房产税扩围的培训、技术准备等已基本完成。然而，至今为止尚未有明确的扩围动作，其背后的原因较为复杂。

从房产税推出的背景来看，尽管2011年上海、重庆正式试点前也经历了一年多的舆论探讨铺垫，但房产税的出台似乎还是有些“赶鸭子上架”。之所以这么说，一是因为房产税当时是被动出台，在2009-2010年房价过快上涨的市场背景下，旨在通过房产税的出台遏制房价的过快上涨，房产税试点偏向短期功利，导致房产税试点期间效果不明显，最终导致楼市长效调控机制的建立步履维艰；二是业内一部分声音认为房产税的出台并无明确的法理依据，从这个角度来说，房产税试点也很难有继续扩围的依据。

此外，上海和重庆在试点的房产税只是针对房屋而进行的财政税，由于试点期间在增加地方税收方面的作用不大，地方政府对于深化执行房产税上动力也不是很足，从每年上海、重庆调整房产税税率标准的结果来看，其征税效果也是微不足道。同时，由于技术难度、既得利益团体阻力等原因，作为征收房产税技术基础的全国个人住房信息联网系统推进较为缓慢，还没有形成较为成熟的技术体系。因此，从当前来看，房产税无法在全国扩围推广。

针对上述房产税遇到的各种问题，其实，本届政府上任以来已经在进行各方面的调整。比如推进不动产登记制度、推动房地产税立法、探索用房地产税代替房产税等措施。

从不动产登记的角度来说，国土资源部称，目前总的考虑是：2014年建立统一登记的基础性制度；2015年推进统一登记制度的实施过渡；2016年全面实施统一登记制度；2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。届时，不动产登记系统将形成，全国住房信息联网将实现，无论是房产税还是房地产税的征收，技术平台将为它们的施行奠定技术基础。

从房地产税立法的角度来说，十八届三中全会更是首次提出“加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环保费改税”。随后，包括今年8月份在内官方已经有多次表态进行房地产税立法。这一定程度上说明，房地产税立法的推进将使未来房产税的征收名正言顺，有可能为房地产交易、持有等各环节进行税费的调整，推进房地产市场调控向经济手段、市场手段转变。

建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后最有可能直接推进的就是房地产税，而不是此前已经在上海、重庆试点的房产税。今后一揽子关于房地产税方面的税制改革的顶层设计有可能逐步推出，以逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系（土地、财税和金融）之一的财税政策与措施。

那么，什么是房地产税？从概念上来看，房地产税涉及的税种包括了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税等。因此，当前提及“房地产税改革”而不是“房产税改革”时，从措辞上也就意味着这是一个综合性改革。

从上述分析来看，未来用房地产税代替房产税是大势所趋。那么，对于房地产税的大规模推进来讲，何时是推广的最佳时机？届时，房地产税将会起到哪些作用？

笔者认为，从官方公布的推进口径来看，上述两项工作大约会在2018-2020年完成，但鉴于工作难度、利益博弈等前车之鉴，上述两项工作有可能会因为这些原因而延后2-3年。这也就意味着，房地产税正式大规模推进的时间点有可能是在2020年或之后的两三年时间里，即2020年前房地产税都难以大规模展开。

而至2016年，笔者预计，不动产登记刚刚全面实施，不动产登记系统尚未建立，房地产税立法尚未完成，房地产税的各种征税的基本条件尚未具备，从经验的角度来讲，房地产税试点推行的难度也会比较大，并不会像官方承诺的可以在2016年施行，甚至2020年前也难以大规模执行。

而从房地产税预计正式推出的市场背景来看，2020年左右中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套，这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市增量房增速将递减，房地产市场将进入存量房时代。此时，地方政府再依靠土地财政的收入过日子就会显得难上加难。

此时，如果房地产税正式推出，并逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系（土地、财税和金融）之一的财税政策与措施，未来以税费手段调节房地产市场需求结构，坚持“去投资化”，防止市场供应偏大，未来房地产市场将回归以自住属性为主，楼市也将在“白银时代”回归到一个相对健康的发展轨道。当然，对于地方政府来讲，届时，房地产税也将会成为土地财政之后一项非常重要的税收来源，地方政府也会有较大的动力向前推进。

作者系上海同策咨询研究部总监