老人遭遇物业纠纷，法律怎么说

杨学友

据来自某法院的办案统计，该辖区约四成居民小区业主存在不同程度的欠费情况。若物业服务存在瑕疵，业主可否拒交或减免物业费？服务合同到期后，物业公司拒绝退出怎么办？共有权利受侵犯业主可否独自起诉？小区路面毁损，维修费如何承担？下面案例为你指点迷津。

服务质量差，业主有权主张减免物业费

［案例］刘老伯居住的小区单元楼道地面常有污物，苍蝇、蚊虫乱飞。找物业反映，迟迟未予解决。楼门对讲系统经常出故障，屡次维修未能彻底解决（刘老伯还专门照相留存证据）。刘老伯妻子电动车放于楼门口丢失，事后经报案察看监控录像，发现盗车人骑车经过小区大门时因无门卡，是求助保安给打开的。刘老伯找物业承担赔偿责任被拒绝后，开始拒缴物业费。半年来，物业公司几次催要未果后提起诉讼，人民法院审理认为，刘老伯提出的被告服务质量差，应减交物业费的抗辩理由成立，后经法庭调解，双方达成协议：刘老伯按物业费征收标准的90%缴纳。

［分析］《合同法》第六十条、第一百一十一条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。受损害方根据性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。业主和物业服务企业之间是一种服务合同的关系，通常情形下，只要一方提供了物业服务，另一方必须缴纳物业服务费。但业主有证据证明，物业服务存在明显的质量问题时，服务企业应承担一定的违约责任，业主虽不能拒交物业服务费，但可以主张以减免缴费的形式让违约者承担相应的违约责任。

物业服务差，业主有权解聘

［案例］时代花园小区业主委员会与小区物业服务公司所签订《物业管理委托合同》到期时，业委会经征求大多数业主意见认为，该物业公司提供的物业服务质量差、管理混乱，而且未按合同约定每半年公布物业收支账目，对收取的停车费、广告费等经营收入用处不明。遂向该物业公司发出书面通知，决定不再续签聘用合同，并要求其于同年7月30日前撤离小区。这一决定遭到该小区开发商的反对后，该物业公司以开发公司不同意为由予以拒绝。后经小区业委会起诉，人民法院依法判令被告（该物业公司）办理交接手续，退出时代花园住宅小区，移交被占用的物业服务用房。

［分析］选聘物业管理企业是业主的基本权利，开发商无权干涉。即使开发商仍有物业在小区内，也仅拥有业主权利，而无自行确定选任物业公司的直接权利。既然双方所签订的合同到期终止后，双方之间的权利义务自然终止，小区业委会有权要求被告办理交接工作、退出小区、移交物业服务用房，这是符合法律规定的。

小区路面毁损，业主有权主张使用物业收益

［案例］安老伯所在小区路面因年久失修，损坏得破败不堪，居民早已苦不堪言。小区业委会与物业公司协商维修路面时，物业公司提出专项资金不足，要么等待，要么由全体业主分担。当大多数业主提出从小区停车位收益以及公共设施出租费中支出时，却遭到物业公司的拒绝。

［分析］《物业管理条例》第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。本案既然小区停车位、公共设施系小区业主共有财产，其出租收益扣除物业服务成本，应归全体业主。那么，业主委会员有权决定其用于小区内道路维修。

以业主欠费为由拒绝退出，法律未必支持

［案例］杏花村小区业委会与物业公司所签订的服务合同到期前，经大多数业主提议，小区业委会决定不再聘用该物业公司，并提前一个月向物业公司发出不再续签合同通知书。物业公司以个别业主欠缴物业费为由拒不退出。延期了一个月后，物业公司又提出同意退出，但延期的一个月物业费必须补交齐，因为物业公司毕竟提供了相应的物业服务。

［分析］该物业公司的两个要求均无法律依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。可见，即使该物业公司在合同终止后提供了一个月的延期服务，也无权主张相应的物业费。

共有权利受侵犯，业主也可独自起诉

［案例］盛世佳园小区物业公司未与小区业委会协商，擅自将与王老伯为邻的一处新房、原设计为地下车库的场所改造成门面房，租赁给他人开办超市。王老伯以侵犯了业主权利为由将物业公司告上法院，要求将门面房恢复原状，并返还经营收益。尽管该物业公司以原告无地下车库共有人的授权，故无诉讼主体资格为由予以抗辩，但人民法院还是支持了原告要求物业公司恢复地下车库原状的诉讼请求。

［分析］我国《物权法》第八十三条第二款明确规定：“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”上述法条中规定的“自己”二字，明确了业主个体的诉讼主体资格概念。可见，业主主张小区内被物业侵犯并占用的公共权利，无须超过一定比例的大多数业主授权，只要自己合法权益遭受侵害，就有权主张权益。