新常态下中国房地产业的特征表现

杨晓光

[摘 要] 房地产业作为国计民生的产业，关系着国家的繁荣富强和民众的幸福安康。从房地产业发展的阶段看，房地产市场高速增长的时代已经结束，中高速增长将是房地产业的新常态;从房地产业的作用看，房地产业全面发挥为人民群众提供住房保障和住房改善的功能并成为民生产业将成为新常态;从房地产市场调控手段来看，房地产市场调控逐渐减少行政手段，由市场配置资源，以经济、法律手段监管市场将成为新常态;从房地产市场的功能看，成熟的房地产市场机制以及完备的住房保障制度成为我国现代住房制度的有力支撑，也使住房供应的市场化和保障化成为房地产业的新常态;从房地产市场的供求关系来看，房地产市场供求趋于均衡并进入存量房时代将成为新常态。

[关键词] 中国;房地产业;新常态;特征表现

[中图分类号] F470 [文献标识码] B

一、引言

房地产业的发展关系着国计民生，近十年它的高速发展，在拉动了我国国民经济的快速增长的同时，高房价也给普通民众的生活带来了诸多压力。同我国经济一样，房地产业也进入了增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期”叠加时期，面对深化房地产业市场化改革的各种矛盾和问题，要“认识新常态，适应新常态，引领新常态”，其中，首要任务便是要认识房地产业的新常态。基于这样的思想，本文从我国房地产业新常态的形成出发，拟研究新常态下中国房地产业的特征表现。

二、房地产业新常态的形成

改革开放之初，邓小平同志就提出了住房商品化和私有化的改革思路，随着土地使用制度、金融信贷体制和住房制度改革的推进，房地产业实现了从单一的计划经济体制向市场经济体制的转变。虽然房地产业进行市场化的制度变迁是大势所趋，但随着时间推移，房地产业逐渐背离了当初制度变迁的初衷1。过度的商品化、投机性购房以及官商勾结，使得房价高企，超过了普通居民的购买力水平，房地产过热甚至脱离了理性发展的轨道，政府的限购令等举措也一度未能遏制住其价格虚高上扬的势头。

2014年以来，由于多方因素的作用，房地产市场总体开始回归理性：一方面表现为增速放缓。包括房价、以及房地产投资和销售在内的增长速度，都已经明显放慢;另一方面表现为市场调整速度加快。房价调整实现了由点到面展开，区域性房价调整成为主流，并且调整的速度也在加快。不同于2008、2011年市场调整的是，此次调整不是由政策性压制引起，而是基于以下两点原因：一是资金价格上涨，引起开发信贷、住房按揭收紧;二是全国楼市供应不再不足，有些城市甚至出现了供应过剩2。综观我国房地产市场的现状，可以看出房地产业已经出现了新常态。

我国经济新常态曾被总结成“中高速”、“优结构”、“新动力”、“多挑战”这四个主要特征表现，并且在我国国民经济各个行业中可以找出他们的具体表现，因而，可以说这四个词精要地总结出了各行各业新常态的共同特征。但事物除了共性之外，也有各自的个性。房地产业新常态独特的形成历史，注定了它在深化改革历史新时期多样化的特征表现。

三、新常态下中国房地产业的特征表现

（一）中高速增长

住房制度改革对于潜在住房需求的释放、相对宽松的货币环境以及经济高速增长带来的人民收入提高，为房地产市场的发展提供了良好的外部环境，使得过去十年我国房地产业实现了极为高速的增长。但投资、投机性购房破坏了房地产的市场化进程，房价虚高不下，使其违背了价格与价值的市场规律。房地产业的高速增长具有极大的不稳定性和不可持续性，一旦高房价泡沫破裂，将带来极大的经济风险和社会危害，因而，在未来这样的高速增长不会继续维持，像超发货币、“土地财政”等政府行为将得到有效治理，政府会继续采取举措平抑投资性和投机性需求，房地产业高速增长势头将得到遏制，最终实现房价的平稳着陆。因而，从房地产业发展的阶段看，房地产市场高速增长的时代已经结束，中高速增长将是房地产业的新常态。

（二）民生产业

近十多年来房地产业蓬勃发展，虽然强劲地拉动了经济增长，但并没有带来人民群众幸福感的普遍提高。政府在房地产业发展过程中，未能多加注意其在住房制度中的公共产品和民生产业的属性，没能及时引导它的发展方向，导致房价飙升，甚至政府多方调控也收效甚微。房价高企，使得购房压力一直是工薪阶层不可承受之重，甚至出现了“房奴”的称谓。房地产业与人民群众的基本生活息息相关的事实，引发了政府对房地产业发展的反思和对房地产业的重新定位，房地产不但要拉动国民经济的发展，而且应该有助于改善人民生活，提升人民群众的幸福感。否则，经济的发展也不能持续。于是，政府明确提出“居者有其屋”、“人人享有适当的住房”、“住有所居”这样关系国计民生的目标，将住房需求定为最基本的社会需求，也是最基本的公民权利。从房地产业的地位和作用来看，房地产业既要解决人们的民生问题，又要促进经济的发展，就需要将其由支柱产业转变为民生产业。因而，从房地产业的作用看，房地产业全面发挥为人民群众提供住房保障和住房改善的功能并成为民生产业将成为新常态。

（三）市场配置资源

十八届三中全会出台的《决定》指出要“紧紧围绕市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革”，“凡是由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预”。深化房地产业市场化改革，同样应该坚持由市场主导资源配置。房价理应由市场供求产生，只要其处于合理范围内时，政府就应由市场去调节房价。政府自身的职责则在于加强市场监管，构建房地产市场的良好秩序，遏制投机性炒房行为。另外，监管手段应以经济、法律等为主，减少行政性干预3。从房地产市场调控手段来看，房地产市场调控逐渐减少行政手段，由市场配置资源，以经济、法律手段监管市场将成为新常态。

（四）住房供应的市场化和保障化

面对“住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题”，习近平总书记在2013年明确指出：“从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”，“加强推进住房保障和供应体系建设，要处理好四个关系，一是政府提供公共服务和市场化关系，二是住房发展的经济功能和社会功能关系，三是需要与可能的关系，四是住房保障和防止福利陷阱的关系”。因而，在政府发挥其“看的见的手”出台保障住房举措的同时，房地产业应当承担它在住房保障的主体功能和作用，具体来讲，住房市场化依然是以经济效率作为前提，发挥其消费功能，带动经济增长，但要注意限制投资性消费和投机性炒作行为;住房保障化则要以公平、公正、公开为原则。从房地产市场的功能看，成熟的房地产市场机制以及完备的住房保障制度成为我国现代住房制度的有力支撑，也使住房供应的市场化和保障化成为房地产业的新常态。endprint

（五）供求趋于均衡

从日本、德国等房地产市场的发展经验来看，在人口较快增长而住房总量不足的阶段，会出现大规模的住房建设，而在户均住房超过一套后，达到住房建设峰值，之后，随着人口增长速度的减缓以及住房短缺问题的解决，新建住房数量将呈现下降趋势，房地产市场的发展阶段也将从快速发展向平稳发展演进。根据最新的全国人口普查数据以及近几年住房竣工量等数据，推算出我国户均住房已达到一套的阀值，这彰示着新建住房作为市场交易主体的格局已经发生变化，房地产市场开始进入存量房时代。从数据来看，北京、上海等一线城市的存量房交易占比已经超过一半，已经步入存量房时代;随着房地产建设规模的持续增长，二线城市也将步入存量房时代。当城镇化趋于稳定阶段，城市人口不再稳步增长时，三四线城市也必将步入存量房时代4。从房地产市场的供求关系来看，房地产市场供求趋于均衡并进入存量房时代将成为新常态。

四、结论

房地产业既是我国经济发展的重要支柱，也与人民生活息息相关，它的良性发展牵涉着国家的繁荣昌盛和民众的幸福安康，因而，在深化改革的新时期，房地产业将面临着深刻的体制变革。对于未来房地产业的变化趋势，本文从房地产业新常态的形成出发，研究了新常态下房地产业的特征表现，得到了如下结论：

从房地产业发展的阶段看，房地产市场高速增长的时代已经结束，中高速增长将是房地产业的新常态;从房地产业的作用看，房地产业全面发挥为人民群众提供住房保障和住房改善的功能并成为民生产业将成为新常态;从房地产市场调控手段来看，房地产市场调控逐渐减少行政手段，由市场配置资源，以经济、法律手段监管市场将成为新常态;从房地产市场的功能看，成熟的房地产市场机制以及完备的住房保障制度成为我国现代住房制度的有力支撑，也使住房供应的市场化和保障化成为房地产业的新常态;从房地产市场的供求关系来看，房地产市场供求趋于均衡并进入存量房时代将成为新常态。

[参 考 文 献]

[1]范志勇.中国房地产政策回顾与探析[J].学术交流，2008（8）：60-66

[2]刘维新.新中国成立60年来房地产业的制度变迁[J].中国房地信息，2009（10）：30-35

[3]黄范章.房地产市场“乱象”的体制根源及整治[J].开放导报，2007（3）：29-32

[4]穆子例.房地产业“新常态”的若干表现[J].上海房地产，2014（10）：7-9

[责任编辑：潘洪志]endprint