企业投资性房地产公允价值后续计量的探讨

王崧

【摘 要】 结合我国经济发展现状与相关法规制度，比较分析了我国投资性房地产后续计量的两种模式。结果表明：我国会计准则虽然允许企业运用公允价值模式或成本模式对投资性房地产进行后续计量，但由于经济发展不平衡，会计准则对公允价值模式的指引、规定模糊不清，且我国楼市前景未明朗，因此建议各企业暂缓投资性房地产后续计量模式的转换。

【关键词】 投资性房地产； 后续计量； 公允价值模式

中图分类号：F233；F299.23 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2015）09-0041-03

一、引言

为加强改革完善我国会计制度以实现与国际等效，财政部于2006年出台了新《企业会计准则》，准则第3号规定我国企业投资性房地产后续计量可以选用两种不同的模式——成本模式和公允价值模式。2007—2011年相关数据显示，我国仅有2.86%～3.43%的上市公司对其相关资产采用公允价值模式进行后续计量。笔者认为当前市场环境、法制环境均不足以支撑公允价值后续计量模式的运用，因此建议各企业暂缓后续计量模式的转换，谨慎观望市场环境与相关政策，待条件成熟时再考虑后续计量模式转换的可行性。

二、后续计量模式概览

我国现行《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，对于企业投资性房地产相关项目后续计量的会计处理，一般应运用成本模式，但如果有明显证据证明可以持续并且可靠获取该项资产公允价值的，企业在其后续会计处理上，可以选择使用公允价值模式。准则要求企业不得随意变更其对相关资产的后续会计处理模式；已对本企业投资性房地产运用公允价值模式计量的，禁止转换为成本模式；企业投资性房地产后续计量模式的转换应当视为会计政策变更。这些规定表明，在同一时间企业内部只能存在一种后续计量模式。

（一）成本模式

选取成本模式对企业相关资产后续计量的企业，应当按照我国会计准则中对固定资产以及无形资产的要求，正常对其进行折旧、摊销；同时，若在资产负债表日进行减值测试后发现某项投资性房地产发生减值，还应对其计提减值准备，且该减值准备日后不能转回。

（二）公允价值模式

若投资性房地产满足以下条件：该资产所在地交易市场活跃；企业能较容易地从市场上获取相似资产的公开市场价格以准确可靠地估计资产自身的公允价值，则该企业在对相关资产后续会计处理时，可以选用公允价值模式。当采用该模式时，应在每个年度结账日根据该资产的公允价值更新账面价值，相差的数额最终进入当年利润。

《企业会计准则》要求企业必须运用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，但并没有对企业采取何种计量模式进行强制性的规定，企业完全可以在权衡两种不同会计处理方法的利弊后，根据自身的需求作出决定。

三、公允价值模式的弊端

从我国新版《企业会计准则》实施至今，已有众多研究人员针对投资性房地产后续会计处理方法中的两种模式进行过探讨，但观点不一。毫不例外，众学者均认为目前我国企业会计准则对于公允价值模式运用还存在各种弊端。

（一）公允价值后续计量相对困难

1978年以来，我国经济体制经过不断地改革创新，市场经济在我国经济中的比重逐渐加大，现今已占我国经济主体地位，但相较于西方发达国家，我国市场经济转型时间仅有三十余年，计划经济因素显著存在。在转型过程中，还有很多方面有待改进，企业间的非货币性交易不规范，金融市场、生产资料市场等并没有完全成熟，价格受到其他因素的影响较大，难以反映出价值。我国各地房地产市场发育程度差异很大，总体与发展成熟还有一段很大的差距，在评估业还没有很好地建立起来的地区，房地产的公允价值根本无法取得。此时若不顾实际情况，对企业的相关资产选用公允价值后续计量模式，会计信息显然不可靠。我国现行企业会计准则中并没有针对公允价值计量方法作出限定，导致企业可以在不同方法中自由选取，如企业内部评估价格、参考当地相似资产的公开市场价格、第三方调查报告等。出于利己性，企业在拥有如此大选择权的情况下，可以想象其必然会选取对企业自身最有利的确认与计量方法。尽管我国《企业会计准则》要求，企业如果选择公允价值模式就必须在其财务报表上披露其计量的详尽信息，但在实际操作中，绝大部分企业对自身相关信息披露的缺失导致报表使用者难以获取企业主要投资性房地产的具体信息，以致无法基于准确评估企业整体情况作出有利于自己的决策，也勿论运用不同计量方法得出来的数据之间，以及相对于绝大部分选择成本模式进行后续计量的上市公司而言的可比性问题。

（二） 《企业会计准则》对公允价值模式的要求不甚合理

《企业会计准则讲解》（2010）对投资性房地产后续会计处理方法的选用作出了明确的限定：企业若选取公允价值模式对其相关资产进行后续计量，则该会计政策就必须覆盖至企业的其他所有投资性房地产，两种计量模式不得并用。该项规定无疑暗含“公允价值不宜随意使用”的信息。大型企业可能同时拥有多个地区的投资性房地产，而我国目前除了极少数特大型城市和地区具有比较发达的房地产市场以外，大多数地区房地产的公允价值根本无法获得。此类企业碍于该项规定，对于相关资产后续计量模式的转换必然采取观望态度，甚至相当长的时间内均无法考虑该项会计政策的变更。对比我国会计准则，在中国香港，其会计准则虽然允许企业运用两种不同的后续计量模式，但若选择成本模式进行后续计量时，企业应当在报表附注中披露相关资产的公允价值及其确认方式等相关信息。国际上更是推崇公允价值模式的运用，其要求企业应首选该模式进行后续计量，并披露其确认方式等相关信息，对于无法准确计量其公允价值的投资性房地产才允许运用成本模式进行计量，但也应予以说明，并给出其公允价值准确的范围。同时，对于投资增值与赚取租金的投资性房地产运用同一个标准显然不恰当。以赚取价格差额为目的的相关资产，与其公允价值联系十分紧密，运用公允价值计量揭示出了该项资产的经济内涵；而以租赁、赚取租金为目的的投资性房地产，企业在可以预见的时期内并无将其出售的意愿，与前者相比公允价值与其关联性较弱，运用公允价值后续计量模式无法揭示其经济内涵，而且违背成本效益原则。

（三）公允价值模式对企业利润存在较大的负面影响

首先，采用成本模式对相关资产进行后续计量时，由于折旧、摊销费用的“税盾”效果，可以减少企业当期的所得税费用。相反，在公允价值模式下，该项资产以每年结账日的公允价值为基础更新账面余额，盈亏进入当年利润，也就不存在税前扣除效应。在房价持续上涨的情况下，若企业运用的是公允价值后续计量模式，相关资产的账面价值变动以公允价值变动损益的形式进入当年利润，导致企业长期处于高利润状态，相对于成本模式计量而言，每年会多缴纳一笔不菲的所得税，使得企业的现金大量流出。高额利润虽然给予外界一种正面的形象以及投资者良好的信心，但是这种虚高的利润同时也会使股东对企业施加发放现金股利的压力，导致企业现金流出加剧。与此同时，公允价值变动损益属于未实现损益，真正的现金流入必须等到该笔资产被处置时才能取得，现金流时间上的不对等会导致企业资金链紧张。总体而言，公允价值后续计量模式增加了企业筹资的压力，也要求企业负荷更高的资金成本。企业资金链一旦无法衔接，后果将难以承受。

其次，为保证公允价值的可靠性，企业很可能外聘独立机构出具调查评估报告，而外部独立机构向企业收取的评估费用数额较大，无法忽略，这笔支出理所当然会增加企业的管理费用。

最后，相较于历史成本以其稳健性可平滑企业利润，公允价值的波动更加剧烈。自2009年，我国的房地产市场过热，价格不断攀升，各地兴起“炒楼”热潮，证明我国房地产市场还不够成熟，房地产价格还不甚稳定。短期内企业可以借着这个“浪潮”不断地获得较高的利润，但根据经济周期理论，房价是不可能永远上涨的，随着“炒楼热”的冷却，房价必然下跌，甚至出现房地产行业经济泡沫破裂，此时采用公允价值后续计量模式的企业必然将前期未实现的损益在短时期内完全冲减，这很可能导致当年企业的业绩出现一个相当大的“跳水”。一旦企业业绩出现大幅波动，不仅会引起债权人、投资者的质疑，同时可能误导其他利益相关者，使企业的形象受到影响，也加剧了企业财务风险和经营风险，不利于企业的平稳发展。

（四）公允价值模式容易导致财务报表粉饰

第一，与其他商品不同，投资性房地产是独一无二的，不存在两项环境、地段、楼层、采光等都相同的房地产；房地产的价值大、价格高，其每一次成交的最终价格将经过重要的谈判。投资性房地产的公允价值更多是企业内部专业人员在参考资产所在地交易市场的价格上，以自身的判断得出的结果。我国会计准则没有对公允价值模式下的计量方法作出任何指示与限定、公司治理结构存在缺陷、执法人员执法不严、会计师事务所与被审单位存在雇佣关系、企业自身存在利己性和公允价值对主观判断的依赖性等多重因素，为公司高层指示、强迫会计人员进行盈余管理、粉饰报表提供了便利。

第二，企业可以通过资产交换规避因房地产公允价值波动对企业利润造成的损失。若企业看好其所持有的投资性房地产市场交易价格，则企业将其作为投资性房地产拥有可提高企业利润；当市场价格处于下跌阶段时，虽然我国企业会计准则规定已采用公允价值计量相关资产的企业禁止更改计量模式，但企业完全可以通过资产交换（特别是关联方交易和互利性交易）将其转换为其他资产，以此防止市场价格下降导致的企业价值损失。

四、结语

虽然我国会计准则允许企业对投资性房地产采取两种不同的后续计量模式，但是准则对公允价值计量模式的规定模糊，在没有明确的指引下得出的房地产公允价值无法令人完全信服。我国现在房地产市场过热、前景未明朗，采用公允价值模式后续计量将导致企业财务指标波动加剧，且不具有预见性。摊余成本因其稳健性和客观性，可以平滑企业财务指标，为报表使用者提供了更具可比性的计量结果。因此，本文认为在现行情况下，企业不应盲目“改制”，宜持观望态度，待市场成熟，具体规范明确后，再进行投资性房地产后续计量模式的转换。

【参考文献】

[1] 财政部.企业会计准则2006[M].北京：经济科学出版社，2006.

[2] 财政部.企业会计准则讲解2010[M].北京：人民出版社，2010.

[3] 刘永泽，马研. 投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策[J].当代财经，2011（8）：102-109.

[4] 吴君民，张艾雯.公允价值在投资性房地产中的应用研究[J].会计之友，2012（6）：42-44.

[5] 张奇峰，张鸣，戴佳君. 投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素——以北辰实业为例[J].会计研究，2011（8）：22-29.

[6] 陈鹰. 投资性房地产公允价值计量模式选择[J].财经问题研究，2010（6）：68-72.

[7] 邹燕，王雪，吴小雅.公允价值计量在投资性房地产中的运用研究——以津滨发展及同行业同地区公司为例[J].会计研究，2013（9）：22-28.