空置是种“病”：有人无房住，有房没人住

“有人有房不住，有人没房住”，关于房屋空置率的讨论，往往将人们对于住房矛盾的愤怒撩拨到了极点。城市化的进程中，人们对城市住房的需求由不断增加开始转入平衡，而今逐渐变得过剩，这种“病态化”的现象不仅使房地产市场面临严峻考验，甚至还会阻碍城市经济的发展。

全国城镇空置率达22.4%

空置的房屋不一定是“空置房”，空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。不过也有很多人将空置房狭义地理解为“空置的房间”。其实这与一般人认为的没有人住的“空房子”完全不同。所谓“空房子”其实指的是“空关房”，即开发商把房子卖给业主后，业主既不自住也不出租，房子没人住形成“空关”。由于遗产、赠予或者改善性需求的购买、投资性需求的购买，在这个住房紧缺的年代，却有很多家庭特别是重庆本地家庭，可能都拥有不止一套住房。而随着人口结构的改变，很多拥有多套住房的家庭，用来自住的可能仅仅只有其中一套，这样就导致了空关房屋的出现。

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展;空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

据中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》调研报告显示，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，相当于每五套房屋中就有超过一套房屋在空置。其中，北京住房空置率19.5%、上海18.5%、天津22.5%、重庆25.6%。中国城镇家庭自有住房拥有率已经很高，而且还在迅速上升。截至2014年3月底，城镇家庭自有住房拥有率已达到89%，已基本实现“居者有其屋”。城镇家庭多套房拥有率上升迅速，2014年3月底已达21%。

有业内人士认为，空置住房占用的银行贷款属于资本闲置，降低了金融市场的效率，是社会资源的巨大浪费。

空置房阻碍经济发展

空置房的产生可能有以下几个原因：第一、一人拥有几套房。第二、居住人离开原居住地到其他城市定居，原住房闲置。第三、炒房，投资投机性购房空置待涨。第四、开发商部分囤积以待房价上涨。

其实城市大量的空置房出现并不正常。中国正在进行的城市化进程使大量乡村人口向城市转移，客观上不断推高房价，使很多人看到了房地产的投资价值，开始把很多资金转向房产投资而产生了大量空置房。城市大量的空置房的出现极不利于社会经济的健康发展。在国外的很多地区，房屋的大量空置正影响着经济。

位于俄罗斯的“莫斯科城”是莫斯科市一个由摩天大楼“填充”的金融中心，这个标志性的金融区，被定位国际性的商业中心、娱乐中心和生活中心。然而，这个令全球瞩目的金融区羞愧的是，金融区近乎“半空”。不动产咨询公司发布的数据显示，“莫斯科城”45%的区域处于空置状态。

虽然空置率极高，但是“莫斯科城”的办公楼队伍还在继续壮大。2014年底，英国《泰晤士报》刊文称，当俄罗斯的坦克吸引了全球的目光后，俄罗斯银行所面临的困境逐渐被淡化，而花费120亿美元修建的“莫斯科城”无疑就是一个警示信号，提醒俄罗斯正在面临的经济困境。

除此之外，我国内蒙古鄂尔多斯也面临着同样的问题，这个“千万富翁之城”在第二波的“全球金融危机”之后，资金链断裂，无人居住的房子变成名副其实的“鬼城”——白天人少，晚上无人。

空置住房越多风险越高

《城镇住房空置率及住宅市场发展趋势》报告显示，从住房类别看，全国空置率最高的是商品房，达26.3%;紧随其后的是经济适用房，空置率达23.3%。

从收入层次看，中、高收入阶层的房屋空置率更高，占比达57.5%，此类数据在重庆可找到具体案例，如位于重庆大学城的某一别墅项目，交房四年有余，目前的入住率不到20%，项目的房屋墙体也因长时间无人管理，受雨水侵蚀，墙体开始泛黄。对此，物业管理人员的说法则是，“业主自己不入住，我们也没有办法。”

别墅作为高级置业，大多修建在郊区，所以因区域发展的原因，周边配套设施不完善，业主不入住尚可理解。但高层作为刚性需求，其空置率高，只能说明，购房者有多套房屋，坐等升值，待到时机成熟之时，高价卖出，实现利益的最大化。位于江北区石马河的某楼盘就是这种情况，该楼盘已交房一年有余，目前的接房率还不到50%，记者随机采访了一位业主，该业主称：“我们这个小区人少得可怜，我们那一层就我们一家入住，晚上过了8点，都不敢一个人回家。”

記者经过多方采访发现，空置率高的楼盘大多出现在较为新兴的区域，如位于北部的空港新城、南部的茶园新城、西部的大学城区域，由于配套设施不完善，导致众多业主不愿入住新房。

受2014年整体市场冷清，房价下降影响，大学城和一些新兴区域的房价出现下跌，导致前期购房者多支付上万元，一位在大学城购房了两套住房的业主张洁说道：“当时看大学城的房价便宜，买了两套，准备等以后成熟了卖掉，谁知道降了这么多，两套房子亏了20万元左右，早知道我还不如投资股票。”

有业内人士认为，房屋的大量空置，会让市场变成空有外在的驱壳，造成楼市繁荣的假象，一旦房价下跌，空置住房将存在亏本甚至资不抵债的风险。

（《重庆青年报》 2015.3.12）