房地产开发遗留问题对物业管理影响及对策研究

宋春兰

摘要：房地产开发遗留问题对物业管理的影响比如业主对物业管理的满意度下降，物业管理收费难，设计不合理问题造成后期房屋设备实施维修困难等。因此，研究房地产开发建设遗留问题对物业使用人及物业服务造成的影响及其解决对策具有重要的意义。

关键词：房地产开发；遗留问题；物业管理

中图分类号：F27

文献标识码：A

文章编号：16723198（2015）05010102

1房地产开发遗留问题

1.1规划变更导致业主权益受损

开发商在与消费者确立买卖关系之后，变更原有规划的形式主要有以下几种：（1）缩减小区的绿化面积。小区绿化对小区业主的生活品质有很大提升，但小区绿地面积越大，开发商可用的建筑空间就越小。为了增加利润率，部分开发商采用减少绿地面积的做法，把原本的绿化区域变更为建筑用地，使小区业主的权益受到损害。（2）调整或减少小区功能。小区功能是购房者购买房屋产品的一个重要因素。房地产开发商在销售房屋产品时，为吸引买家，通常都会夸大宣传小区设施的功能。但是随着开发过程的推进，为了减少开发成本，追求更高的利润，有些配套设施不完整，有些设施被取消。（3）扩大小区的建筑面积。住宅小区人口密度过大，会直接影响到公共设施设备的使用，影响到小区居民的生活质量。而部分开发商为了增加利润，改变原有的设计规划，加盖建筑物，使小区的总建筑面积增加，从而增加小区容积率。

1.2房屋建筑与附属设施质量问题

由于房地产开发商和建筑单位为了追求经济利益，赶工期或者使用不合格的建筑材料，造成房屋建筑与附属设施质量差。部分新建小区的质量问题只要体现在以下几个方面：（1）墙体裂缝。由于施工现场的施工环境不好，比如施工时室内温度较低或者温度过高，导致混凝土和其他建筑材料凝结度不佳，造成墙体砌完之后由于温度的变化而造成墙体开裂，不仅外观上不好看，而且也存在着一定程度上的安全问题。（2）屋面渗水现象。屋面渗水主要是由于楼层防水保护不佳，主要存在在卫生间和建筑物顶层，以及建筑物外墙部分。（3）楼地面不平的现象。楼地面不平是很多新建小区存在的主要问题，楼地面过高会影响地板的铺设。（4）新建房屋的门窗质量差。开发商为了节省成本，控制预算，在物业建设后期，使用一些质量较差的建筑物配件，存在着欺瞒消费者的现象。

1.3物业公司与开发商交接不善

在一些小的开发商所开发的房地产建设过程中，并没有物业对将要接管的小区进行前期介入，物业公司是在小区要入住的时候直接接管，物业管理公司对于房屋结构、房屋质量、建筑用材、小区的设施设备等物业信息并没有十分全面的了解，这样的接管方式就会为以后的物业日常管理埋下很多隐患，物业管理公司对于所要接管的物业在房地产开发阶段所出现问题和缺陷不知，在日后的日常管理过程中就容易将自己陷入两难的境地。

1.4小区的配套项目不到位

小区的配套项目不到位主要体现在保障性住房上。对于保障性住房配套设施的配建，主要由地方政府来组织建设，而大多的保障性住房小区位于城市的城郊结合部，这样的建筑环境使得基础设施的配建任务更为繁重，需要的资金需求量更大，但在实际建设过程中，政府制定的保障性政策以及资金很难全部落实到位，造成基础设施配建的缺失和滞后。保障性住房配套设施不完善是无法完全通过物业管理的手段来进行后期弥补的。

2房地产开发遗留问题对物业管理的影响

2.1房地产开发遗留问题对装修管理的影响

当消费者在办理完入住手续之后，在装修过程中很多在房屋查验中没有检查出来的问题就会逐渐暴露，比如卫生间的下水管道设计不合理，厨房排风口通风不畅，暖气不热等，面对这样的问题业主的不满情绪会不断增多。而物业管理公司在物业装修管理过程中与业主的矛盾也会越来越多。另一方面，在业主装修过程中，为了使房屋更加美观或者使装修风格更能体现自己的个性，业主通常会选择改变房屋的主体结构、打掉承重墙等，而业主通常在违规装修时会以房地产开发遗留问题作为借口，而物业公司面对这样的现状就会陷入两难境地。因此在业主入住初期就造成了业主与物业公司的矛盾，为今后的物业常规管理埋下隐患。

2.2房地产开发遗留问题对收费管理的影响

一部分开发企业为了促进销售，在售房时作出一些不切实际的承诺，或者由于一些项目分期开发，市场发生变化迫使开发商相应地调整项目的总体规划，造成承诺的规划项目和配套设施不到位，以及房屋的延迟交工和质量等方面存在问题得不到解决，业主把矛盾指向物业管理企业，导致物业服务企业收费难。另一方面，很多开发商房屋销售阶段，为了促进交易量，会使用很多的促销手段，有的开发商甚至做出不切实际的宣传，使得购房者对自己所购买的房屋的期望值过高，而在真正入住之后，现实的境况与房地产开发商在销售阶段所描述的差距过大，很多业主就会选择拒交物业管理费，所以房地产开发遗留问题使得物业管理企业代其受过。

2.3房地产开发遗留问题对小区设备维修管理的影响

因房地产开发遗留问题导致住宅小区维修改造的问题主要体现在以下几点：一是房屋结构不合理，无法满足业主正常的生活需要；二是房屋管线铺设不合理；三是卫生间下水管道设计不合理，造成下水堵塞；四是水电供应容量不足，不能满足业主的正常水电需求；五是空调位置设置不合理，无法正常安装空调等。上述现象的出现，影响了居民生活质量的提高。而面对较多的房地产开发遗留问题，使得消费者的不满情绪增加，物业公司作为小区物业维修保护的第一责任方，不可避免的承担起小区维修的责任。

2.4房地产开发遗留问题对消防安全的影响

部分新建小区的消防安全检查并不符合规范，比如部分小区没有在楼宇公共区域摆放灭火器，或者摆放的消防栓无法正常使用，更有甚者在商业楼宇内设置假的消防喷淋安置点，消防通道指示灯不亮等。消防设施设备的设计不合理，对小区的消防安全管理造成很大的影响，这些消防隐患随时都威胁着人们的生命财产安全，一旦发生火灾，后果将无法想象。而以上种种，有些问题能通过物业管理来解决，比如在楼内增加灭火器的安置点，更换合格的消防水带等，而消防喷淋的设计，消防通道的设计这些原始的设计问题都无法通过后期的物业管理来改善。

3解决房地产开发遗留问题的对策

3.1建管分离、分业经营

建管分离就是物业企业和房地产开发建设单位分开经营。由于各种原因，部分物业管理企业还无法独立于开发商之外，每年仍需要开发企业给予一定的补贴才能生存下去。可实施渐进式的改革方针，一是对新开发的超过一定规模的开发项目，政府主管部门强制规定必须通过招投标机制来选聘物业管理企业；二是严格建管之间的接管验收工作，加强监督检查，对不符合接管验收条件的开发项目责令开发企业限期整改，从根本上分清建管之间的责任，化解矛盾。

物业管理行业要想成功实现分开经营的发展模式，必须从以下几方面做起：（1）培育完善的市场主体。物业管理企业成为独立的服务性企业，自负盈亏，自主经营。（2）严格执行物业管理招标制度。物业管理企业应该凭借自身的管理能力和管理优势去获得物业管理项目。（3）重视业主委员会的介入。业主委员会应充分行使自身的权利，选择适合本小区的物业管理企业对小区实施物业管理。

3.2重视前期介入、完善物业监管验收流程

物业管理前期介入主要是房地产开发建设开始就从源头上严格把控房地产的建设质量，以“以人为本”的服务理念提前为业主今后的居住把好质量关，以免业主的权益受到损失，使业主今后的居住生活能够更加舒适，以方便日后的常规性物业管理。物业管理的前期介入应该介入到房地产开发建设的决策立项、设计规划、建设施工、竣工验收各个环节。物业管理前期介入的大致程序及主要内容随着介入时间的不同而有所差别。

物业管理企业从建设单位接管物业，开始对物业实施经营管理，这就标志着该物业的管理风险从开发建设单位转移到了物业管理公司。物业接管验收工作的严格与否，直接关系到日后常规性物业管理是否能顺利开展，物业管理公司一定要认真做好接管验收工作，为今后的常规性物业管理的顺利开展争取利益。一方面要考虑物业质量问题对自己日后管理的影响；另一方面还应站在业主的立场上充分维护业主的权益。

3.3发挥业主委员会的作用

当物业小区业主达到一定比例，业主应在所属社区主管部门的指导下组织第一次业主代表大会，从而选举业主委员会，第一次业主大会的开展以及业主委员会的成立关系到小区业主的共同利益。为了能让业主委员会正常运作，持久有效的发挥积极作用，必须建立一套激励制度和约束制度。业主大会在选举业主委员会的同时，还应选举监督委员会，监督委员会的主要职责是代表业主对业主委员会工作实行监督权，业主委员会应当就重大事项的处理进度主动向监督委员会报告和说明，监督委员会可以就业主关心的问题向业主委员会进行质询。

3.4建立业主、开发商及物业公司的三方交流平台

在现阶段的物业管理工作中，一旦物业公司接管了小区，小区业主的所有问题都会直接找物业公司，并且认为房屋及设备出现的所有问题都是物业公司的责任，就应该找物业公司解决，很少有人会想到直接找房地产开发商，就算有业主想到了找开发商，也不知道去哪儿找，或者通过什么途径找，所以最终还是找到物业管理公司。开发商和业主没有建立一个长期的责任关系与沟通机制。建议在物业开盘后及时建立一个业主、开发商及物业公司都能参与的网络平台，业主可以在该网络平台上将自己所遇到的问题进行投诉建议，如果是物业可以解决的问题就由物业来及时解决，若是房地产开发遗留问题则由开发商来解决，提高问题的解决效率，提高客户满意度。

参考文献

[1]黄洁.浅论我国房地产物业管理存在的问题与对策[J].经营管理者，2013，（01）.

[2]毛培勇.物业管理在房地产开发中的作用和地位[J].现代商业，2012，（05）.

[3]陈静，董肇君.房地产开发建设中的物业管理与服务[J].科学与管理，2010，（01）.

作者简介：

王海燕，沈阳工程学院管理学院物业管理系主任，博士，研究方向：物业管理；

何景梅，沈阳工程学院管理学院物业管理系教师，研究方向：物业管理；

穆林林，沈阳工程学院管理学院物业管理系教师，研究方向：物业管理。