新会计准则对房地产企业会计处理影响浅析

杨庆华

深圳市振业（集团）股份有限公司 广东 深圳 518008

新会计准则对房地产企业会计处理影响浅析

杨庆华

深圳市振业（集团）股份有限公司 广东 深圳 518008

随着我国经济建设的高速持续发展,房地产行业保持了较快上升发展态势。新会计准则的出台在一定程度上对房地产企业会计处理产生影响,如公允价值计量模式的引入、存货的核算方式、所得税的核算方式以及投资性房地产的引入等等,新企业会计准则都作了明确规定,较之原有企业会计准则有所变化,新会计准则对于完善房地产企业会计制度起到了很好促进作用。

所得税的核算方式 新会计准则 规定 房地产企业

引言

我国经济建设的高速持续发展,对房地产企业的会计管理提出了更高要求。我国依据国情、会计法律体系以及会计基本习惯,制定出台了新会计准则,现就新会计准则对房地产企业会计影响谈谈个人看法。

一、新会计准则中关于投资性房地产和存货的修改情况

对于投资性房地产项目的引入,考虑到房地产经济的发展和房产价格的提高,投资性房地产可能会因为这两项内容而不断增值,新会计准则针对投资性房地产单独设置了项目,为了能更加规范地进行管理,新会计准则将房地产企业持有的长期使用权或短期使用权规划到这一项目里。这样对于房地产企业会计方面的信息,能够更加真实客观地反映出来[1]。

对于公允价值计量模式的引入,企业可以选择后续计量的方式。对账面价值进行调整时,可以用期末公允价值作为基础,二者之间差额计入当期损益,不再计提折旧。房地产企业借款费用的资本化程度进一步扩大,把房地产企业用于对外销售的房产和投资性房地产划分到资本化范围内。另外,为了能够真实、准确地反映出企业盈利情况,新会计准则使用先进先出法、加权平均法、个别计价法取代传统的后进先出法。这样能够把房地产企业在经营状态下的外部经济和房地产企业不断变化情况更加真实地反映出来。

对于房地产企业存货管理方面新会计准则也作了规定,对房地产企业资产范围进行了重新界定。对于房地产开发企业,新会计准则将“出租开发产品”单独于房屋和土地项目列出,这就体现了新会计准则对房地产企业会计科目的设计,将房地产暂时没有售出,但计划要售出,并且用于开发的产品放到“存货”的一项里面[2]。相比原会计准则,“存货”的核算更加明晰、合理。

对于采用公允价值模式进行后续计量的房地产企业而言,如何较为准确地把握企业各期的财务状况和经营成果显得非常重要,当房地产性质和用途发生改变时,房地产企业需要确认损失,不确认收益,因此,房地产企业当期利润数据将受到一定影响。

二、新会计准则对房地产企业会计产生的主要影响

（一）新会计准则对于房地产企业融资方面的影响

房地产企业利用方法、方式以及工具作为具用信用的资金融通的金融行为用到房地产企业的经营活动中,称为房地产企业融资。从狭义上讲,不论什么方法,只要成功获得资金,这种行为就叫房地产企业融资;从广义上讲,包括筹集资金、融通资金以及结算资金等所有融资行为。新会计准则为了使房地产企业会计的透明度更高,能够更准确、真实地反映房地产企业会计信息,引入了公允价值计量模式。这种模式的引入,对于房地产企业吸引力更大,另外,新会计准则为了使房地产企业利用债务重组方式的当期盈余得到改善,把以前旧的会计准则中“资本公积”改成了“营业外收入”。新会计准则给房地产企业对外吸引投资、对内进行业务管理以及房地企业会计的信息和透明度提供了较为有利的条件。

（二）新会计准则对于房地产企业会计资金核算的影响

对于房地产企业,必定会涉及对外投资和借款之类的问题,新会计准则为了更加客观、真实地反映房地产企业会计的信息,更加合理地反映房地产企业会计的资金核算情况,对借款以及对外投资情况进行了一系列具体规定。

新会计准则对房地产企业有一定的利处,能使房地产企业得到的信息更加真实可靠,但同时也给房地产企业会计带来一些新的困难和挑战。因为公允价值很难确定,这对于房地产企业会计工作增加了难度,由此可见,房地产企业采用新会计准则,就要考虑会计对于资金的核算方法是否科学、有效,还要考虑在市场竞争中,是否有更多的机会和发展空间。

（三）新会计准则对于房地产企业税收方面产生的影响

房地产企业税收是房地产会计工作的重要核算内容,其对房地产企业的发展有较大影响。短期来看,新会计准则对房地产税收规定变化不大,长期来看,新会计准则对于房地产企业税收存在一些不确定性因素,如公允价值模式的采用可能对从价计征房产税和土地增值税的征收产生影响,税收政策的变动也会影响房地产行业的会计信息。如所得税采用资产负债表债务法增加当期利润,新会计准则中规定,所得税应采用资产负债表债务法核算,企业取得资产或发生负债时,应当确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础存在差异的,应当确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。而按原会计准则规定,房地产企业多采用应付税款法核算,不确认递延所得税资产和递延所得税负债,根据新会计准则,在实际工作中大多会产生可抵减暂时性差异,这将使本期递延所得税资产增加,本期所得税费用减少,从而使本期利润增加。因此,房地产企业可以根据具体情况,采取科学、合理的会计处理方式,优化企业税收结构,实现公司效益最大化。

（四）新会计准则对于房地产企业资产减值准备的影响

新会计准则出台之前,存在企业利用资产减值准备调节利润的可能。当企业利润较高时,多计提资产减值准备,降低当期利润;当企业利润较低时,将资产减值准备冲回,提高当期利润。

新会计准则对调节利润的情况能起到遏制作用,新会计准则规定,资产减值损失一经确认,在以后会计期间不得转回。此规定对房地产企业有一定的影响,导致前期已计提的固定资产、无形资产和长期投资减值准备在以后会计期间不得转回,如房地产企业以前年度已计提减值准备,后期即使资产升值,也无法转回减值准备,降低了当期收益,也影响了减值准备金额的准确性,因此,影响既有积极一面,也有消极的一面。

结论

总体来看,新会计准则对房地产企业是利大于弊,对房地产企业会计的透明度和会计的信息准确性有一定的提高,也使房地产企业会计工作更加规范化,对提升房地产企业价值有较好的促进作用。

[1]翟胜宝.新会计准则下上市公司会计政策选择研究[D].东北财经大学,2010.

[2]王学军,董继华.新会计准则对房地产企业税收筹划的影响分析[J].价值工程,2014,11（12）:201-203.