调控时期中等城市房地产市场运行状况探析——以泰安市为例

■何超群

房地产业是国民经济重要的支柱产业，房地产业健康持续发展不仅是构建和谐社会、实现 “住有所居”战略目标的重要物质保证，而且直接关系到国民经济的发展。近年来，泰安市房地产业发展迅速，对促进相关产业的发展、拉动经济增长、改善城市面貌、增加就业机会、提高城镇居民的居住水平做出了积极贡献。但其在发展过程中也出现了一些新情况和新问题，同时与发达省市相比还存在较大的差距。如何在国家高度宏观调控下，进一步加强对房地产市场的引导、规范和管理，主动落实宏观调控政策及时调整发展战略，研究和解决发展过程中存在的问题，是保持泰安市房地产业健康持续发展的关键。

泰安市及山东省省内城市房地产市场运行状况

（一）泰安房地产市场运行状况

泰安市房地产投资呈现快速增长趋势，融资来源总量呈现上升趋势，房地产开发建设规模平稳扩大，竣工总量持续增长，商品房新开工面积持续增长，商品房销售量价齐升。作为知名的旅游城市，泰安市地处鲁中地区核心位置，交通便利，环境优越。随着京沪高速铁路的兴建和 “创建国际旅游名城”工作的不断推进，城市环境面貌不断提升，交通资源优势日益显现，也吸引了国内多家知名地产企业进驻，也在一定程度上吸引了周边城市人群消费，市场销售形势良好，价格不断上涨，现在房价在全国排名第58位。

1.房地产开发投资保持较快增长，住房建设投资比重较大

泰安市2004-2009年房地产开发投资及增长速度出现一定的震荡，但整体保持强劲的上涨势头 （见图1）。尤其是从2007年开始，上涨势头更加迅猛，全市的房地产开发投资额从2007年的33.9亿元，增长到2009年的52.2亿元，3年平均年增长达到32.37%。其中2007年增长最快，较2006年上涨51.3%。这主要和2007年全国房地产市场上涨、开发商对市场乐观的预期有很大的关系，加大了房地产市场投资的力度。

2.商品房销售有所回升，销售量环比增长

从泰安全市近年来商品房销售情况看，商品房销售量由2004年的80.3万平方米，上涨到2009年的208.2万平方米 （见图2）。全市商品房销售面积整体呈增长态势，尽管2008年泰安全市商品房销售量微涨，但与全国房地产市场剧烈萎缩形成鲜明对比，说明泰安房地产市场较为稳。

3.房屋价格相对理性，房价环比略有上升

2012年泰安市区商品住宅预售成交均价为3974元/平方米，较2008年成交均价2757元/平方米增长44.14%，2010年一季度成交价格为4444元/平方米，较2009年成交价格增长11.83%。作为三线城市，其成交的活跃程度明显滞后于一、二线城市，但房屋价格相对合理。

图1 房地产开发投资及增速

图2 全市 （含下属县市）商品房销售面积及增速

根据泰安房地产市场的运行情况，可以把整个泰安预售商品房市场划分为五大板块，它们分别是：市中心区板块、市政府板块、泰南板块、泰东板块和泰西板块。

4.商品房供求结构性矛盾依然突出

泰安市场较小，容易受到个别盘集中在1-2个月内放量成交的影响，整体平稳性较差。市中心区板块：是泰安高档商品房的集中开发区，也是泰安高端客户购房首选区域之一，交通、医疗和商业等配套设施完善，生活、工作方便，但价格过高。市政府板块：是泰安高端商品房的另一个聚集区域，该板块是泰安的城市中心新区，围绕城市时代发展轴两侧布局。目前区域内商品住宅销售价格增长较快。泰南板块：距离市中心较远，交通存在诸多不便，对本市购房者的吸引力不够，版块内在售项目主要以奥林匹克花园为代表，销售价格在3800元/平方米左右，主要客户还是以本地居住为主。泰东板块：是近年泰安房地产开发的热点区域，板块内主要项目是宝龙城市广场和志高国际，两个项目都以商业SHOPPING MALL为主打。泰西板块：目前还处于商品房开发的起始阶段，区域内在售项目较少，区内项目均以较高端品质的别墅和洋房产品上市为主。

（二）与山东省省内两市 （青岛、菏泽）的情况比对分析

通过对青岛、泰安、菏泽不同城市房地产市场运行的分析，了解当地房地产市场运行情况。

1.青岛市房地产运行情况

青岛市目前常住人口为871.5万人，其中市区人口为371.88万人，是全国15个副省级城市之一 （其中省会10个，非省会5个），国家5个计划单列市之一，是我国东部沿海重要的经济中心城市。在 “限购令”等多项房地产调控政策的影响下，青岛楼市经历了限购令出台前短期高涨、实施后持续低迷、年末成交量翘尾的过程。在首套房贷调整等政策的调整下，青岛“一房一价”登场，开发商漫天要价成历史；青岛开建全国最大保障房项目公租房将尝试 “先租后售”；青岛市的房地产市场更加趋于理性。

青岛市从限制投机性购房、支持自住性住房需求、增加住房用地供应、加强房地产市场监管和建立考核问责机制等方面，进一步改善城镇居民住房条件，加大住房建设和供应力度。就房地产开房土地供应情况而言，青岛市房地产开发土地供应量同比增长3倍多，增幅显著；土地成交款同比增长2倍多。就房地产供应情况而言，全市商品住房批准预售量同比增长，市区商品住房批准预售量减少；全市商品住房可售数量同比减少明显。就房地产市场交易情况而言，全市商品住房销售量同比有所增长，其中个别月份受购房新政影响环比有所减少；全市二手房交易量呈萎缩趋势，市区二手房交易量减幅明显。就房地产交易情况而言，全市新建商品住房整体成交价格同比持续上涨；全市二手住房价格略有上涨。

2.菏泽市房地产运行情况

菏泽市目前有人口840万，城市化水平达到40%，市区人口达到60万人以上，全市城区居民人均居住建筑面积达到23.39平方米，菏泽市区达到31.4平方米。2007年一年的开发量就达到了415万平方米 （大部分会在2008年投入销售），加上2006年未完成的销售量，即使接下来的几年政府不再往外拿地，其开发量也已经超过了今后5年的总需求。菏泽房地产市场马上进入了一个供大于求的局面，随着房价的上升，以投资为目的的购房者将急剧下降，并且，他们会将自己手里的房子同期推向市场。不但减少了购房者的比例，还会为新的房产市场带来压力。

房地产开发投资呈较快增长趋势，投资结构比较合理。在加快城镇化建设的带动下，全市房地产开发投资保持较快增长，达到49.49亿元，同比增长22%。本年资金来源合计72.96亿元，同比增长58%。就土地情况而言，完成土地开发面积205.26万平方米，同比增长80%，本年购置土地面积122.54万平方米，同比增长4%。就商品房施工面积而言，商品房施工面积785.96万平方米，同比增长70%。就商品房新开工面积情况而言，商品房新开工面积311.63万平方米，同比增长138%。就商品房供应结构情况而言，商品房竣工面积203.84万平方米，同比增长30%。商品住宅竣工面积179.93万平方米，同比增长16%。就商品房销售情况而言，新建商品房销售平稳增长。

房改以后，居民住房从实物分配方式转为货币化，加大了居民拥有住房的自由度，房屋需求快速增加。此后，国家着力引导的住房消费，作为新的经济增长点，促进了山东房地产业的发展，房地产开发投资占GDP的比重逐年增加，1990年全省房地产开发投资占GDP的比重只有0.61%，到2004年上升到了4.94%，房地产开发投资猛增，促进和满足了居民住房的要求和标准，城市人口大量增加，使住房需求出现了前所未有的火爆。投资需求和消费需求两项驱动，使房地产价格水平发生了较大的变化。

泰安房地产市场运行面临的困境分析

（一）市场秩序不规范，有待进一步改善

在泰安市房地产开发建设过程中，开发商唯利是图、偷工减料的现象依然存在；忽视住宅小区环境建设，在配套设施上打折扣的现象不在少数；商品房预售制度不够完善，多头售房、一房多售现象也时有发生，给社会大局的稳定留下了隐患。价格形成机制不够健全，开发商随意涨价的现象十分严重，有的商品房超过国家规定利润的2倍以上，消费者权益难以维护。2011年是中国房地产市场近年来调控力度最大的一年，不断用行政手段和经济手段给房地产市场加压。在这样的背景下，作为三线城市的泰安市的房地产市场仍然坚挺，甚至部分区域商品房价格较大有的反弹，市场竞争有待进一步引导。

（二）房价过高，泡沫尚未得到有效挤压

从政策层面上说，在经历多轮政策调控之后，房地产业承受能力不断增强，通过政策重创房价已经很难；在经济层面，随着人工、原材料本钱等逐年上升，房地产本钱越来越高，房价也会随之升高；从土地供给上看，泰城中心城区可供地已未几，城乡结合部土地基本开发完毕，只有相对偏远地区存在较大的增量空间；从楼市现状看，泰城多个大型综合体项目投进使用，都能带动其周边大部分地区的房价上涨；在消费层面，支撑泰城房地产市场的依然是刚性需求。目前，整个泰安预售商品房市场的市中心区板块、市政府板块、泰南板块、泰东板块和泰西板块房价均在高位运行，并呈现轻微震荡上涨趋势 （见图3）。各大版块房价与全省同类城市相比，泰安市房价属居高不下的行列。

（三）房屋供给结构失衡，保障性住房偏少

图3 泰安市商品房市场版块示意图

近年来，住房保障体系的建设一直是房地产市场调控政策的一个重要方面，由于资金落实不到位，政府对住房保障体系建设缺乏动力等原因，住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。当前廉租住房的资金保障还不是非常到位，廉租房的覆盖面仍比较低，经济适用房开发投资的增幅也连续多年低于住宅开发投资的增幅。经调查，泰安市市区年可支配收入15000元以下的低收入家庭 （户均3人）占全部家庭的27.4%，户数5.8万户，其中无房户占5.3%，户数3074户，自有住房人均建筑面积低于10平方米的家庭占2.8%，户数1624户。两项相加，泰安市区低收入家庭中住房困难户数4698户。现泰安市市区最低收入住房困难家庭 （享受最低生活保障家庭）户数1446户，自有住房人均建筑面积低于10平方米户数86户。新泰、肥城等县市有关部门也对各辖区内无房户和相对住房困难的总户数进行了调查和测算，合计泰安市实际符合经济适用住房条件的户数约在3万户左右。截止2012年4月18日，泰安市2012年的新建保障房项目落实55个，共新开工各类保障性安居工程项目25个8226套，开工率为50.5%。2011年底，5个县市区的保障性住房开工率情况分别为：市区开工5个棚户区改造项目，3149套，开工率40.8%；肥城市开工5个项目，1472套 （公租房552套、棚改920套），开工率70%；东平县开工6个项目1179套 （公租房359套，棚改820套），开工率71%；新泰市开工5个棚改项目，1518套，开工率45.3%；宁阳县开工61.6%。在保障性住房刚性需求不断增大的情况下，泰安市的保障性住房建设起步稳，措施合理，但仍需要提高开工率，加快建设，尽早投入使用。

（四）房地产开发企业实力较弱

泰安市房地产企业以中小企业为主，一级和二级以上的本地企业较少，目前依赖外来企业的入驻，比如，恒大集团进入泰城后，2011年海尔及绿地集团陆续强势登入，海尔豪取城西环山地，绿地也夺得高铁新区两块土地。本地的房地产企业融资体系不健全，房地产业规模偏小。

（五）房地产融资体系不健全

泰安市房地产开发贷款主要有3种形式：房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这3种贷款方式的期限都较短，来源渠道均为商业银行，贷款方式单一，无法适应房地产开发周期的需要。商业银行提高了对房地产企业的贷款条件，对项目开发程度和开发企业自有资金的程度要求较高，多数开发企业不能达到规定的贷款要求；其他融资方式现阶段的表现也不如人意，如信托融资，相对银行贷款而言，受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通；而企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年，所以，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小；另外，由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，基金目前在资本市场表现也很难有所作为。

参考资料

1.王静红.以“项目融资”方式促进房地产企业的发展[J].环渤海经济瞭望，2008.

2.刘金娥.我国房地产市场泡沫的成因分析[J].山西财经大学学报.2010（02）.

3.王擎，韩鑫韬.货币政策能盯住资产价格吗？——来自中国房地产市场的证据[J].金融研究.2009（08）.

4.周京奎，吴晓燕.公共投资对房地产市场的价格溢出效应研究——基于中国30省市数据的检验[J].世界经济文汇.2009（01）.

5.汪波，杨坤.法律环境国际比较与经验借鉴[J].财会通讯（理财版）.2008（09）.

6.任越.新加坡住房政策对我国的启示[J].合作经济与科技.2008（18）.