中心城区楼宇经济发展中的制约因素及其对策建议——基于济南市舜玉路街道办事处的调研

刘晓冉

( 中共济南市委党校，山东 济南 250100 )

中心城区楼宇经济发展中的制约因素及其对策建议
——基于济南市舜玉路街道办事处的调研

刘晓冉

( 中共济南市委党校，山东 济南 250100 )

当前中心城区的楼宇经济发展面临着诸多障碍，结合济南市舜玉路办事处的调研情况对中心城区楼宇经济的现状进行分析，提出发展楼宇经济的对策建议，以期能给中心城区发展楼宇经济提供借鉴。

中心城区；楼宇经济；制约因素；对策建议

当前，由于中心城区可利用的土地空间越来越有限，如何使有限的都市核心区土地资源发挥最大的经济效益，显得更加重要、更为迫切。化解经济快速发展与土地资源日趋紧缺的矛盾，最佳的解决途径就是发展楼宇经济，向空间求发展，向楼宇要效益。主动顺应城市化要求，大力发展楼宇经济，破解土地和资源要素瓶颈制约，对增强城市的综合功能和促进城区现代服务业发展具有重要意义，也是转变经济增长方式的应有之义。

一、楼宇经济对促进区域经济发展的积极作用

(一)楼宇经济的显著特点

楼宇经济是随着经济社会发展和城市化的快速推进而出现的一种新兴都市特色经济，相比于其他都市经济形式具有显著特点。

1.经济辐射带动作用大

众多企业在楼宇内经营会衍生出信息服务、代理服务、咨询服务和后勤服务等多方面的需求，进而带动周边地区商业、会展、旅游、文化娱乐、休闲和餐饮等业态的发展，并推动房地产业的发展。

2.对环境经济要求高

楼宇发展对周边交通、人文、社区等有着较高的要求。中心城区的环境建设必须围绕楼宇承载的经济要素，才能吸引相应的经济要素的进入。

3.对经济的培育性强

由于特色楼宇可以给地方带来稳定、持续的税收回报，并承载特定的社会、经济职能，单靠市场的手段难以形成，需要政府的引导和培育。

4.集聚效能强，产值效益大

楼宇经济把知识、信息、资金、城市功能集聚起来融为一体，形成了其他经济形态不可比拟的优势。通过楼宇这一载体，引进和整合区外、境外资源，使周围地区的生产要素或资源向中心城区流动、聚集，产生经济学上的“洼地效应”。一幢商务楼宇就像是一个积聚人流、物流、资金流、信息流的“强磁场”，形成显著的财富效应。一般一幢高级商务楼里众多公司所产生的效益，往往胜过一个占地面积很大的企业，所以有“一幢楼宇超过一家大型企业，一幢楼宇胜似一条商业街”的说法。

(二)发展楼宇经济对推动区域经济发展具有积极作用

大力发展楼宇经济，顺应中心城区城市化快速发展的趋势，对推动中心城区的发展跨越具有积极的作用。

1.楼宇经济是增强城市综合功能的必然要求

商务楼宇通过汇聚众多金融、保险、物流、软件等现代服务企业，衍生出了信息、咨询、法律、物流和中介等多方面、高层次的消费需求，并带动了周边地区餐饮、娱乐、购物、休闲、旅游、培训等相关产业的发展，推动房地产业的升温，进而推动城市产业的升级和档次的提升。

2.楼宇经济是加快城市化进程的强劲动力

随着城市化进程和现代经济发展速度的加快，中心城区有限土地资源对经济发展的约束作用日益明显。发展楼宇经济是顺应资金、信息、人才等向城市中心集聚的趋势并突破土地资源十分稀缺的制约因素的突破口，目前中心城区正处在工业化、城市化加速发展的阶段，发展楼宇经济，可以将平面发展变为立体发展，向蓝天要空间，向空间要效益。楼宇经济以商务写字楼为依托，汇聚了大量的人流、信息流和资金流，不但使城市化进程加速推进，而且实现高价位土地的再开发，得到获取更多的利润空间的保障。

3.楼宇经济是实现经济结构调整的重要手段

楼宇经济是一种具有集约性、高密度特点的现代经济业态。楼宇经济与现代服务业是互相促进的关系。一方面通过发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，使每一幢写字楼成为垂直的金融街、商务街、高新技术产业街和旅游产业街，形成现代服务业发展的“温床”，促进产业结构调整。另一方面大力发展现代服务业是进一步提升“楼宇经济”的质量，保持“楼宇经济”的良好发展态势的重要保障。楼宇经济能够带动周围餐饮、文化、休闲等第三产业的发展，形成学校、医院等公共基础设施及商务配套设施齐全的商务圈，这些都将进一步促进区域现代服务业发展。

4.楼宇经济是改善投资环境，提升城市品位的有效途径

发展楼宇经济，规划建设一批建筑风格鲜明、智能化程度高、配套设施完善的现代化高端商务楼，必将使城市的品位和档次得到大力提升。通过发展楼宇经济，致力引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态落户，可以加速信息、资金、人才、技术等关键要素的集聚，不断提升城市服务、辐射功能，极大地改善投资环境。

二、中心城区楼宇经济发展中存在的制约因素——以济南市舜玉路街道办事处楼宇经济为例

(一)舜玉路街道办事处楼宇经济发展现状

作为济南市的一个中心城区，舜玉路街道办事处目前正努力构建以服务业为主导的现代经济体系，加快推进产业升级转型；同时辖区内城市建设稳步推进，建设水平不断提高，楼宇招商力度和档次逐步提升，为大力发展楼宇经济打下了良好基础。截至目前，舜玉路办事处辖区商务楼宇6座，主要分布于舜耕路、玉函路，涉及金融保险业、房地产业、餐饮业、商务服务业、建筑业等行业，可使用面积35360平方米，入驻面积34210平方米，入驻率达96.75%，据统计，2013年度纳税总额2.1亿元。

舜玉路街道办事处楼宇经济的蓬勃发展，可以看作是济南市中心城区楼宇经济发展的一个缩影。但是也应该注意到，在这一发展过程中还存在着许多带有共性的障碍，制约着中心城区楼宇经济的发展。

(二)中心城区楼宇经济发展中存在的制约因素

通过调研发现，舜玉路辖区楼宇经济目前尚处于发展的初级阶段，楼宇资源自发配置的特征比较明显，与先进城区的楼宇经济发展水平相比，在规划定位、发展规模、发展速度等方面还有一定差距，存在许多不足之处，制约了其发展。

1.特色化和专业化程度不高

综合楼宇多而特色和专业楼宇少。中心城区现有楼宇大部分都是综合性的，商务、商业、住宅混建混杂现象普遍，难以突出楼宇商务功能，使楼宇经济难以发挥其综合经济效益。商业楼宇占比较大，商务楼宇占比较小，对于发展总部、医疗、体育、金融、信息、商务服务、创意等高端服务业的带动作用不强。楼宇特色不鲜明，专业化不强，就必然导致入驻企业关联度低，难以形成品牌效应和集群效应。

2.综合配套不完善

从外在条件来看，交通、停车、环境卫生等问题影响着楼宇经济的发展。中心城区虽然商业、生活配套比较完善，但由于楼宇建成时间比较早，普遍存在硬件设施老化现象，停车泊位不足、物业管理不规范等问题。一些新建楼宇在硬件条件上有了很大改善，但也存在着功能定位不明确、生活配套不完善等问题。商务楼宇智能化水平、自动化水平、信息化水平、物业管理水平不高，从而制约了整个商务楼宇档次的提升。

3.政策支持不够，服务不到位

尽管中心城区现有的部分产业政策已涉及楼宇经济，但成体系的楼宇经济政策尚未出台，并且已出台的政策主要涉及商务楼宇范畴，对都市工业楼宇、重点楼宇等尚未出台针对性扶持政策，政策的体系性和针对性不强。此外，对引导楼宇经济有序集聚、推进楼宇招商、调动各方发展楼宇经济积极性等方面的政策尚未完善。

三、推动中心城区楼宇经济发展的对策建议

(一)要在认识和观念上有新突破

当前，中心城区进入新一轮快速发展期，特别是随着一批重点项目的推进，为楼宇经济的发展带来了千载难逢的机遇。要进一步加大楼宇经济的宣传力度，通过培育一批典型，充分认识到楼宇经济是财源经济、人才经济、信息经济和物流经济，是一个城市“三次产业总开关”的重要作用，从而促使我们把发展楼宇经济摆上中心城区经济发展的突出位置。

(二)要在规划制定和执行上有新突破

要科学制定规划,用规划来指导楼宇经济发展。按照发展特色楼宇和提升产业档次的理念，规划一批金融服务、现代物流、保险、信息、中介等类型的楼宇,使每栋楼宇都形成自己鲜明的特色，并通过自主招商、“腾龙换鸟”等方式，招大引强、不断升级，促成“亿元楼宇”形成；优先规划发展科研、信息、金融、法律服务等新型现代服务业,用这些先进产业和业态推动中心城区楼宇经济发展。

(三)要在扶持办法和政策上有新突破

要从三个层面制定发展楼宇经济优惠政策。一是针对入住楼宇的企业的优惠政策。对符合城区发展产业方向的企业,根据转入和新进驻楼宇企业的注册资金,以及当年对财政新增限额等情况,分别实行财政资助,吸引企业注册或入住商业楼。二是针对开发商的优惠政策。对投资开发楼宇资源、新建商务、工业楼宇,为区域经济发展引进新企业、新项目的,经审核认定,给予一定奖励。三是针对物业公司的优惠政策。结合楼宇所创税收大小和服务水平情况,每年对物业管理公司进行评比,激励物业公司提高服务质量和服务水平。

(四)要在搭建平台上有新突破

在商务楼宇上,要挖存量、促增量,充分利用闲置楼房的有利条件,对中心城区范围内有条件改造成商务楼宇的楼房进行摸底调查,按照一楼一策的办法,通过改造、出售、转让、招商等方式盘活,整合区域资源。

(五)要在完善商务配套上有新突破

通过调研分析，根据商务楼宇社会公共配套的实际情况，广泛征求入驻企业对配套设施的意见和建议，以便做好领导决策参谋工作。比如，可以借鉴上海卢湾等地区的先进经验，引入公共餐厅概念，推进“白领午餐”工程，创造良好的就餐条件。另外，可以引导楼宇开发主体按照楼宇容积率和入住规模合理设定停车配套设施，鼓励已建成楼宇通过优化管理和扩容改建、发展立体停车等方式着力化解“停车难”问题。

(六)要在提炼商务文化上有新突破

筹办首届“商务节”，以品质楼宇推介、专家讲座、文体竞赛等多种形式，串联形成系列活动，盘活楼宇资源，形成“积极奋进、抱团发展”的商务文化品牌。通过系列活动的开展，在丰富白领业余生活的同时，加强楼宇、企业之间沟通联系，为楼宇群的商务协作和企业互联发展奠定基础。通过报刊、电视、宣传资料等多种渠道，加强对商区文化、企业文化、精品楼宇的培育和宣传，加强楼宇经济整体形象的展示和推介，打响“商务文化”品牌。

[1]朱从兵.加快楼宇经济发展的对策与建议[J].江苏政协,2007,(2).

[2]马晓勤.楼宇经济在城市发展中的地位与作用[J].探索与争鸣,2005,(12).

(责任编辑：张东生)

Restricting Factors and Countermeasures of Building Economic in City Center: Based on the Survey of Ji'nan Shunyu Road Street Office

LIU Xiaoran

( Jinan Party School of CPC, Jinan，Shandong 250100, China )

The current development of the center city building economy faces many obstacles. Combined with the survey of Ji'nan Shunyu Road Street Office, this paper analyses the present situation of the center city building economic, and puts forward countermeasures and suggestions to develop building economy.

center city; building economy; restricting factors; countermeasures

2015-03-10

刘晓冉(1983-)，女，山东济南人，讲师，研究方向为区域经济。

F29

A

1671-4385(2015)03-0004-03