有多少富豪隐身于纽约奢华公寓（中）

（美国）路易斯 斯蒂芬妮·索尔

就在不久之前，哥伦布环岛还曾是几十名流浪者的临时住所，他们占据了纽约会议中心的遗址。

在9·11袭击之后，这座会议中心的拆除和时代华纳中心的落成把该地区变成了一个繁忙的购物餐饮中心。时代华纳中心包括两栋高层公寓建筑，中庭是一些零售商店，楼内还有企业办公室以及文华东方酒店。这些共管公寓引领了一系列俯瞰中央公园的豪华住宅楼的开发。

通过把这些共管公寓推销给富有的国际买家，时代华纳的开发商站在了为纽约地产行业吸引海外资金的前沿。新公寓首次出售时，26%被卖给了海外买家，这个比例目前已经增长到了超过一半 。

神秘的所有权

业主身份是一个被严格保守的秘密

当你走进时代华纳中心的共管公寓范围内，你会发现这里既没有门铃，也没有带有户主姓名的信箱。你不太可能在走廊里撞见闲逛的邻居，因为无论何时都只有大约三分之一的业主住在公寓里。

走廊里空空如也，但许多公寓里的设施则符合豪宅的标准配置：开阔的视野、石材浴缸，全部家当都是订做的——音响系统、木制门窗、照明装置。

就连楼层的编号方式也别出心裁，强化了开发商Related Companies提出的“五星级居住环境”的营销概念。因此，标注为第80层的顶层公寓实际上是在53层。

大楼的格局和规则也为业主隐藏身份信息提供了便利。这192套共管公寓有多个入口——不光是两栋大楼的大门，还可以通过一个附近的车库以及时代华纳中心内的商铺进入。尽管物业有一本与各单元有关的人员名册，但业主们没有把名字录进去同样可以进入楼内。他们可以和名字在手册上的人一起进入大楼，也可以通过商铺或酒店进入大楼，然后乘坐安全电梯进入公寓，只要一名业主说他们是访客就可以。

美国高端房地产销售

将近一半的买主是空壳公司

在时代华纳中心的这些公寓挂牌销售以来的10年里，高端房地产销售整体上已经变得越来越不透明。2003年，时代华纳中心售出的所有单位中，超过三分之一被空壳公司所购买。到了2014年，这个比例超过了80%。

数据显示，最近几年，在美国各地超过500万美元的住宅交易中，将近一半的买主是空壳公司，而不是实名的个人 。

有限责任公司是目前在房产交易中被普遍使用的一种公司结构，这种结构直到上世纪70年代之后才在美国出现。起初，使用这种公司结构的主要是怀俄明州的油气交易商，目的是让公司的所有者免除责任——比如在矿井工人受伤时，还可以避免政府对公司和投资者征税。

然而目前，有限责任公司在房地产领域被普遍用来保护隐私、转移财富或是分享所有权。

除了使用有限责任公司进行交易，为了隐藏自己的身份，时代华纳中心的许多业主还动用了更多办法。在许多房契上，购买者的签名一栏都是空白的、难以辨认的，或者由律师及其他代表代签的。可能会透露业主真实信息的公开记录中则充满了虚假信息：电话号码是用律师的名字申请的;提交给纽约楼宇局的维修表格上的业主信息是时代华纳的员工代签的;税务报表上的地址则写着有限责任公司的名字。

由于多数交易是现金全款购买，几乎没有按揭贷款的单据。此类单据本来是另一种可能透露业主信息或引发严密审视的公开记录。

共管公寓比合作公寓审查要宽松

开发商并不在乎购房者的身份而更重钱财

曼哈顿许多最好的地段传统上一直以合作公寓的方式进行管理，在合作公寓，居民是建筑的共同所有者。合作公寓委员会一般倾向于长期的住户，有意购买合作公寓的买家需要接受严格的审查。这些合作公寓不接受亿万富豪，尤其是海外买家。

相比之下，时代华纳和多数最新的豪华建筑是共管公寓;住户拥有独立的单位，委员会没有那么大的权力对潜在买家进行筛查。除此之外，时代华纳中心和其他许多楼盘的规定是，如果公寓委员会拒绝一位买家， 则其余住户需要凑钱买下这个单元， 因此委员会不会太挑剔。

事实上，共管公寓委员会并不总是清楚空壳公司背后的具体个人是谁。

曾是时代华纳中心业主的谢默斯·麦克马洪表示，自己2006年担任委员期间，并不知道有公寓被卖给了沙特的王室成员。Related Companies公司通常不会将买主的详细情况向委员们通报。

Related Companies的前副董事长戴维·J·瓦恩直言不讳地表示，他们并不在乎购房者的身份 。“你主要是看他们的财务实力，”瓦恩说，“他们买得起吗？他们签了合同，交了钱，交易就完成了。他们必须证明自己有钱，这是最重要的。我不认为哪个开发商会有不同的做法。”

房地产中介称，隐私方面的承诺十分重要。“作为一名高端经纪商就意味着，我们必须保护客户的隐私。”

74B房间的内情

房产经纪并不在乎买家是否涉嫌犯罪

当名字复杂的25CC ST74B公司在2010年豪掷1565万美元，买下时代华纳中心的那套共管公寓时，没有出现和出资方有关的信息。

但2013年1月，该公司控告一家承包商要价过高，这是纽约市一桩经典的翻修纠纷。在该案中，公寓的所有人被指是“定居在俄罗斯，通常都不在纽约的俄罗斯参议员维塔利·马尔金”。过了不到两周，当事人重新提起诉讼，此时一个细节发生了变化：起诉书称公寓的所有人是某信托基金，马尔金既不是基金的受托人，也不是受益人。

该承包商的一名前雇员在证词中表示，他明白客户是“那名俄罗斯寡头参议员”，但他不能提这名客户的姓名。他说，如果真的用了对方的姓氏，他会被训斥，并被告知“一定只能提25CC”。

实际上，在十多年的时间里，维塔利·马尔金一直处于公众视野中，而且有时会牵扯争议。

今年62岁的马尔金在金属产业和银行业发家，是俄罗斯议会上院联邦委员会最富有的议员之一。2013年3月，俄罗斯活动人士阿列克谢·纳瓦尔尼指出，马尔金没有公开其在加拿大拥有房产，并持有俄罗斯和以色列双重国籍。之后，马尔金退出了联邦委员会。

但困扰马尔金的事件涉及1996年的一项协议，内容是对安哥拉欠俄罗斯的50亿美元债务进行重组。

在该协议中，安哥拉在长期的内战期间欠下的这笔债务，被减免至15亿美元。协议在一定程度上是由生于俄罗斯的商人盖伊达马克促成的。但加拿大政府和瑞士调查机构的文件显示，债务偿付是通过一家中介公司进行的，而马尔金持有该公司的股份。

文件显示，安哥拉偿还了这笔债务后，盖伊达马克从中得到了1.3亿美元，马尔金获得了4880万美元。倡导团体腐败观察发布的一份报告显示，还有一部分钱流向了众多安哥拉官员。盖伊达马克还因为涉嫌参与面向安哥拉政府的武器销售，而受到法国的调查。后来，他因洗钱和税务欺诈而被判在法国一所监狱服刑3年。

2007年，当马尔金申请加拿大的入境许可时，此事成了一个问题。早前两年，加拿大的一名移民官员认为马尔金属于“不得入境”的人员，并写道他“严重谎报”自己的净资产，以及是如何取得这些资产的。

加拿大移民官员再次宣布马尔金不得入境，并表示这一次是因为马尔金“与涉嫌参与有组织犯罪和洗钱的人员有广泛联系”。

法庭文件显示，马尔金极力否认参与了有组织犯罪，称加拿大当局的说法没有依据。马尔金起诉了加拿大当局，2009年6月，一名法官裁定应对该案进行重审。

马尔金的律师说，马尔金于2012年获许进入加拿大，并表示，“加拿大当局从未掌握或提供任何证据，表明马尔金有任何不端行为。”他说，在安哥拉债务一事中，瑞士调查机构最终也并未发现马尔金有不端行为。他说，那4880万美元是其当事人在该公司所持股份带来的分红。至于时代华纳中心那套共管公寓长时间翻修一事，他表示，“马尔金不是那处公寓的所有人，近期也未参与任何翻修。”

美国律师协会表示，在房地产交易中，肯定应该对马尔金这样的人给予更密切的关注，但该机构的指导方针是自愿执行的。

负责时代华纳中心那笔交易的房产经纪是布伦达·S·鲍尔斯和伊丽莎白·L·桑普尔，她们就住在楼里，代理了许多外国客户。桑普尔表示，在审核买家时她关注的重点是：“他们必须要有买房的钱。其他的就算了。我们只需要知道这一点。”

（待续）（编辑/立原）