购房中的理财门道

小丁

对大多数中国人来说，买房是件天大的事，关系到个人、家庭数年甚至数十年的生活，但买房过程中有许多相关理财的事宜需要仔细思量。比如，不同的还款方式最后产生的费用也大相径庭，不同的继承方式需要支付的钱款也有所区别……这其中蕴含着许多理财的门道。

房贷中的理财

在张江一家网络公司上班的小邓代表了大多数年轻人的买房模式：父母出首付，自己还贷款。最近，小邓夫妇在外高桥看中一套住宅，父母支付首付并去除公积金贷款后，小邓夫妇还要商业贷款100万元，贷款期限为20年。办理贷款手续前，他在银行工作的同学再三叮嘱，在还贷方式上，一定要选择等额本金法，不要选择等额本息法，两者息差大了。

对于一门心思要节约利息的购房者而言，选对还贷方式，节约的利息可以6位数计。所谓等额本息法，即每月归还的本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变，还贷压力均衡。这种还贷方式适合收入不高、前期资金紧张的还贷者。所谓等额本金法，即每月归还的本金相同，利息逐月递减，月还款数呈先高后低、逐月递减趋势。这种还贷方式适合目前收入较高，预计将来收入大幅增长的还贷者。

以小邓夫妇为例，同样是100万元商业贷款，还款期限和利率相同，如采用等额本息法，每月还贷7485元，总利息为79.6万元。如采用等额本金法，首月还贷9625元，以后逐月减少23元，总支出利息65.7万元。两种还贷方式的总利息相差近14万元。对于积蓄不多、每月靠工资收入还贷的年轻人而言，这不是一笔小钱。

在实际生活中，大多数人会选择提前还贷，有些提前还贷并不划算，比如，采用等额本金法还贷者。因为等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此，所产生的利息也越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。同样，采用等额本息还款法的购房者，假如还款已到中期，也没必要提前还款。因为等额本息法越到后来归还的本金越多，利息越少。还款中后期再提前还贷，对还贷者而言，该还的利息大头都付了，提前还的只是本金，并没有节省利息。

要是未来有较大支出的市民最好不要选择提前还贷。比如，近期有生小孩、买车等计划的市民，提前还贷会大量挤占资金。此外，一些市民购买房屋签订商业贷款合同时，享受的是7折利率优惠，或者采用的是公积金贷款，这些利率都低于市面上的理财产品年化收益率。因此，要特别珍惜廉价的贷款。

房产证上加子女名的利弊

2008年前，小杨的父母已买下2套建筑面积90平方米的住房，并把小杨的名字列入房产证。至今，小杨的父亲都很得意自己的盘算：小杨已经成年，可以小杨的名义再买一套房，这样小杨名下就有3套房，可以保证他今后生活无忧。

可怜天下父母心，为规避未来可能的遗产税，很多家长像小杨父母一样，在买房时会写上孩子的名字。但这种方法未必好。

首先，孩子独立买房时可能多付首付。如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么，孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照2套房标准，付七成。

目前，上海中外环之间的新房，二房二厅房价基本在400万元左右。以首付三成计，即120万元；首付七成计，则是280万元。两者相差160万元。对于大多数工薪阶层来说，首付120万元还能咬咬牙凑出来，首付280万元，就可能拼光三代老本了。

孩子婚后，家庭买第2套房时可能要交房产税。目前，上海房产税人均免税面积是60平方米，三口之家总免税面积180平方米。如果孩子婚后家庭再购第2套房、又不想卖出首套房的话，家庭免税面积超标后就要征收房产税。根据闵行区房产交易中心的说法，计算征收房产税的住房面积时，还将包括之前和父母共有房产的孩子名下的部分，即存量房也纳入征税计算面积。比如，孩子在未成年时和父母共有2套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人1/3份额，即孩子名下已经有60平方米房产。成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积是120平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积，还有100平方米需要征收房产税，其中，60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。

再有，孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产。如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。作为父母，白发人送黑发人已经痛彻肺腑，现在连自己的房子都住不安稳，晚年生活情何以堪？

有没有化解之招？房产和法律专家支招：一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有；二是直接到房产交易中心作房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1%。这样，即使子女成年后以自己名义所购房产超标，需要征收房产税时，至少和父母共有的房产部分，计税量将极其有限。

赠与、买卖、继承—哪个更划算？

陈阿婆已经80多岁了，怎样把自己居住的价值200多万元的房子传给儿子？听人说，可以卖给儿子，也可以送给儿子，还可以在自己百年后由儿子自然继承。每一种方式都有利弊。这下陈阿婆摸不着头脑了，到底哪种方式好？

这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。据了解，房产过户分赠与、买卖、继承几种方式，究竟哪种最便捷，哪种最省钱？且算成本。

继承法—主要费用：继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取，最低不低于200元。

这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名即可。

但缺点也显而易见，手续繁多跑死人。继承房产需要满足三个条件：第一，证明自己有继承房产的法律资格，或是法定继承人，或是遗嘱指定继承人。所谓法定继承即法律规定的遗产继承人；遗嘱继承必须是遗产人逝世前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产；第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。

从上述规定可见，采用继承法过户房产，继承人需要办出各种证明，期间要花费大量的时间和精力。

赠与法—主要费用：个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税；非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）。此外，还有3%的契税和1%的公证费。

需要提醒的是，以继承法和赠与法过户房产，继承人或受赠人日后卖出此房时，如房产证年满5年且是唯一住房，可免征个税。否则，将计征20%个税。

买卖法—主要费用：营业税+个税+契税。在房产过户中，买卖是最常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价比较低的话，日后出售时，卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。