QG房地产项目物资采购管理问题探析

张 锴吴振华

（1.河北中古文化产业投资有限公司，河北 沧州 062650；2.桂林电子科技大学商学院，广西 桂林 541004）

QG房地产项目物资采购管理问题探析

张 锴1吴振华2

（1.河北中古文化产业投资有限公司，河北 沧州 062650；2.桂林电子科技大学商学院，广西 桂林 541004）

房地产项目在招标采购与物资供应方面，存在着诸多问题，包括与总包方的责权不清晰、QG房地产与供货商的招标流程和制度不够完善、施工计划与组织不合理、物资进场计划形式化。文章针对QG房地产现有采购流程中存在的主要问题，就如何合理制定采购计划、确定有效的采购方式、提出了切实可行的方案。

房地产项目；物资；采购计划；采购方式

1 引言

采购管理也被誉为房地产企业新的经济增长点，近几年在地产圈内流行着一句名言“利润来自节约，节约依靠采购”。建筑物资材料约占房地产总体建筑造价的60%至70%[1]，而其中由开发商直接招标采购的材料又占到总体建筑造价的40%左右。也就是说一个100亿的项目，招标采购直接控制的金额就达到28亿左右。这说明，采购管理对于保证提高房地产企业利润、保证资产收益率、提升效率和竞争力等方面都具有重要作用[2]。因此，近年来国内学者在相关领域也进行了大量的研究。在采购模式方面，陈方（2011）认为，采用集中采购模式、推行准时制采购管理模式、加快物资采购的信息化建设是加强房地产企业物资采购管理的有效对策[3]；王洪海（2013）认为，我国房地产企业对于集中釆购和分散釆购的实际划分不够明显[4]。针对具有不同需求的独立的集团各成员企业的独立增量情况，向晋乾等人（2005）分析了在定期订货策略下，集中采购的最优订货量[5]。王利梅（2008）认为，数量从优原则是集中采购的基础，数量折扣模型在固定折扣下，应该充分考虑采购方的需求，通过确定每个批量的采购数量，最终达到降低总体采购成本的目的[6]；王卫（2010）把集中采购组织结构和业务建立了模型，并且针对管理粗放的集团型与关联产业型的企业进行了的细致的研究[7]。在采购策略方面，张坚（1999）与戴更新（2000）提出了在不同的订货阶段不同批次的订货采购办法，并给出了解决方案[8][9]；在此基础上，关志民等人（2005）引入批量采购享有不同折扣的概念，进一步分析了在集中采购条件下多种产品的供应商如何选择和订购量如何分配的问题[10]；苏丽娜针对广州地铁建工的钢材能否实行甲方招标和直接采购的问题，提出了选用“模糊评价法”建立决策数据模型[11]。

不难看出，国内的研究主要集中在采购模式和采购策略上，以定量分析的方法确定最优的采购批量，但是，适应中国国情的房标准化房地产物资采购体系还没有完全建立，因此本文将对采购计划和采购方面两个方面进行分析，希望能对房地产物流采购体系的完善做出微薄之力。

2 QG房地产项目采购管理现状

QG房地产项目是一个集商业、生产、博物馆、旅游景观、配套设施等的产业集团群。项目共分为十个主要分区，总投资额超过50亿，项目总规划用地约5.3平方公里。现一期项目已经完成10万平米，主要包括展馆、工艺城、大型厂房、沿河商业街等配套综合实体。在对QG房地产公司的深入调查的基础上，在QG房地产的采购计划和采购方式上存在着一定的问题。例如：①供应商文件提供不够齐全。供应商只提供价格，并未明确说明和规定三家以上的厂家的资质等级，是否为正规企业，检测报告是否合格。②物资需求不够明确。工程技术部提供物资需求目录中没有明确使用时间、使用部位、数量和主要规格。③忽略品牌因素。招标采购部在进行市场考察调研并索取同种材料供应商相关资料时，忽略了一个重要因素，即产品的价格是由产品的品牌所决定的，不同品牌的产品价格存在较大差距。④“符合性意见”不够具体。符合性意见是指设计部根据图纸来确定产品的使用部位和技术要求和技术标准。通常，实际情况与原图纸不同，因此设计部应经常与施工方或设计院进行交流与洽谈，最终更改图纸使之符合实际情况。然而，设计部在施工过程中没有起到监督作用。

3 采购计划

采购计划是一个公司成本组成的重要部分，制定采购计划既需要公司的整体定位把控，又需要各部门综合配合。总体来说采购计划的制定主要需要三个方面的考虑。这三个方面分别确定了采购计划的“时间”、“价格定位”和“采购方式”。

（1）通过工程部下发的施工组织计划和材料需求计划，制定相应的材料采购计划。材料采购计划主要需要考虑的是材料的生产加工周期，以确保在材料需求前，材料能够按时到达施工现场。

（2）协同前期部和公司高层领导针对开发项目的定位，制定采购定位。特别是精装修工程，涉及到商场或者民宅的整体定位。因此采购计划中材料的品牌和档次就显得尤为重要。此部分基本能够确定整体物资造价的80%，因此一般是公司决策层做出最终定案决策。并且此部分和交房时给业主的承诺函息息相关。因此，此部分指定需要慎重。

（3）采购方式的确认。这一部分主要涉及到公司的资金流（现金流）情况。一般来说公司资金比较充裕的企业都习惯采用开发商自行采购方式。现金流不是很充裕的企业一般采用总包垫资形式。也就是行业内所说的“甲供材料”和“甲限材料”。

在一个采购计划制定前必须要考虑好这三方面的综合关系。最为重要的事情是保证时间节点的顺利进行，因为这涉及到多个公司，或者多个部门的相互之前配合问题。一项工程的延误，可能导致整体工程的停工，其造成的损失是不可估量的。在满足时间节点的同时，尽可能的降低产品的价格，使其保持在合理范围之内。这样制定出的采购计划才是合理的、有效的。

4 采购方式的确定

4.1 材料分类

采购方式的确认主要是根据现金流的充裕度来决定的。在一般地企业习惯性采取主材自购，安装队伍自行招标的方式进行采购。而总包一般签订的都是轻工加辅料合同。也有一些开发上采用的是根据材料的（订货量）实际资金占有率来确认甲供还是乙供。这种供货方式，主要是按照材料占有资金比率的不同而进行采购方式的划分。

第一种，按照不同工程分类。主要分为：土建类物资、装修类物资、水暖电类物资、安装类物资、绿化类物资、其他物资（如座椅，垃圾站等）。这种分类的优点就是能够明确使用材料的使用阶段和计划时间。按照施工顺序可以进行分类采购，能够加强采购的计划性。

第二种，按照材料性质分类。这种分类包含的小类比较多（如钢筋，水泥，石材，涂料等），工程上常用的的《造价信息》就是按照这种分类对工程类物资进行分类的。这种分类的优点是能够对材料进行细致的划分，增加用材料技术准确性，但是这种分类方法对于材料计划的制定没有第一种方式的优势。

第三种，按照材料主次进行分类。分为主材，次要材料和辅助材料。主材主要有钢筋、混凝土、电线电缆、钢结构等；次要材料主要包括洁具、门窗、部分装饰材料等；辅助材料主要包括钉子，胶带、密封胶等。这种分类方法的好处是在供应链采购过程中能够更好地对主要材料进行控制，能够做到有重点的监控，从而更好地保证工期和工程质量。

以上三种房地产采购供应分类方式各有其优点，但是从实际应用来说，第一种方法和第三种方法结合起来使用能够达到更好的效果。按照第一种的时间分类制定计划，按照第三种分清主次材料，抓住重点物资。这种结合的方式能够节省大量的时间，有效地减少时间成本。

4.2 采购方式

QG房地产采用的主要是总包采购与主材限价相结合的采购方式。无论是从材料分类，还是从采购主体（建设方采购或者总包采购）分类，采购方式都是多种多样的。房地产企业现在主流的物资采购供应方式有如下几种：

（1）建设方自行采购（甲供）。这种采购方式就是由建设方自行启动招标采购流程。自行采购所需要的物资，主要框架流程如下：

寻找生产厂家→审核厂家资质文件→组织队伍对厂家进行考察→根据考察结果撰写考察报告并进行评分→确定合格供应商→招标→开标→评标→价格和技术谈判→定标→签订合同→封样→材料进场检验→合格付款。

从以上流程中不难看出，物资的采购和供应链的的建立是一个系统工程。这一模式的优点是显而易见的，它能够明显的降低物资成本，一般降幅为20%左右。但是，这种供应方式对建设方的资金压力是比较大的，如果建设方自持资金较多，建议采取这种方式进行采购。现今国内比较大的开发公司都采用的这种模式进行采购，特别是其中包含的战略采购和集中采购，更是能够最大化的降低企业采购成本；如果建设方大多数物资采购资金是靠贷款或者募集资金所得，考虑到利息等金融条件，甲供的现实意义不是很大。

（2）施工方自行采购（乙供）。这种采购方式物资供应成本较高，优点就是可以由施工方进行垫资，对于那些资金不是很充裕的房地产开发商来说，这是一种好的选择。现今国内的房地产公司80%以上都是小型公司，有些公司的员工甚至不到10人。在这一类公司中基本上98%以上都是采用乙供模式。对这类公司而言，由施工方自行采购（乙供）更加合算。这其中涉及到融资渠道和方法、国内银行体系，金融体系、贷款制度等诸多综合问题。

（3）建设方指定厂家品牌，施工方进行采购（甲指乙供）。这种采购方式主要是为了控制总体造价，并保证关键部位的施工质量。例如：消防设备、电线电缆、防火保温材料、配电设备、装饰装修主材等。为了防止施工方只考虑自身利益，在关键部位采用不合格材料，最终导致项目不能验收。建设方可以通过关键部位的指定采购，能够控制住材料的品质，使验收工作顺利进行。由于这一流程比较复杂，因此可以采用更加简单的流程：

建设方寻找生产厂家→审核厂家资质文件→组织队伍对厂家进行考察→根据考察结果撰写考察报告并进行评分→确定合格供应商→建设方对价格进行摸底→最终确认性价比较高的品牌和厂家→建设方指定品牌并限定价格→施工方与该厂家签合同→封样→材料进场检验→施工方付款。

综合上述三种情况，采取综合采购策略是一种比较合理的采购方式的方案。也就是主要材料和占用资金较多的材料（混凝土、钢筋等）甲供，占用资金不多但是重要的材料甲指乙供（各种洁具、木门等），次要材料（胶布、钉子等）乙供的综合采购方式。这样既解决了企业资金不足的问题，又解决了材料质量的监控问题。

5 结论和建议

本文针对QG房地产项目采购问题进行分析，得出以下结论和建议。

（1）制定科学的采购计划，可以保证建设进度的完成。采购计划的根据是以工程的进度计划和工程的物资需求计划等为时间基础编写而成的。一个科学的采购计划，应该充分考虑到产品的生产周期、运输周期、产品设备安装的前置性和顺序性。房地产与生产企业不同，在采购的同时，还应该考虑到材料进场时间与土建工程的配套施工问题，以及先后进场顺序。这样才能够最大限度的节省时间，建立一个合理的时间轴线，避免工期延误。

（2）确定合理的采购方式，缩短工期，减少成本。在很大程度上，采购方式的正确选择能够有效地减少房地产开发企业的采购消耗成本。合理的采购方式一方面能够减少员工的工作量，把采购人员从琐碎的总价较低的零星材料采购中解放出来，控制住关键材料的进场时间，缩短工期；另一方面能够通过对总价较高的大宗材料集中采购，有效地减少建设成本。

[1] 符小惠,杨俊坚,刘鸿鹏.房地产开发中建筑材料采购的成本控制[J].河南科技,2012,(2):22.

[2] 徐亚梅.L公司物资采购管理的研究[D].武汉:华中科技大学硕士学位论文,2006.

[3] 陈方.关于房地产企业物资采购管理的探讨[J].企业导报,2011,(11):82-83.

[4] 王洪海.富力房地产公司多项目采购管理的实践[D].南京:南京理工大学,2013.

[5] 向晋乾,黄培清,李杰.定期订货策略下企业集团集中采购的最优订货模型[J].上海交通大学学报,2005, (3):474-478.

[6] 王利梅. 基于网络的集中采购模式在工业锅炉行业的应用研究[D].上海:上海交通大学,2008.

[7] 王卫.集中采购中组织结构与业务模式的研究及应用[D].北京:北京邮电大学,2010.

[8] 张坚.多阶段EOQ存贮问题的若干策略[J].系统工程理论与实践,1999, (3):24-30.

[9] 戴更新,达庆利.多阶段EOQ的合并订购策略[J].管理工程学报,2000, 14(3):52-55.

[10] 关志民,周宝刚,马钦海.多产品采购条件下的供应商选择与订购量分配问题研究[J].计算机集成制造系统, 2005,11(11):1626-1632.

[11] 苏丽娜.广州地铁建工钢材采购模式决策研究[D].广州:华南理工大学,2010.

QG of purchasing management of real estate projects

Real estate projects in the bidding and supplies, there are many aspects of the problem, including the right to select the total package is not clear, QG estate with suppliers bidding process and system is not perfect, construction planning and organization unreasonable approach plan supplies formal.The main problem for real estate article QG existing procurement processes exist, then how reasonable procurement plans, determine the effective procurement method, proposed a practical solution.

Real estate projects; supplies; procurement plan; procurement

F406

A

1008-1151(2015)01-0168-03

2014-12-10

张锴（1981－），男，北京人，河北中古文化产业投资有限公司招标采购部经理，从事业务，成本控制和招标采购。

吴振华（1972－），男，河北乐亭人，桂林电子科技大学商学院副教授，博士，硕士生导师，研究方向为房地产经济、城市土地增值与收益分配、工业工程与管理。