房地产行业ERP 之成本控制管理系统*

□ 伍冬凤

(湖南税务高等专科学校，湖南 长沙 410116)

近年以来，中国房地产行业在投资额、开发面积、竣工面积和销售面积等方面都处于快速发展的状态，随着国家宏观调控政策陆续出台，地产企业拿地门槛和融资门槛不断提高，产品同质化导致的竞争压力、以及日益成熟的客户群体，使得房地产开发企业的生存和发展面临着严峻，大批地产企业纷纷加快区域化、全国化战略的实施步骤。目前，除了中海、万科等传统房地产企业仍旧继续领跑全国的版图布局外，一些原本立足于本地化经营的房地产企业也抓住了土地挂牌招标政策的机会，通过独资、合资、合作等各种投资方式在全国开展紧锣密鼓的争夺性扩张，快速形成了一批跨区域的专业房地产集团。

在此过程中企业内部经营管理中存在的许多问题逐渐暴露出来，变得尤为突出和棘手，比如集团缺乏明确的发展战略、集团对分子公司缺乏行之有效的管理和控制，组织结构不清晰，业务流程缺乏规范性、科学性和先进性，管理制度体系薄弱，项目管理混乱、资源难以跨项目协调，项目采购成本居高不下等问题普遍存在。如何突破企业发展瓶颈、增强核心竞争优势已成为房地产行业发展的焦点。随着信息化管理系统的风靡，通过信息化建设提升企业管理水平已经成为行业共识，各个公司都或多或少地建立几个系统来支持业务运作。但是由于前期市场和软件的不成熟、缺乏统一规划等因素，目前整个行业都面临着已经建设的诸多信息孤岛的突出问题的考验。

竞争空前加剧，利润空间日渐缩小，如何提高企业的核心竞争力，从企业内部挖掘潜力，加强企业内部管理，已逐渐成为房地产业迫切需要解决的问题，而成本控制就是在开发过程中首先要解决的问题。

一般的项目管理系统是以建立项目产品信息库、项目工程量计划管理、资金预算管理、招投标管理、合同管理、请款和付款管理、签证管理、项目设计管理、供应商承包商资料库等信息库为基础，通过建立规范的企业流程、标准企业知识库，使公司通过项目管理系统及时获取项目信息从而达到制定产品技术标准、合理控制工程进度、监控成本发生、预测及控制现金流、计算动态成本的目标，最终通过评估、调整来达到控制的目标，实现企业利润的最大化。

项目管理系统中的成本控制系统是依据目标成本——责任成本——动态成本、全面成本、全民预算等先进的管理思路，为企业营造一个信息实时反映、目标与责任明确、对资金风险与变化可以提前预估与控制的信息化的成本管理体系。

一、CBS——成本结构分解

由用户按照企业的知识和项目的性质，以自定义的方式，从诸如土地费用、前期费用、建安成本、配套费用、筹资成本、管理费用、销售费用等基本的成本项进行层层分解，建立整个项目的成本结构树，并且可以在项目进展的任何时段上，根据最新的情况对成本项进行进一步细分、补充或者调整。系统建立成本结构树模版，以供日后项目调用与比较。每一个成本项将对应相应的财务科目(便于将来的成本核算和与财务软件的接口)，以及预算类别(便于制定分预算表)。

二、制定预算表

在用友房地产专业版——项目管理系统中，项目总的预算表可以由多张分预算表组成，这样用户可以根据标段、单位工程、部门等等因素分别设定预算表。预算表名称与类别:通过预算类别将相应的成本项自动带入预算表中，这样就能帮助用户建立每个标段、单位工程、部门的成本结构和预算计划。预算表有对应的责任部门:将预算表落实到部门，体现了“全民预算”的概念，并将成本的执行真正明确了责任部门，并为今后的精细化考核奠定基础。

预算表分摊到对应的单位工程:根据已经设定的产品信息，将预算表中的成本项分摊到了单位工程的面积与单元中。成本分摊模型的提前建立，为管理者留下了更多的时间与空间，不必非要等到合同或者某笔成本支出完全确定后才能在系统中掌握，用友房地产专业版——项目管理系统在任何一个时点上能更真实的反映出当时该成本项的动态情况。

三、目标成本与预算计划表

根据CBS，按照分预算表，用户在系统中设定目标成本。

项目成本估算、概算:目标成本的设定是一个渐进的过程，要随着项目的设计、开发的展开而逐渐细化，本系统可以对基本的成本项进行总的估算。项目目标成本细化:根据项目新的进展和确定的设计方案，用户可以对更细节的成本项进行设定。下一级的成本项会根据类别自动归结到上级成本项之中。设定预算计划:对目标成本还可以按月、季设定用款计划，强调资金计划的概念。

目标成本的生效与历史版本的纪录:在项目管理的实际工作中，设定的目标成本和预算计划需要通过审核才能生效，并且在执行过程中还会对目标成本与预算计划进行调整以符合实际情况，系统可以实现这些申请与审核的流程，记录历史版本，并能与现行的目标成本、预算计划与历次的历史版本进行比较。

四、动态成本的反映

系统为用户提供的是一个可以从项目整体、标段、单位工程、责任部门、分预算表、成本项、合同等各个角度去掌握成本发生情况的动态、综合体系。通过系统中动态成本的反映，用户可以在任何一个时点上掌握项目的最终造价、单方造价等最新的预估值、成本实际已批准、已支出的金额、与预算计划相比的资金缺口、签证变更的累计值与待审批信息等等，这些对房地产开发企业项目管理而言是最为重要和关键的信息。对将要超标或发生缺口的情况，可以进行及时预警，并积极调整，成为企业避免成本超付、提前支付、变更黑洞的有力工具。

这些信息的获得，来源于成本执行过程，对这些成本的控制，还是要落实到这些成本执行过程的控制之中去，而这些控制将要通过招投标、合同管理、现场签证、请款付款等实际管理功能与流程来实现，所以成本管理不是一个单独的模块，成本管理与招投标与采购管理、合同管理、现场签证、财务管理共同组成了成本管理子系统，成本管理系统提供的也是全成本的概念，可以随时从动态成本的各个内容对成本预算进行评价，也可以通过财务对应付款的审核进行监控。为了系统进一步加强功能的需要，以及今后整体信息化建设整合的需要，系统还必须预留一定的扩展接口:一是与营销软件整合的接口:最终实现“收支一体化”，协助房地产企业进行完整的项目现金流管理和项目利润中心管理;二是与办公自动化平台的接口:使企业的业务信息与管理信息在同一平台上运行，企业的流程实现一体化。

［1］用友软件股份有限公司.ERP 应用指南［M］.北京:机械工业出版社，2002 .

［2］陈慧萍，唐志贤，陈岚峰.基于数据仓库的房地产数据分析系统［J］.计算机工程与设计，2008(17).

［3］李宁.基于SOA 的房地产商务管理系统的构建［D］.复旦大学，2010.