房价波动对中国城镇居民消费的影响研究

张微微

摘 要：随着中国城市化进程的不断推进，以及刚性购房需求的不断增加，造成中国城镇房价过高，并且目前房价问题已经成为中国经济的重要问题之一。有效地控制处于高位的房价已经成为中国政府调控的重要工作之一。由于中国地产行业的快速发展，使得地产行业与中国经济的发展极为紧密，造成这种情况的一个主要原因就是房价对于中国居民的消费有着一定的影响。但是就目前中国的房地产现状来讲，房价相对于城市居民的收入来讲过高了，并且房价不稳定，具有一定的波动，这样的情况不但会对房地产市场的消费造成一定的影响，并且极有可能造成房地产行业的泡沫产生。一旦出现房地产泡沫将会极大的影响中国经济的健康平稳发展。

关键词：房地产；房价；城镇；居民；泡沫；经济

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）04-0141-02

前言

就房产的形式来讲，房产现在主要具有两种性质：一种为投资的性质，对房产投资在房地产行业发展良好的环境下，可以有效的抵御货币的购买力下降，并且随着房价的上升，还可以获得一定的投资回报；另一种就是房产的消费属性，房产的最根本作用其实就是用来居住生活的。房产的这种双重性质导致了房地产行业对经济的发展有着重要的影响。通过对多数国家的房地产发展情况进行研究分析后得出如下结论：由于房地产具有两种完全不同的属性，所以当房产倾向不同的属性时，其对经济的影响也存在着极大的不同，例如，如果某些国家的房产性质倾向于消费，那么该国政府就会通过政府行为进行严格的宏观调控，确保房价可以在很长一段时间内处于稳定的状态，这样可以确保人民能买得起房，使房产消费成为居民消费的重要组成；如果一些国家的房产性质倾向于投资，那么在国家经济发展的过程中就会较大程度地依靠房地产的发展行业，这就造成了房价会出现较大的波动。

一、房价出现波动以及居民消费情况

近年来，越来越多的经济学家致力于研究中国房价与居民消费之间的关系。近几年中国房地产市场发展迅速，但是中国国内的消费需求确实处于一种非常低迷的状态，并且在较长一段时间内都没有出现过改变。

1.中国房价的波动

从20世纪90年代末期开始，中国房地产已经开始进入了飞速发展的时期，在这个时期中国房地产的投资属性被很好地表现出来。至本世纪初，中国房地产的投资量已经增长了近20倍、年平均增长率近24%，这种快速的投资增长导致了中国房价的不断上涨。就中国目前的房地产现状来讲，其所表现出来的属性主要为投资属性，房地产已经成为中国国民投资的首要选择，这样就造成了大量的流动资金流入地产市场，非常容易导致房地产泡沫的出现，这样也就极大地增加了房地产市场出现崩盘的风险，一旦出现房地产危机将危及到中国各实体经济领域，并且还会在一定程度上对世界经济造成影响。所以为了降低这种情况的出现几率，中国政府也相继出台了相关政策对此问题进行控制。

就目前中国房地产行业的发展现状来讲，房地产已经成为中国国民经济的支柱性产业，与中国诸多行业都有着极为密切的联系，在中国的经济发展中有着非常重要的位置。中国房地产行业之所以能有如此快速的发展，这与中国住房制度、土地制度的改革以及金融市场的支持有着极为重要的联系，改革以后房地产行业基本已经摆脱了计划经济对房地产行业的束缚，这就为房地产行业的发展创造了非常有利的环境。

2.中国房价与收入差距较大

中国城市居民的收入增长非常稳定，但是房价却并不稳定，而是持续不断地升高并且鲜有回落的情况，即使通过调控房价短期回落也是大大超过居民的购买能力范围，这样的状况造成的直接后果就是中国的房价占居民收入的比例过高。房价收入比是衡量房价是否处于合理的位置以及中国居民购房能力的主要指标，同时也可以对中国地产行业是否存在泡沫进行很好的检验。所谓的房价收入比就是指房产的价格与居民家庭年综合收入之间的比例。

由于房产主要有投资以及消费两种属性，如果房产所表现出来的性质主要是投资性质，这就会造成房价与收入的差距越来越大，同时也就意味着房地产存在泡沫的风险越大。

3.中国居民对地产的投资比例较大

就目前中国的房地产现状来讲，虽然销量较几年前有小幅度的下降，但是房价依然持续走高，并且居民购房的刚性需求也在持续上涨。这就造成了房地产行业的利润要大于其他行业，并且在金融、投资等行业对房地产的投资热情也非常高，这就造成了对房地产外的其余实体经济的投资不足，从而导致中国实体经济发展由于资金问题受到限制，同时也在一定程度上影响了中国经济走可持续性健康发展的道路。实体经济是国家经济发展的根本，但是房价的持续上涨在很大程度上加大了中国房地产泡沫出现的几率，同时也在一定程度上增加了房地产行业所面临的潜在压力。房地产行业由于吸引了大量的投资，严重挤压了中国实体经济的发展，也会给中国实体经济的发展造成一定的安全隐患。

二、中国居民消费现状分析

最近几年由于中国经济的不断快速发展，使得中国城镇居民的可支配收入也在不断地增加，同时中国城镇居民消费情况也在不断地增加，但是目前中国居民消费的增长的速率远远低于可支配收入的增长速度，这就造成了中国城镇居民的消费能力在不断的下降，同时也导致了消费对中国国内生产总值的贡献率也在不断的波动中迅速下降。这种问题已经成为影响中国经济走健康持续平稳发展道路的主要核心问题之一。

三、中国城镇居民的消费增长率落后于可支配收入的增长速度

随着中国改革的不断深入，各项体制改革处于不断变化中，教育、养老、医疗、住房等关系百姓切身利益的重大改革措施的实施，使得居民的消费支出预期不断增加，对居民的消费意愿和信心产生了巨大负面影响，为了保证教育、养老、医疗、住房等消费支出，居民逐渐改变了旧体制下的消费模式，从而会更加理性地制订长期消费计划。因此，消费者在进行跨期消费选择时，势必更加谨慎，导致消费支出对收入变化的敏感性减弱，决策心理和行为因素更加依赖于其他更为稳定的因素，进而导致居民消费的支出增长率赶不上可支配收入的增长速度。自中国改革开放以来，中国经济得到了迅速发展，与快速的国内生产总值增速相比，中国城镇居民的可支配收入增长速度明显偏低。endprint

四、房价波动对中国城镇居民消费影响的非对称性研究

居民消费需求不足、房价过高是目前中国宏观经济的核心问题，就如何扩大国内居民有效需求、抑制房价的快速上涨显然已成为中国政府宏观调控工作的重点。关于这两个问题的内在联系，一直以来也是学术界和经济学工作者关注的焦点。不过直觉告诉我们，不管是房价的上涨还是下跌应该都会对中国居民消费需求产生影响。因为大量研究结果表明，居民消费与收入密切相关，而2008年35个大中城市房价收入比高达7.43，远大于根据世界银行（1992）房价收入比4～6倍的经验数据。前国务院总理温家宝也曾指出，相比收入增长，房价远远没有回归到合理水平。

近年来，中国房价一路攀升，同时各地区的房价变化也极不均衡，呈现出明显的地区性差异。房价收入比是体现房价上涨是否合理及其居民购房能力的重要指标。由于中国区域经济发展水平不平衡，区域金融发展也存在差异，同时受居民收入水平和地理环境的优劣等因素的影响，导致不同地区的房价收入比存在较大差异，呈现出按东、中、西地区依次递减的顺序，就全国而言，2006—2009年平均房价收入比也高达7.852，远大于位于4～6合理区间的水平，严重削弱了居民的购房支付能力，使得居民收入水平不能有效地成为将居民的住房潜在需求转化为有效需求的主要保证。面对不同地区房价收入比的不同，对不同地区居民的购房支付能力施与的压力也肯定不相同，那么对消费结构调整的幅度也将有差异，因而导致房价波动对消费的影响可能存在地区性差异。据此，我们认为房价波动对居民消费的影响效应存在地区差异。

结语

房价对居民消费的影响一直都是一些经济学家和政策制定者们关注的焦点问题之一。然而，关于房价波动对居民消费的作用效果，经济学家们并没有达成一致的观点，学术界一直存在争论。目前，多数研究虽然基本上认可房价上涨对居民消费具有财富效应，而且这种财富效应比股市等其余金融资产的要大，但遗憾的是，就中国的实际情形来看，房地产市场的繁荣景象并没有伴随居民消费的改观。一个明显的事实就是，中国最终消费率与居民消费率总体呈现下滑态势，尤其在2000年之后，下行态势更为明显，这促使我们不得不去反思房价波动对居民消费财富效应的存在性。

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[责任编辑 吴明宇]endprint