辽宁省县域房地产发展现状及存在问题分析

张健恩　何红

摘 要：通过对辽宁省县域经济的发展运行情况和辽宁省县域房地产市场发展现状分析，提出辽宁省县域房地产发展存在的问题。

关键词：辽宁省；县域房地产；现状；问题

中图分类号：F127 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）04-0070-02

一、辽宁省县域经济的发展运行情况

辽宁省100个县区，其中44个县（包括县级市）、30个城市郊区、26个城市区，所辖44个县（市）土地面积占全省89%，聚集了57%的人口，地域广阔、资源丰富，经济发展优势大、潜力大，是辽宁经济发展的新空间，是开拓市场的新领域。县域财政状况，决定着县域经济的兴衰。县域财政状况的好坏，直接影响省、市和国家财政，影响基层政权的稳定，影响农业、农村经济的发展和农民收入的增加，影响农村社会的全面进步。

近年来，随着辽宁县域经济和社会的发展，辽宁省县域房地产业发展较快。2009年，辽宁省县域经济异军突起，发展县域经济受到了社会各界越来越高的重视，辽宁省各地认真贯彻委、省政府推进县域经济发展的总体部署，咬住“保增长”目标不放松，制定切实可行的政策措施，加大工作力度，使曾被视为“短板”的辽宁省县域经济逆势飘红，增速大大高于全省平均水平，主要指标都基本达到或超过全省平均增速的两倍以上，终于使县域经济走在了辽宁保增长的前列，为全省保增长作出了重要贡献。

二、辽宁省县域房地产市场发展现状

2010年2月，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）等政策的发布，为县域房地产发展提供了政策保障。辽宁省政府始终将房地产业作为推动经济又好又快发展的重要引擎，坚持“政府引导、市场调节、市民受益”的原则，推动了房地产业健康平稳可持续发展。县域房地产发展是县域经济发展的重要内容之一。从全省县域地区整体的房地产发展情况来看，目前的开发企业以当地的小型开发商为主，且开发规模有限。但随着近年来的城镇化进程加快、县域经济突飞猛进的发展，在经济发达的县域地区，原有的当地开发商正在向规模化和实力化方向转变，并已逐渐伴有外来的区域性或全国性的大型品牌开发商的进入，例如，瓦房店、大石桥、海城等地已吸引了众多知名品牌开发商。可以说，开发企业的规模化和品牌化应该成为未来县域房地产发展的主流方向。另外，品牌开发商的进驻，也规范了房地产开发市场，先进的管理理念及高品质的产品为活跃当地房地产市场起到重要作用。

辽宁省城镇化进程发展较快，房地产市场需求较大，其独特的地理位置——东三省内的沿海省份，使其经济发展速度较快，人民生活比较富裕，并且在居住观念上也由以前的大城市向山清水秀宜居的县域转变，同时，沈阳经济区、辽宁沿海经济带等发展战略已经确定，城乡一体化步伐不断加快，这些都为辽宁省县域房地产的发展提供非常有利的条件，随着县域经济的快速发展，辽宁省县域房地产开发量明显呈现出逐年上升的趋势。在辽宁省县域经济快速发展的背景下，县域房地产在投资、开发以及销售三方面产生了很大变化。随着辽宁省城镇人口的快速增加，城镇建设规模不断扩大，辽宁省县域房地产市场供求大幅增长，县域房地产蓬勃发展，逐步成为县域经济的重要支撑产业。

三、辽宁省县域房地产发展存在的问题

近年来，随着房地产业的快速发展，县域城镇化进程不断加快，房地产业在推动县域经济发展和城镇化进程方面，发挥着越来越重要的作用。但是，也应看到，县域房地产业也出现了一些新的问题和矛盾，已经影响到了房地产业的稳定和健康发展。

1.县域房地产开发经营不规范，市场监管不严

目前，县域地区开发商良莠不齐，资金来源结构不尽合理，存在一定的开发经营风险。房地产开发自有资金所占比例偏低，部分开发商预收房款和其他融资占开发资金总额的50%左右，开发经营存在一定风险。另外，县域房地产市场中还存在一些不具备开发资质条件的企业进行房地产开发，在一定程度上，造成国家的税费流失，给社会带来严重的负面影响。

在商品房销售过程中，还存在违规销售期房的现象，不利于社会稳定。目前，县域房地产领域期房销售比例偏高，部分房地产开发企业在未取得预售资格的情况下，便提前违规预收房款，提前长期占用购房者资金，造成商品房销售面积大于竣工面积，需求大于供给的假象。另外，未达标准提前申请按揭贷款，还会增加购房者的利息负担，同时增加银行按揭贷款的阶段性担保风险，不利于社会稳定。

2.配套体系不完善，总体居住品质较低

部分房地产开发企业规模较小，商品房开发层次不高。房地产开发不能适应市场需要来提供布局合理、套型多样、设施完善的商品住房。个别住宅小区内的水电路、通讯、商业网点、集贸市场、学校、停车场、绿化等配套服务设施不能满足居民生活需要。同时，市民物业管理意识不强，小区物业管理难以开展，物业服务企业生存困难，散旧住宅区物业管理工作有待进一步推进，总体的居住品质有待于提升。

3.住房供应体系不规范，产品供应结构不合理

住宅体系建设及商品房开发缺乏整体规划，对于住房的供应体系以及产品供应结构均缺乏合理性。大多数消费者需要的中、低价位和小户型商品房供应明显不足，中、高价位和大户型商品房供应相对偏多。另外，经济适用住房、廉租房等保障性住房的供应比例不高，不能满足低收入家庭的住房需求。

4.总体发展不平衡，存在地区差异

根据调查，辽宁省县域房地产发展呈现出不平衡状态，地区间差距较大。由于受到地域、经济基础、政策导向等方面因素的影响，辽宁省县域房地产业呈现出地域间的差异，发展不均衡，一是经济基础好的地区房地产业发展快，二是房地产政策好的地区房地产业发展快。辽宁省44个县（市）的房地产发展状况，总体上呈现南高北低的发展态势，以瓦房店市、大石桥市为首的东南沿海县（市）总体发展好于以彰武县、西丰县、义县为代表的辽西北县域地区。

参考文献：

[1] 孔凡文，于淼.辽宁省县域房地产发展对策研究[J].辽宁经济，2010，（2）.

[2] 刘丽华.县域房地产市场现状、问题及建议[J].河北金融，2010，（6）：70.

[责任编辑 陈丽敏]endprint