浅谈房地产企业的内部控制

北海圣美房地产开发有限公司 钟秀橙

在过去的十多年时间里，我国房地产企业得到了快速发展，但他们忽视了企业内部控制的建设，使企业面临较大的经营风险，一些不规范的房地产企业面临被淘汰的风险，目前，我国房地产业正处于规模化、品牌化、规范化的转型时期，因此，房地产企业想做大做强，需要加强内部控制建设。

一、房地产企业内部控制的特点和现状

内部控制制度可以使企业的经营活动得到有序运行，确保企业资产的安全完整和有效利用，保证业务经营信息和财务会计资料的真实性、完整性，但目前我国大多数房地产企业对内部控制的认识不足，只顾追逐眼前的利益，把主要精力放在房地产的开发和销售上，忽视了内部控制的建设，给企业在后期的发展过程中带来很多麻烦。

二、房地产企业内部控制的问题及原因分析

(一)内部控制意识薄弱

我国房地产企业的发展时间短，起步晚，管理层往往凭经验做事，一人办事，一人了结的情况相当普遍，主要原因是管理层对内部控制的认识不足，内控意识不强，重发展、轻控制，认为内部控制仅是财务部门的事情，并且认为加强内部控制束缚了自己的手脚，影响办事效率，搞内部控制就是对自己人的不信任，影响士气，甚至会造成内部矛盾等。

(二)会计信息失真

由于房地产是一个特殊的行业，经营具有独特性，会计核算也不同于传统的行业，较为复杂，具体表现为：

(1)《企业会计准则第14号——收入》规定，以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标志，理论上具有合理性，但实践中，房地产开发周期长，商品交付的约定方式具多样性和复杂性，对“风险和报酬的实质转移”的理解会产生偏差，会影响收入确认的时间，这要求会计人员具有较高的职业判断能力。

(2)成本的管理和核算较为繁杂，要求会计人员具有一定的业务素质。

(3)会计人员素质偏低，财务队伍不稳定会直接影响到会计报告的质量。

(三)缺乏预算控制

因为我国房地产业发展时间短，编制预算时可利用的历史数据较少，导致预算编制不准确，更有些房地产企业忽视事前的预算控制，不重视，造成开发成本大量增加，影响了财务目标的实现，甚会至出现资金链断裂的问题，影响了企业的发展。房地产企业资金流大，业务复杂，预算的编制和控制显得尤其重要。

(四)缺乏监督机制，内部控制得不到有效执行

有些房地产企业缺乏应有的监督机制，使内部控制得不到有效执行。试想，如果内部控制不落实、不执行，再健全、再合理的制度也没用，只能就成为一个摆设；如果执行不到位、执行力度不够，同样以达到预期的效果。所以说落实内部控制不能流于形式。

三、加强房地产企业内部控制的建议和对策

(一)增强内部控制意识

应该让企业管理层了解到内部控制的重要作用，让他们认识到企业要做大做强，就要改变观念，从内部控制抓起，逐步建立起符合当前经济发展形势的现代化企业制度。

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(1)重视内部控制的设计与实施，确保每项业务和环节都能按规定的程序办理，并将内部控制制度的建设作为一项长期任务来抓。

(2)通过内部培训、知识讲座等形式来逐步增强企业全体人员的内控意识，以利于内部控制的顺利开展。

(二)加强内部会计控制

为确保会计信息的真实完整，企业需要加强内部会计控制，建立一套规范的会计核算办法：

(1)根据会计准则的要求，结合房地产开发业务的特点，制定出一套记录和计量经济业务的程序，并将这些程序形成一套规范的、完整的核算制度，使会计人员能够对相同的经济业务事项按前后一致的方式进行处理，形成可靠的会计记录和会计报告。

(2)稳定财务队伍，提高财务人员的业务素质。业务培训是提高财务人员业务能力和工作水平的有效途径，房地产企业需制定培训计划，加强企业财务人员的业务培训，同时也应该注重财务队伍的稳定。

(三)建立健全预算控制

为防止企业脱离预算控制导致企业战略失败，房地产企业就尽快建立健全预算控制制度：

(1)树立以战略目标为导向的管理理念，整合企业的人力资源和资金，做好企业预算，确保企业战略目标的完成。

(3)完善预算的考核与奖惩机制，明确职责和权利，并通过科学的奖惩考核，将任务层层落实，对确保预算管理的有效实施。

(4)收集和整理相关数据，形成一套有利用价值的预算数据库，以利于今后的预算编制和分析。

(四)重视内部控制的监督

房地产企业要保证内部控制能够得到有效的实施，需要重视内部控制的监督：

(1)建立内部审计机构，充分发挥内部审计的作用。一是通过内部审计机构进行日常的监督来保证内部控制体系的有效运行，并使其保持常态化、制度化和规范化；二是要做好质量安全和财务核算的专项监督。

(2)建立外部监督约束机制。内部审计机构因独立性问题，存在一定的局限性,因此有时候还需通过政府部门或社会审计机构对企业的内部控制体系统进行监督检查。

(3)建立问责机制，对监督检查过程中发现问题并涉及到相关责任人的，要追究相关责任人的责任。

[1]朱小年.基于房地产企业内部控制机制的几点思考[J].企业导报,2009，（7）

[2]杨磊.试论加强房地产企业内部控制的对策[J].科技信息,2010，（26）

[3]樊荣.企业内部会计控制存在的问题及对策[J].经济导刊，2009（7）