后金融危机时代无籍房确权与转让相关问题的探究

长春市房产委托管理有限责任公司 梁卫

一、无籍房问题综述

无籍房是指那些未取得房屋权属登记的房屋之统称。无籍房多属于历史遗留问题，即指在城市规划区内国有土地上建成并使用的、未取得权属登记的楼房，具体来说，主要包括住宅、商业用房和政府机关、企事业单位的办公用房及其附属设施。此外，回迁房（即指发展商征收土地时赔给回迁民众的房子）由于多数不具备房产证而是持有相关合同，也属于无机房的范畴。最后，棚户区、存在权属争议的房屋和违章建筑在广义上也属于无籍房。

房地产产权产籍管理是房地产行政管理的基础性工作。这项工作涉及的范围广，影响面大，每个环节都关乎老百姓的切身利益。作为房地产产权产籍管理职能部门，随着机构改革的不断深入发展，也随着房地产转让的市场化步伐逐步加深，相关单位和工作人员必须从法律制度、业务流程、服务态度、工作理念等方面与时俱进。通过房产户籍管理维护房地产市场秩序，避免出现监管部门由于对房地产市场掌控不足，借贷失控引发金融风险的情况。毕竟，在我国房地产市场发展离不开金融经济的支持，二者在风险事项控制上有很强的关联性，而且都是我国经济发展的重要支柱。因此加快《物权法》中关于无籍房内容的改革，落实相关规定,对理顺房地产产权产籍管理机制,规范房地产行业管理具有重大意义。

目前无籍房的登记、确权和转让问题已经引起有关各方的重视。为保证人民群众的切身利益，规范房地产转让市场秩序，各省市先后采取措施，完善相关法规。以长春市为例，自08年金融危机后，花费大力气整顿无籍房确权与转让相关问题，颁布了《长春市人民政府办公厅关于一次性解决历史遗留无籍房屋登记问题的意见》，集中解决无籍房房主长期无法获得房屋所有权登记、不能上市交易、无法办理融资抵押等问题。文件规定，此次解决的无籍房范围主要是2005年年底前企事业单位在国有土地上建设开发并投入使用，但未办理登记的住宅或与住宅建为一体的其他建筑。

总之，无籍房的确权和转让问题既涉及人民切身利益，又是维护国家金融经济稳定的重要措施，需要引起有关各方的重视，完善相关法规和业务流程，本着“尊重历史，正视现实，民生优先，一次解决”的宗旨，尽快敲定相应整改方案并加快落实步伐。

二、无籍房确权与转让管理存在问题

(一)无籍房确权与转让有待进一步完善

完善无籍房登记、确权和转让法律规定，制定合理有序的业务办理流程有助于从程序制度上保证无籍房确权与转让工作的规范化，进而提高政府掌握这部分“隐形”住房的市场体量与运作规范情况。然而对于无籍房的确权与转让无论是在法律规定和办理流程上都有很大的漏洞和不足，这既是房产过户方面的工作缺失，也是政府对于房地产市场监管的缺失，尤其是在近几年金融贷款与房地产市场的高度融合情况下，很容易将隐藏的风险杠杆化放大。

(二)无籍房数据信息不全面，共享性较差

一方面，无籍房涉及的种类较多，加之很多属于历史遗留问题，相关数据统计不全面，这既不利于有关部门整改方案的制定，也不利于民众在办理或者处置无籍房业务时进行相关资讯和寻求指导；另一方面，目前房屋产权产籍管理系统的各个子系统内部和各个子系统之间没有建立有效的联系，无法实现数据的完全共享，加之无籍房业务一直属于产权产籍管理中的边缘业务，长期得不到重视，与相应的管理系统的融合性较差，信息共享性自然大打折扣。

(三)无籍房房改费用、名义变更费用的收缴不规范

无籍房房改费用以及名义变更费用的手脚不规范也是制约无籍房确权与转让工作顺利进行的一大障碍。这里的收缴不规范主要是指不同地区的收费标准不统一、不明确。一些行政部门甚至出现借此违规收费，从中渔利的现象。当然，无籍房房改费用、名义变更费用的收缴不规范问题对我国房地产市场不构成直接威胁，但是政府部门作为市场的监管者，在执行相关政策时标准不一，甚至带头违法乱法，这种负面示范作用势必会扰乱房地产的健康秩序，长此以往也不利于经济的发展。

三、无籍房确权相关问题的探究

(一)无籍房确权方式

确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。对于无籍房确权来说，由于产权不明，需要采取特殊的确权方式。具体来说，对于历史遗留形成的无籍房，中间虽然可能会产生多次交易的情况，但本着“一次性解决的原则”，一般来说可以省掉中间环节，即有充分证据能证明产权归属，原则上一次性办理到现在房屋所有人名下。对于那些暂时无法提供明确的产权归属证明的房产，可以向当地市仲裁委员会申请仲裁，办证部门依据裁决书办理；对于由于过去开发企业欠缴各种税费或由于没有及时验收致使产权证不能办理的房产，以长春市为例，所欠缴的税费由有关部门负责另行收缴，不影响百姓办产权证。

(二)几种不同类型无籍房确权业务

下面笔者将针对不同类型的无籍房的具体业务办理进行相关介绍：

历史遗留无籍房。有建设主体资格单位的，由单位负责向无籍房办理窗口申请办理，提供当年建设房屋时的批准文件和验收文件；建设主体资格消失的，可由街道、社区、小区物业或业主委员会代为申请办理。当然，居民也可以以单元楼为单位提出申请办理，要求是尽量提供原始文件，不能提供原始文件的要有说明材料。

回迁楼。一般情况下，可以按照住建局统一安排，由征收办（原拆迁办）会同开发商、小区物业、税务部门、办证大厅核对好前期手续，符合条件的给予办理免税手续。原则上直接办到回迁人名下。回迁户可以直接到无籍房窗口申办。

(三)无籍房确权流程介绍

第一步，申请人要持无籍房原始购房资料申请办理，包括购房合同和交款凭证。第二步，工作人员根据材料进行初审。第三步，对初审符合条件的进行测绘。第四步，工作人员进行入户调查。第五步，房屋信息在媒体上发布公告询异，30日后没有异议的房屋将在缴税后发放产权证。

四、无籍房转让相关问题的探究

房地产转让是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附（引）着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。对于无籍房来说，它的转让是建立在无籍房确权完成的基础上的。需要提醒的是，对于那些没有产权证的历史遗留无籍房和那些只有相关合同的回迁楼，虽然转让价格较正常房价便宜，但是需要承担一定程度的法律风险和市场风险。

无籍房的转让过程中，需要注意的是，在申请办理产权证时应持原有开发建设单位出具的商品房购房合同或协议及交款凭证，可以单方到场申请办理房屋产权，不必与开发商同时到场。此外，原开发建设单位办理过初始登记的，居民才能申请办理无籍房产权证。如果原始购房人或被拆迁人已经死亡，由继承人凭继承权公证书办理产权证。如果房屋经过几次买卖，申请办理的市民不是原始购房人或被拆迁人，则需要几次交易的购房人同时到场，才能申请办理。

五、结束语

无籍房的确权与转让工作是事关维护我国房地产市场秩序，摸清“阴影背后”风险的重要措施，对于维护市场经济，尤其是与房地产关联度极高的金融行业秩序的重要保障。对于政府有关部门总的来说，第一，要尽快完善无籍房业务办理相关规定，完善无籍房业务办理流程和制度；第二，要尽快明确有关部门的职责，采取必要措施督促各方各司其职；第三，在无籍房整改过程中，要尊重事实，特事特办，一次性处理；第四，在无籍房具体业务处理过程中，要简化程序，方便群众，查办结合，集中办理。

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