房地产企业工程跟踪审计的思考与建议

赵 刚

（山东烟草投资管理有限公司，济南 250101）

房地产企业工程跟踪审计的思考与建议

赵 刚

（山东烟草投资管理有限公司，济南 250101）

房地产建设过程中，工程项目跟进审计工作已普遍被建设方、施工方所接受，但该项工作的一些细节问题经常会影响到跟踪审计工作的顺利进行。对房地产企业工程跟踪审计工作过程中所遇到的问题进行分析研究是有理论和实际意义的。

房地产企业；跟踪审计；思考建议

1　跟踪审计与内部审计、监理之间的关系及比较分析

审计工作的内容已从过去单一的财务审计工作扩展到经济生活的各个方面。跟踪审计工作作为企业审计工作的一部分，既能体现审计学的一般特点，又有自己鲜明的个性特点。

1.1跟踪审计工作可以弥补内部审计工作的不足之处

建筑项目方面的内部审计工作指的是内部审计机构及审计人员对整个项目过程的真实性、效益性所进行的综合监督评价活动。工作内容包括建设项目的资金预算、招标投标、设备引进、工程项目统筹、项目成果评定等过程的检查和综合评定。这个工作的目标和作用是保障施工项目的质量、进度、效益全面同步提高。工程跟踪审计是近几年在投资审计领域推广的，目的是解决事后审计的不足，具体工作从项目立项开始一直到项目竣工验收和后评价。

1.2跟踪审计和监理的工作重点不同

建设工程监理所指的是具有相应资质的工程监理企业，接受建设单位委托，承担其项目管理工作，并代表其对承建单位的建设行为进行监控的专业化服务活动。建设工程监理对建设项目的投资、质量和进度三大目标进行控制，通过对建设项目的管理和目标控制等措施 ，可保证建设项目三大目标的最优化实现。

监理单位是建筑市场中的主体之一，建设监理是一种高智能的有偿技术服务。监理单位与项目法人之间是一种委托与被委托的关系，两者通过合同确定双方所应承担的责任及所拥有的权利。监理单位应按照“公正、独立、自主”原则开展工程建设监理工作，公平地维护项目法人与被监理单位的合法权益。监理是一种有偿的工程咨询服务，是在受到项目法人委托的前提下进行的。监理工作开展的主要依据是法律、法规及相关的技术标准、合同文件。

同时，工程监理机构接受业主的委托开展相关的工程建设监理活动，它提供的不是工程任务的承包而是服务，工程监理机构将尽一切努力进行项目的目标控制。《工程建设监理规定》第十一条规定:监理单位承担监理业务，应当与项目法人签订书面工程建设监理合同。工程建设监理合同的主要条款是:监理的范围和内容、双方的权利与义务、监理费的计取与支付、违约责任、双方约定的其他事项。第十二条规定:监理费从工程概算中列支，并核减建设单位的管理费。《建设工程监理规范》（GB50319-2000）要求:建设单位与承包单位之间与建设工程合同有关的联系活动应通过监理单位进行。同时它还具备独立性、公正性和科学性。

2　工程跟踪审计的相关职能界定及实施过程中的控制要点

基建工程跟踪审计应受项目法人的委托，隶属于企业内部的审计部门，工作重点是对工程开展过程中的事前、事中涉及变更项目、工程进度、资金开支等相关工作进行控制，最终将工程实际状况给予确切反映，为工程项目的最终决算审计提供辅助作用。

2.1企业工程跟踪审计的职能

企业工程项目的跟踪审计职能应重点以辅助决算审计工作的顺利开展为目的，围绕企业的工程造价工作来开展。企业工程跟踪审计的职能主要包括以下几方面。

2.1.1监督、控制职能

工程项目在施工过程中，工程的质量情况、施工进度及工程款拨付情况等是跟踪审计组重点监督、控制的内容。虽然监理在工程质量控制方面负主要责任，但仅由监理对相关项目进行监督在实际实施过程中不可能面面俱到。因此，跟踪审计组应与监理密切合作，相互帮助，实现企业既定的目标。同时，也可以对监理工作的情况进行监督，如发现施工过程中的错误可以及时纠正。企业也可以了解监理工作是否满足了建设方的实际要求。最后，将其监督、控制过程中遇到的问题及所得出的结论及时报送内部审计机构。例如:随着我国市场经济的发展，很多施工过程中所用到的材料和设备都是通过企业招标、竞价的方式来进行购买的，经常遇到的问题是一些相同的材料和设备在不同项目中所看到的报价却不同，这就需要充分发挥监督职能，及时进行纠正。

2.1.2评价职能

跟踪审计工作要从工程的源头抓起，对从工程开始设计到最终施工结束的全过程进行全面的监督。这项工作的有效开展可以提高企业内部审计的质量，加强对整个工程施工的管理，可以有效地控制工程造价，提高施工的综合效益。跟踪审计人员作为工程施工管理的重要参与者之一，其所掌握的工程项目相关资料数据应该是第一手的原始数据，对其进行科学的分析、计算可以对最终的项目评估提供强大的数据和资料支撑，提高工程报告的科学性和合理性。同时，企业施工审计部门及财务部门所提交的项目综合评价报告对于企业施工绩效的考核及成本计算是极为重要的。

2.2跟踪审计实施过程中注意的要点

在施工过程中，企业往往对拟进行的工程设计变更进行理论和实际的计量与评估，分析该项变更对企业总的造价成本的影响，最终制订多个可供对比选择的方案，经过讨论后选择成本最低的方案作为实际施工方案。在施工过程中还要对各项工作进行控制，主要有以下几种情况:对于由于原来的设计无法保证施工质量、与施工现场不符及其他原因造成的无法施工情况，应对相应的设计进行必要的调整补充；对于那些在施工实际过程中，发现有新的更好的方案的情况，即使在技术、经济条件上是合理的，也应结合整个项目情况进行全面综合评估，将变更后给工程所带来的效益及损失与变更前进行比较，避免其中的一些漏洞给后期工作带来麻烦；变更后的施工方案未必就是无懈可击的，或多或少存在一些问题，因此，要分析工程变更所引起的造价变动幅度是否在可控范围内。

3　工程竣工后跟踪审计需要注意的问题

3.1审核竣工结算编制依据的完整性及合理性

在施工企业中，竣工结算编制的依据主要包括:工程竣工报告、竣工图及竣工验收单；工程施工合同或施工协议书；施工图预算或招标投标工程的合同标价；设计交底及图纸会审记录资料；设计变更通知单及现场施工变更记录；经建设单位签证认可的施工技术措施、技术核定单；预算外各种施工签证或施工记录；合同中规定的定额，材料预算价格，构件、成品价格；国家或地区新颁发的有关规定。审计时要对这些材料进行认真分析，从真实性及合理性方面进行评估。

3.2审核工程量

工程量是决定工程造价的主要因素，对施工工程量的审核是工程竣工结算审计过程中的关键。审计的方法可以根据施工实际情况进行灵活选取。在审核过程中需要注意:一是对那些审核投资比例较大的分项工程要进行重点审核，这是因为其所占用的资源多重要性比较大；二是要重点审核那些容易混淆或产生错误的项目，主要是那些需要计算分析的数据；三是要审核那些容易重复的项目，如水表、卫生器具的阀门已计入到相应的项目中，阀门不能再列项计算安装工程量。

3.3审核清单计价

在审计过程中容易出现这样一种现象，即在招标文件、设计变更书、工程洽商纪要等文件中发生清单计价弄虚作假问题，最终给企业带来重大的损失。因此，要对施工的清单计价进行审核，主要从其正确性和准确性方面进行。

3.3.1审核综合单价的正确性

除合同另有约定外，由于设计变更所引起的工程量增减，应执行原有的综合单价；工程量清单漏项或由于设计变更所引起新的工程量清单项目、设计变更增减的工程量，经发包人确认后作为结算的依据。要对这些价格进行实际考核，避免高于市场价格的情况产生。

3.3.2审核计算的准确性

主要是审核计算公式及数据是否准确，是否有故意计算、合计错误以及笔误等。

4　结　语

通过以上浅析可见，工程跟踪审计对于房产开发企业来说十分重要。房产开发企业内部审计主管机构的审计范围较广，专业种类较多，且对人员的专业能力要求也较高。从房产企业管理的角度来说，如何配置审计部门的人员以及如何展开审计工作都值得探讨，本文提出以下知识结构比较建议供参考。

第一，建立企业自身的审计团队，其团队人员知识结构比较完整，涉及到配备有专业能力的审计师、造价工程师、监理工程师或建造师，甚至还需配备懂法务的人员、懂设计的人员，这样才能全面对项目实施审计工作。这种方式适合长期有开发项目的房产开发企业，有利于企业规范、管理。

第二，建立企业自身的审计管理机构，其人员配备做到少而精干。由企业审计管理机构提出审计管理的思路、要求，通过聘请社会中介机构完成具体的审计工作，并由企业审计管理机构监督检查其审计的成效。由于工程审计涉及面较广，可考虑分专业内容分别委托。例如，委派造价咨询事务所做工程造价及招投标环节的审计，委派工程监理单位对建设程序、施工质量、施工进度的管理进行审计，委派设计单位对设计环节进行审计。

10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.04.008

F239；F426.22

A

1673-0194（2015）04-0011-02

2015-01-07