“房地产+”将专业化进行到底

◎叶雷

尽管各项政策利好刺激不断，但房地产行业的焦虑依然没有丝毫缓解，转型升级仍是热点话语。房企在“摸着石头过河”中不断变幻着“泳姿”。但越在焦虑的时候，越需要思考一个根本的哲学命题：我是谁，我从哪里来，我要到哪里去。

我是谁——从“互联网+”回到“房地产+”

伴随“互联网+”成为街头巷议，越来越多的房企迅速开始了拥抱互联网的实践，在房地产领域掀起了一股互联网热浪，从房地产开发的前期市场调研、拓客、开盘营销推广、业主维护、房产价值评估、二手房经纪，到融资、开发、建筑、销售等，几乎渗入了房地产业的每个细节。特别是以成熟的互联网社区服务模式著称的花样年旗下彩生活的上市，将房地产业的“互联网+”推向了一个高潮。

经过了2014年到2015年上半年的喧嚣，2015年下半年似乎又出现了新的变化：万科继推出创客空间后，联手深圳中学于总部共建了万科梅沙书院，深圳万科麓城小学及万科天誉学校也于9月开学；继恒大冰泉、恒大粮油、恒大乳业之后，其互联网社区医院和恒大原辰医学美容医院也陆续开业；绿地开始了“3+X”产业集群的布局，其中“3”是以房地产为核心的城市综合开发产业集群、消费及生产性服务业产业集群和金融投资产业集群，“X”是新兴产业培育；万达更是希望将商业、文旅、金融、电商、体育与房地产融合实行新的“发展模式”……围城里面的房企正在焦虑，围城外面的企业依然想挤进围城。在房地产企业纷纷转型升级开拓“副业”的同时，其它领域的企业对房地产似乎依然痴情不改，除了众多的互联网公司纷纷涉足房地产业外，奥克斯卖了空调也去卖房产了、海尔卖电器的同时也开始卖房子了，“永不进入主业以外的行业”的科技巨头华为旗下的绿苑实业公司也拿地进入了房地产业……

就像每个人都有自己的基因一样，每一个企业也都有自身的基因。企业基因在很大程度上决定了企业自身的能力和潜力，企业的跨界也不可避免带着企业基因的影响，企业的转型升级本质上就是企业基因的继承与进化。所以，即使是“互联网+”，互联网公司与房地产企业的玩法也是有本质区别的，互联网公司玩的是“互联网＋房地产”，互联网为体，房地产为用，重点在虚拟的“家”；房地产企业玩的是“房地产＋互联网”，房地产为体，互联网为用，目的是用互联网思维增加产品和服务的创新，从而以创新的产品和服务提升自身的竞争力，或者为转型探索出一条路径。

我是谁？无论是互联网公司，还是房地产公司，企业基因决定了其思维模式，所谓的“+”，实际上还只是各取所需，都还只是属于“锦上添花”的范畴，所以也就不可能对房地产行业带来颠覆性的革新。因此，在目前背景下，房地产企业在喧嚣之后，把目光从“互联网+”拉回到“房地产+”，这正是理性的回归。

我从哪里来——“丰满理想”不敌“骨感现实”之急

对于房企来讲，这一轮的“互联网+”热潮，除了顺应发展趋势之外，还有一个很重要的功能，就是行业整体焦虑之时渴望的新出路，寄希望于互联网为房地产雪中送炭。然而，“丰满理想”不敌“骨感现实”之急，这正是房地产企业重新回到“房地产+”上做文章的原因所在。

从“房地产+互联网”来看，短期内还难以成为房企的利润增长点。最具代表性的、从花样年分拆上市的彩生活，服务了分布在147个城市的1700个社区，已成为全球最大社区服务运营商，尽管股价表现还不错，但2015年的中期报告显示：“基于社区O2O业务处于持续布局的阶段，短期内仍无法给予损益表以实际支援”。

与此形成对比的是，“房地产+”其它内容的，似乎表现更好。走“房地产+互联网+金融”的绿地集团，联手蚂蚁金服及平安陆金所成立“绿地金服”，2015年上半年在主营业务同比下降26.7% 的情况下，在金融领域却累计实现利润19亿元，同比增长469%。走“房地产 +互联网+家装”的爱空间，在获得超过6000万元的A股融资后，已经成为2015年上半年北京市内接单量最大的家装公司。专注做“房地产+教育和医疗”的远洋地产也取得了三线飘红的战绩，协议销售额按月上升22%，协议销售楼面面积按月上升7%，协议销售均价每平方米按月上升 13%。

我从哪里来？房地产企业是从拿地、建房、卖房的“黄金时代”走来的，房子本身才是其擅长。特别是在中国电商逐步步入成熟期，而房产电商却还在培育的过程中，无论是“房地产+互联网”，还是“互联网+房地产”，其实际作用仍然只是实体交易的一种补充，要成为房企的利润增长点，没有几年的培育是很难的。既然房企最懂的是房子，根据社会发展的进步，人们需求的变化，立足于房地产做“+”，短期效果自然也就好很多。

我要到哪里去——“房地产+”为自己代言

房地产公司的焦虑在某种程度上，可以说仍还只处于开始阶段。一方面，尽管在政策刺激之下，楼市出现分化，不少城市有了些许起色，但去库存任务依然艰巨。截至9月7日，已公布半年报的138家上市房企，库存超过千亿的企业有4家，库存在200亿到1000亿的企业有27家， 138 家上市房企总存货金额高达2.47万亿元，同比涨12%。另一方面，是房地产行业中长期的大势不妙。

短期来看，供给严重过剩、人民币贬值、资金外流、人口老化等让房地产业内外承压；中期来看，90% 地级市建新城，可容纳34亿人居住，城镇化率已达53.7%， 进入慢车道，而受制于收入、医疗、教育等因素，2.89亿人户分离人口完全城市化受阻；长期来看，互联网思维的发酵与扩散，人们的工作方式、教育方式、医疗方式、交通方式、购物消费方式都在发生变化，工业4.0正朝向更加低碳方向发展，城市不可避免地将去中心化。即使短期能拯救房市的量化宽松货币政策，由于2008年国内刺激过猛，广义货币M2快速增长的时代已经结束，国外各国央行信用在过去10-15年也已扩张到了一个弹性边缘。

新的背景下，一方面，必将是众多中小房企前景堪忧，不可避免地走向寡头时代，房企生存必须得依靠规模和品牌；另一方面，人们的生活需求不断提高和变化，房屋已经不再只是“住”了，房地产必将从传统的B2C模式转变成C2B，从让居者有其屋到居者优其屋，房企也不得不在房地产上做“＋”法。无论“互联网+房地产”，还是“房地产+互联网”，互联网都将成为标配。然而，人们的生活链有多长，就会有多少种“＋”法，建筑、景观、绿化、教育、医疗、社交、养老、金融、社区服务……会“＋”的房企才有未来，增量自然要去“＋”，存量还要靠“＋”去盘活、改造。

我要到哪里去？房地产可“＋”的内容很多，选择“＋”什么，也就选择了为未来。在做“＋”的过程中，房企还会不会是房企，是怎样的房企，“房地产+”将为房企自己代言！梦想是注定孤独的旅行。专业，成就品牌，成就高度。咬定自己擅长的“＋”，将专业化进行到底，也就具备了持续、稳健发展的基础。