关于长春市小区物业管理的思考

文/ 房永壮

关于长春市小区物业管理的思考

文/ 房永壮

小区物业管理在改善居住环境、构建和谐社会过程中发挥了推进作用。但随着住宅小区房屋、设施设备逐年老化，物业管理逐步成为社会矛盾的集中点和爆发点。要全面加强居民物业管理，破难题抓源头是减少物业矛盾的基础，加强对开发商的监管和处罚机制建设是保障，对物业强有力的监管是减少矛盾的核心，政策扶持与大力建设业主委员是根本。

物业管理；业主自治；业主委员会

长春市居民小区物业管理开始于1996年，逐步形成了由专业公司管理、业主自治管理、社区管理等三种主要方式。长春市不断加强对物业企业的监管，规范物业服务企业行为,使小区物业管理在改善居住环境、构建和谐社会过程中发挥了推进作用。但随着住宅小区房屋、设施设备逐年老化、弃管小区数量的不断攀升，物业管理逐步成为社会矛盾的集中点，投诉率在逐年增加。

一、从物业管理主体关系探寻物业管理面临困境的成因

政府、开发商、物业、业主及社会组织作为小区物业管理的五大主体，在解决物业问题中缺一不可。

（一）前期设计缺陷带来管理难题

小区物业管理的最大难题就是“一头一脚”，即房顶漏雨返潮和道路的严重破损，这些都与前期设计缺陷有关。首先，东北地区一年温差大，不适合建设平顶房，外墙不适合贴瓷砖，现有的技术水平无法解决房顶漏雨返潮等问题。其次是小区道路破损问题。许多小区没有地下停车场，小区院内停车行车导致小区道路破损严重，尘土飞扬。再次是公共资源利用不均等，各种明星小区评比占据了大量的公共资源。最后是电梯设计及安装不科学等带来的一系列安全问题。

（二）房屋建设水平低带来的物业管理难题

物业的许多难题都与房屋建设水平低有关，开发商在建房过程中，经常擅自对规划图纸及小区的规划设施进行修改，降低房屋质量。墙皮过早脱落、下水堵塞倒灌、预制板过薄、滴水管坠落、栅栏锈蚀、绿化水平低、车位设计不合理等现象大量存在，给日后物业管理带来许多无法解决的难题。

（三）物业准入和退出管理机制缺乏带来的物业管理难题

首先是物业企业准入和退出门槛机制不健全，物业进入小区管理比较随意，不合格的物业是小区管理混乱的开始。物业吃青春饭的现象大量存在，五到七年一过，一走了之。其次是处罚力度不够。由于国家有关法规针对物业服务企业的不良行为鲜有处罚措施,因此，直至目前，对物业服务企业的管理仍然缺乏强有力的手段。

（四）小区自我管理的定位与引导亟待提高

首先是小区物业自治亟待社会定位。激发业主这一主体的主观能动性，把管理的重心从政府管、物业管转到业主的自我管理，树立业主才是小区真正的主人这一观念。长春市到2014年末，已有37个小区实行了业主自治管理，问题是绝大多数业主没有主人意识，表现在多数业主对小区的重大事项关注不够，存在着随大流的从众心理，有些业主抱怨和挑剔的多，而愿意付出爱心的少，对出现的问题常常采取过激的行为。其次是业主委员会建设及凝聚力不够。对物业进行财务监督，反映业主的意愿，维护业主的合法权益，这些都需要业主委员会出面争取。从全国来看，只有25%的小区有业主委员会，但是其中大多数都处于瘫痪状态，名存实亡。同时小区自治存在巨大困难。表现为小区硬件管理资金缺口巨大，小区自治是以低收费为代价的，而修路是小区自治最难克服的困难。再次是相关法律存在空白。小区自治，业主委员会所有的领导层是不领取任何物质报酬的，他们没有任何强制力。最后是缺乏小区自治交流和提高的平台。因为没有行业协会的必要交流平台，许多业主委员会成员缺乏应有的专业管理知识，因而造成工作被动。

（五）社会诉求机制建设严重滞后

物业管理与业主的切身利益密切相关，难免会发生各种矛盾,需要一个表达诉求的社会组织进行评判，这是物业管理可持续发展的社会必备发展环境。由于社会诉求机制建设滞后，出现矛盾时常常是公说公有理婆说婆有理，结果是业主不交物业费，物业收入下降，管理水平打折扣，最后物业公司弃管。

二、改善物业管理，建设幸福长春的对策

在长春市《2014年建设幸福长春行动计划》中第一次把全面加强居民物业管理作为一项重要内容提出：在具备条件的区域推行市场化专业物业服务，对无人管理的住宅区，指导街道、社区组织业主开展自治管理，城区老旧散住宅区专业化物业管理和业主自治管理覆盖率达到93%，逐步实现基本物业服务全覆盖。这一计划的提出一方面表明物业管理问题已经相当严重，另一方面表明政府对物业管理问题非常重视，同时也表明政府对自治管理这一方式的认可。

（一）破难题抓源头是减少物业矛盾的基础

首先是设计适合长春市气候的房屋。长春处于北方高寒地区，尽量少设计平顶房，多采用坡屋顶结构。杜绝外墙贴瓷砖，以减少给行人和车辆带来的危险。其次是用公共停车场代替小区停车。多建设公共停车场以减少小区车辆的进出，减轻对小区道路的损坏。再次是技术监督局应加大对电梯安全的巡检力度，如出现电梯重大质量安全问题，物业公司可直接向住建委提出申请，在不经业主讨论通过的情况下，可动用物业维修基金。最后是充分利用信息网络平台。设立长春物业管理官方网站和统一服务热线，加强与业主的沟通，同时便于公众监督、便于业主决策、便于政府和企业发现问题并及时解决问题。同时用均衡发展代替各种评比。对优质小区发挥引导功能、一般小区发挥扶助功能、自治小区发挥鼓励功能、老旧散小区发挥救助功能，打破把焦点放在打造明星小区和扶持老旧散小区上的局面。

（二）加强对开发商的监管和处罚机制建设是保障

必须加强房屋质量全程管理体系建设。房屋质量是物业管理的基础，加强质量管理，把不利因素减少到最小，为日后物业管理奠定良好的基础。同时在制度上加大经济处罚力度，减少处罚的人为弹性因素。同时要加大对开发商的资质管理。

（三）对物业强有力的监管是减少矛盾的核心

首先是严把物业进入关。物业进入小区必须在房地局进行统一的公开招标。针对入户人数少的小区，可以给物业两年的试用期，两年后，业主可以重新聘用物业。同时建立保证金制度，物业进入小区必须缴纳一定比例的保证金，待物业退出小区时再进行结算，这样对物业有所制约。其次是做大品牌物业企业。要形成一批核心竞争力强、品牌美誉度高、市场规模大的龙头企业，推动物业管理向规模化、集约化发展。再次是建立物业长期动态考评机制。物业价格放开后，业主挑选物业的机率大大增加，必须建立物业企业质量的动态考评巡查制度及诚信档案,加强全程监管，依法规范物业管理服务行为。最后是合理调动各级政府管理物业的积极性。区、街道、社区等地方基层政府组织离业主最近，最了解情况，最有发言权，他们对物业管理更有针对性和说服力。同时积极探索菜单式服务模式。把服务分为若干等级，分等级确定收费标准，具体到每一项服务内容每一等级，都有非常细致的量化标准，使权利义务一目了然，可以减少矛盾纠纷。

（四）政策扶持与大力建设业主委员会是根本

首先是业主回归小区的主体地位。必须认识到业主对自我家园管理的渴望、能力和责任，把小区管理的重心转移到业主这一主体上来，这是解决物业管理难题的根本。要建立起齐抓共管、各负其责的管理模式，把小区物业企业从各种矛盾中解脱出来，为业主提供更加优质的服务。政府要加快出台对小区自治的支持政策与资金支持。出台对业主委员会的专项补助政策，为业主委员会建设提供财力支持，试行业主委员会负责人带薪上岗制度。同时把党支部建立在业主委员会上，增强业主委员会的凝聚力。其次是设立专项奖励资金。对具有创新模式与实验田意义的自治小区设立专项奖励资金。同时发挥物业管理协会的作用，实施“业必归会”制度，改变物业管理行业仍过分依赖于行政监管的局面，提高行业自律的社会化和专业化程度。再次是加紧制定地方性法规，为自治保驾护航。现行的政策法规已不能完全适应物业行业发展的需要，有些方面的政府监管还存在着法律盲区。应尽快启动《长春市物业管理条例》的修订程序，使之更具有前瞻性、针对性和可操作性。最后是加强业主自治理念的教育。积极为小区的建设建言尽力，为小区贡献自己的一份力量，实现真正的小区自治。

(五)大力建设社会中介组织，营造良好环境

首先是完善诉求表达机构。在社区或者社区司法局说事点建立物业及业主诉求表达机构，让第三方社会评价组织站在客观公正的立场上化解业主与物业的纠纷，以平息矛盾，相当于矛盾化解的防火墙、缓冲带。其次要依法解决物业与业主的矛盾。在法院设立简易司法快速处理纠纷程序，把矛盾化解在萌芽阶段，让矛盾纠纷实现法制化管理。这样一方面可以对物业形成强有力的监管，另一方面对无故不交物业费的业主，可实行法律的强制执行并纳入到不诚信档案管理中。再次是定期独立发布社会组织年度考核报告。社会组织每年要根据市场实际情况，独立发布对长春市开发商所建房屋的质量追踪考评报告及长春市物业企业年度考核报告。

责任编辑 王宝珍

F293.33

10.13784/j.cnki.22-1299/ d.2015.06.016

房永壮,中共长春市委党校哲学与文化教研部副研究员，研究方向：社会治理与国学。