河南省城镇商服用地基准地价平衡研究

田 燕　(河南省科学院地理研究所，河南郑州 450052)



河南省城镇商服用地基准地价平衡研究

田 燕(河南省科学院地理研究所，河南郑州 450052)

摘要基准地价平衡是城镇基准地价平衡的重要内容。该研究构建了不同级别的因素因子层，对河南省18个省辖市市区的城镇商服用地进行了平衡研究，将18个省辖市市区分为5个类别，研究发现各市区地价水平与经济发展水平基本吻合，部分市区地价受地方政策影响导致价格偏低。

关键词基准地价；平衡；河南省

Study on the Balance of the Land Base Price of Urban Commercial Land in Henan Province

TIAN Yan (Institute of Geography Sciences, Henan Academy of Sciences, Zhengzhou, Henan 450052)

Abstract Benchmark land prices balance is an important content of urban benchmark land prices balance. This paper carries out a balanced study on urban commercial taking place in 18 provinces of Henan Province by constructing different levels of factor layer. 18 provincial-level cities can be divided into 5 categories, the study found that the urban land price level and the level of economic development are basically consistent, some urban land prices influenced by local policy leads to low prices.

Key words The standard land price; Balance; Henan Province

1研究区概况

河南位于中国中东部、黄河中下游，地理坐标为110°21′~116°39′E、31°23′~36°22′N，东接安徽、山东，北界河北、山西，西接陕西，南临湖北。河南地处我国中部，承东启西，古称“天地之中”，被视为“中国之处而天下之枢”。地势西高东低，横跨海河、黄河、淮河、长江4大水系，属暖温带-亚热带、湿润-半湿润季风气候。2013年末总人口为10 601万，全省土地总面积为16.7万km2。此次城镇商服用地基准地价平衡对象包括河南省辖范围内的郑州、开封、洛阳、平顶山、安阳、鹤壁、新乡、焦作、濮阳、许昌、漯河、三门峡、南阳、商丘、信阳、周口、驻马店等17个省辖市，济源1个省直管县市的主城区范围内的商服用地价格协调和衔接。

2基准地价平衡技术路线

(1)按照《城镇土地分等定级规程》的要求，对各市区城镇土地质量进行分等排序，将分等指数作为基本控制依据，确定各市区对比次序。

(2)依据河南省实际，对各市区地价水平进行地价内涵统一设定，对各市区地价水平进行相应修正，同时对地价表达形式上进行统一。

(3)选择影响城镇土地质量的经济、社会等指标，对各市区进行分等，依据指标因素权重，求取各市区分等指数值。

(4)依据上述分等指数和各市区修正后的最低和最高地价水平，划分等别指数和地价值的对应区间，将各市区价格水平按等指数排序。

(5)根据不同地类的特点，选取相应因素指标，依据平衡指数对市级平衡地价的控制值进行修正，得到分地类地价平衡后的初步结果。

(6)反馈到各市区，由市国土资源局组织相关专家进行论证,省国土资源厅组织相关专家对各市区城镇基准地价初步平衡结果进行论证。

(7)结合省、市专家意见，依据各市区实际价格水平，确定各市区城镇基准地价最终平衡结果。

3基准地价平衡

3.1统一内涵为平衡各城镇基准地价水平，设定其地价平衡内涵：城镇各类建设用地，各土地级别或均质地域，在一定的开发程度、一定的土地容积率、最高出让年限、某一估价基准日的同一土地利用类型完整土地使用权益的平均价格[1-2]。

土地开发程度：根据目前各城镇城区现状和土地用途分类情况，开发程度设定为“七通一平”——通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖及土地平整。

土地容积率：商服用地为2.5，住宅用地2.5，工矿仓储用地1.0，交通运输用地1.0，水利设施用地1.0，特殊用地1.0，公共管理与公共服务用地1.5。

土地出让年限：商服用地出让年限40年，住宅用地出让年限70年，工矿仓储用地50年。交通运输用地50年水利设施用地50年特殊用地50年，公共管理与公共服务用地(不含旅游和娱乐用地)50年，公共管理与公共服务用地(旅游和娱乐用地)40年。

估价基准日：此次基准地价更新的估价基准日为2013年1月1日。

3.2平衡指数计算

3.2.1平衡因素选择原则。平衡因素选择应遵循以下原则：①城镇基准地价平衡因素因子的指标值变化对城镇土地质量有显著影响[1]，且能直接客观地反映所评价区域的城镇土地等的高低；②城镇基准地价平衡因素因子的指标值有较大的变化范围；③选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异，其指标能够反映不同性质城镇之间的土地等差异[3]；④城镇基准地价平衡因素因子的指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响；⑤城镇基准地价平衡因素因子的指标易通过统计资料获取或易量化处理。

3.2.2平衡指标体系及权重。

(1)各地类地价平衡指标选取原则。各地类的地价平衡指标选取遵循以下原则：①各地类平衡因素因子的指标值变化对该地类基准地价有显著影响，且能直接客观地反映所平衡区域的基准地价土地质量的优劣；②各地类平衡因素因子的指标值有较大的变化范围；③选择的因素因子对不同区域的影响有较大的差异，其指标能够反映不同区域之间基准地价的差异；④各地类平衡因素因子的指标反映当前的土地利用状况，并对区域未来土地利用产生影响[4]；⑤各地类平衡因素因子的指标易通过统计资料获取或易量化处理。

(2)指标体系构建及权重确定。依据上述原则，根据全省实际情况，采用经典的德尔菲法，通过土地、规划、统计、工商、交通等部门的25位专家，选取各层次平衡因素因子，并经过2轮咨询打分，确定出各地类平衡因素因子权重。由于18个城市的基准地价定级范围差别较大，市区之间的末级地在地貌、规模、交通方面差别比较大，因此在构建指标体系时末级地单独有一套指标体系。河南省各地类一级地至次末级地基准地价平衡指标及其权重见表1。各地类末级地基准地价平衡指标及其权重见表2。

表1　河南省各市区商服用地一级地-次末级地平衡指标及权重

表2　河南省各市区城镇基准地价各用途地类末级地平衡指标及权重

根据平衡指数结果排序如下：

一类城市为郑州；二类城市为洛阳、新乡、开封；三类城市为许昌、漯河、焦作、平顶山、安阳；四类城市为鹤壁、济源、南阳、濮阳、商丘；五类城市为驻马店、周口、信阳、三门峡。

3.2.3基准地价内涵统一后修正价格。通过以上分析，2013年河南省18个城市商服用地基准地价内涵统一后的修正价格见表3。

4平衡结果分析

4.1各城镇地价成果与城镇等级关系一般情况下, 城镇等级越高，其相同土地类型相同级别的土地基准地价相应也就越高[2]。就某一城镇而言, 由于商服用地一般占据比较繁华的地段, 其基准地价一般高于住宅用地和工矿仓储用地基准地价，而住宅用地一般要高于工矿仓储用地地价，河南省各省辖市区城镇基准地价平衡结果也符合这一规律。另一方面，随着城市等次的降低,同级各类用地的地价呈下降趋势。这是因为城镇体系中各产业、各社会群体之间相互依存、相互补充的特性,使得当人口和产业在城镇聚集到一定程度时便可形成规模生产和经营,生成聚集效益。

河南省18个城市中就各地类整体来看，一等城市土地级别划分为最多,二等城市次之,末等城市划分级别最少。一般来说城市的等别愈高,其发展水平愈高,建成区面积愈

大,而城市面积愈大,区域差异愈显著,地价水平相差也大,划分的级别也越多。但是,有时根据实际的需要,可能会在低等级的城市中,划分更多的土地级别。

表3　2013年河南省商服用地基准地价修正结果 　元/m2

4.2河南省城市商服用地地价分布特点

4.2.1地价水平与经济水平基本吻合。通过对全省18个省辖市区的基准地价分析，根据不同地类将其分成3~5个层次，大致来说，其中郑州为城镇地价最高层，洛阳、开封为次一层，济源、周口、鹤壁、商丘为城镇地价较低层，除去个别城市外，其他各城市地价水平与经济水平基本吻合。

4.2.2地价受地方政策影响。城市商服用地地价水平除了受经济水平的影响之外，还受到当地地价政策的影响，如个别城市经济发展水平在全省是中等偏上的，而其商业、住宅地价水平在18个城市中却属于中等偏下，这不排除受当地地价政策的影响。

4.2.3具有明显的地价特征分布点。河南省商服用地地价水平具有明显的以郑州为中心向外围辐射衰减的趋势。以郑州为中心的中原城市群洛阳、开封、焦作、新乡、许昌、平顶山地价总体价格较高，新开通的横贯东西的高铁线上的郑州、开封、洛阳、三门峡以及纵贯南北的高铁线上的城市郑州、新乡、许昌、驻马店、信阳整体地价水平也较高，区位优势的增加是三门峡、驻马店、信阳这样离郑州比较远的市区地价有大幅增长的原因之一。整体来看，河南省城镇商服用地地价水平以郑州为中心向外围城市呈辐射衰减。

4.2.4商服用地地价水平相差悬殊。在同一个城市中，经济越繁荣的地区，商服用地地价相差越大，如郑州市商服用地的最高级别地价分别是8 681元/m2(修正后价格)，紧随其后的洛阳为6 355元/m2，而郑州最低层次地价仅为2 500元/m2。

参考文献

[1] 杨小雄，朱其伟.不同尺度的区域城镇土地基准地价平衡研究[J].资源开发与市场，2007,23(9)：799-801.

[2] 张步，刘建朝，张近凤.城镇基准地价平衡研究[J].中国土地，2006(7)：19-22.

[3] 李妮.城镇基准地价平衡问题研究及趋势浅析[J].新西部，2011(18):91-92.

[4] 华文,范黎,吴群，等.城市地价水平影响因素的相关分析:以江苏省为例[J].经济地理，2005,25(2):203-205.

收稿日期2015-10-23

作者简介田燕(1981- )，女，河南泌阳人，助理研究员，从事土地资源管理研究。

中图分类号S 29

文献标识码A

文章编号0517-6611(2015)33-298-02