海南旅游房地产发展中的问题与对策分析①

海南大学 刘民培 颜洪平

海南正理房地产估价有限公司 王云松

1 引言

海南作为中国唯一的热带岛屿省份和最大的经济特区，旅游业和房地产业一直以来是海南经济发展的两大重要产业。在2009年底国务院宣布建设海南国际旅游岛后，旅游房地产迅速发展，房价一路上涨，而对住宅市场宏观调控的限购政策又迫使资金转向旅游房地产，进一步加剧了旅游房地产的无序开发，加大了对海南原生态环境的破坏，部分旅游房地产项目的开发对当地经济和环境造成了负面的影响。如何促进旅游房地产健康、持续地发展，已是摆在海南省政府面前迫切需要解决的问题。

2 海南旅游房地产发展中存在的问题

2.1 旅游房地产专项规划严重缺位

海南的旅游房地产项目在开发过程中由于缺乏科学的设计和专项规划引导，存在很大的盲目性，主要表现在：第一，无序开发，浪费资源。政府为了能够招商引资，往往开发商选在哪里开发，政府就提供哪里的土地，不符合现有规划，政府配合修改规划，从而使得很多房地产开发在基础设施并不成熟的山区、滨海地区，给供水、污水处理等基础配套带来较大压力，而且面临上学、购物、看病、出行不方便，物业管理不到位等诸多问题。第二，开发商以地为界，损坏旅游区形象。由于缺乏专项规划的约束，开发商主要追求短期的经济利益，不考虑长远的社会和生态效益。

2.2 开发模式单一，产品同质化现象严重，缺乏创新

国际旅游岛的建设吸引了众多开发企业入驻海南，滨海旅游房地产建设迎来了新一轮高速发展期。海南旅游房地产的总体规划尚未出台，大批开发商已经一拥而上，部分中小房地产开发商盲目从众开发，经营管理水平参差不齐，缺乏品牌意识和可持续发展观念。现有的滨海湾区中，大部分没有旅游休闲娱乐设施，90%的开发商多采取了“酒店+商品房开发”的单一模式，同质化现象严重，缺乏创新。无论酒店或是商品房开发，各滨海湾区产品风格千篇一律，盲目照搬，模仿西班牙式、地中海风格、现代风格、后现代风格和现代中式风格，开发水平较低；产品也都是以别墅及小户型产品为主，反映了旅游房地产市场的“畸形”发展，开发商在开发滨海旅游区的时候仅注重眼前利益，忽视长远发展，90%是用来开发房地产，10%才是用于建设酒店及公共服务设施。这种低效的开发模式，不但浪费旅游资源，而且不利于当地经济的长远发展，造成房地产发展起来了，旅游没有发展起来的尴尬局面。

2.3 岛外销售依存度过高，房地产空置现象严重

岛外投资购房者一直是购买海南房地产的主力军，根据海南省建设厅统计的数据显示，按套数计算，岛外人士购买海口商品住房占销售总套数和总面积的70%，购买三亚商品住房占比85%，购买文昌商品住房占比94%。

销售市场在岛外，给海南房地产开发带来极大的风险，一是销售战线长、区域广，销售成本高，在政府参与程度低的情况下，开发商很难搭起岛外销售平台；二是岛外市场易受到全国经济、政策的影响，不确定性增加；三是销售有明显的季节性，这会让旅游设施季节性闲置，也影响了旅游房地产的开发和经营；四是岛外消费者购房主要用于度假、疗养及投资为主，造成房屋入住率极低、房屋空置率高等问题。所以，今后如何解决岛外购房者买房后大量闲置及本地居民买不起房的双重问题，将关系到整个社会的稳定与发展。

2.4 旅游房地产“离城”分散开发，难以带动区域协调发展

资源导向型开发是此轮房地产开发的重要特点，所以除海口、三亚房地产开发相对集中之外，其他地区的旅游地产发展均远离当地主城区。旅游房地产远离主城区开发，不但需要政府投入大量基础设施及公共服务设施，还大大增加了建设成本及交通成本，而且远离城区影响旅游度假区消费者在当地消费的积极性，难以带动区域协调发展，对城市建设及地区经济持续增长的贡献十分有限。另一方面，这种“离城、分散”的旅游地产开发模式，浪费了大量的基础设施及公共服务设施，同时也占用了大量的优势土地资源、环境资源，如规划控制不好，将会对当地的环境造成不可恢复的破坏。

2.5 旅游房地产建设影响了海岸生态环境

滨海旅游房地产过度开发，对海南省滨海自然生态环境产生了巨大的影响和压力。首先是原生态植被遭到严重破坏，海岸基本丧失防风功能。为了更好地吸引投资，长期以来地方政府对生态海岸进行的大规模公共设施建设尤其是公路建设，对海岸原生态植被破坏最为严重。其次是海岸侵蚀严重，海岸线后退明显。如2002年三亚市为把三亚湾建设成为度假型房地产基地，对原有的基岩、沙岸、红树林等海岸生态植物进行大规模清除。同时，一些旅游开发区挖掉百年沙坝，在海上大兴土木，在万宁、陵水漂亮的滨海沙滩上建虾池，还有一些人违规砍伐红树林、采珊瑚礁等，这些行为都导致了海岸侵蚀加剧，海岸线后退明显。最后，滨海房地产的污水也对海岸生态环境造成了较大影响。在海南旅游房地产建设较多的海滩，都有不同程度的污水直接排入大海的现象，污染了滨海近海海域，并加剧沙滩泥化的现象。

2.6 缺乏文化品味

在发展旅游的过程中，文化是一个重要的基础，是最具地域特点的标志。在旅游房地产项目开发中必须注重对文化的延续与继承，没有文化内涵的旅游景点和旅行活动只能是昙花一现，不能获得旅客持久地认可和追捧。海南历史文化资源丰富，不仅有黄道婆、冼太夫人等历史名人，更有东坡书院、五公祠等优秀历史古迹，同时，绿色文化是海南文化的画龙点睛之笔，海南林木覆盖率高达57%，是“绿色之岛”。作为海洋大省，200多万平方公里海洋面积，使得海南具有丰富的海洋蓝色文化。此外，海南红色文化资源久负盛名，解放海南岛战役等在中国革命史上具有重要影响。黎、苗少数民族文化更使得海南的文化显得丰富多彩。

然而，海南的旅游房地产并没有充分挖掘海南深厚的文化积淀，将其融入旅游房地产项目中。现在的开发商只顾经济利益，建设大量的旅店、娱乐场所作为旅游房地产的产品，盲目扩大景区的范围，有些将主题并不相关的景区生拉硬拽到一起，完成所谓的集住宅和度假为一体的综合性旅游房地产开发模式，使景区的完整性遭到破坏，将过多的人为因素凌驾于自然景点之上，使景点失去其本身的文化内涵，而变为开发商赚钱的机器。景区的美学价值在这种不合理的规划和开发之下不仅没有得到应有的体现，反而下降，自然景观和肆意滥建的所谓人文景观很不和谐。文化品位的缺乏，开发商都只是推出“海景房”等单调的噱头，没有其他更好的、具有文化内涵的创意，所谓的主题策划也只是“观海”、“热带风情”等旅客早已熟知的内容，称不上真正具有特色和内涵的主题设计。海南亟待进一步依托资源，挖掘文化，打造出更多富有文化内涵的、具有个性化的顶级旅游房地产产品，树立具有国际影响力的品牌。

3 促进海南旅游房地产持续健康发展的对策

3.1 政府应统筹规划，合理布局

海南省房地产开发商数量众多，各个企业的实力也参差不齐，企业之间的相互交流比较少，经常会造成资源浪费或者重复建设的现象，破坏了海南旅游资源的整体性和完整性，所以合理地规划和布局是必须的。海南省政府和相关部门应做好这项工作，请专门的技术人员对旅游房地产资源进行合理的布局，制定一个互利共赢的规划，使开发商在这个总体的统筹和规划之下发挥自己的效用。应合理借鉴营销方面的经验，实现市场细分，仔细认真调查顾客情况和市场变化状况，稳步而有序地进行旅游房地产的统筹工作和开发工作。

3.2 积极创新旅游房地产产品，提升产品核心竞争力

国际旅游岛的建设，需要旅游房地产产品的定位要国际化、创新化。在开发过程中应优化产品结构，走精品化、高端化道路，避免项目开发的单一化、同质化。随着国际旅游岛的建设，海南旅游房地产必须升级和转型，在产品类型和开发模式上不断创新发展。未来旅游房地产市场将走多元开发的道路，以满足游客多元化旅游的需求。由于海南可开发的热带滨海土地资源有限，应重点发展富有海南特色的、高品质的星级宾馆，和以度假村为主体的专业房地产，防止低水平重复建设。应加强产权式度假酒店的开发，稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。

3.3 加强政府的宏观调控，防止旅游房地产投资过热

建设国际旅游岛给海南旅游房地产带来了新的开发热潮，国内大开发商一哄而上进行旅游房地产的开发，政府及相关部门参与很少。政府如果不加强宏观调控，一旦投资过热，很有可能会产生供大于求的恶性供需关系，从而产生旅游房地产泡沫。应吸取上世纪90年代房地产泡沫的经验教训，充分发挥政府规划、调控、监管、服务等宏观管理职能，对旅游房地产开发项目要进行相关的市场调研、分析，科学制定海南旅游房地产中长期的发展规划，把握旅游房地产发展的脉博，合理布局，准确定位。

3.4 加强对生态环境的保护

优美的生态环境是海南发展度假旅游的最大优势，是最吸引游客的因素所在，保护好优美的自然环境和旅游资源，是发展旅游房地产的先决条件。海南作为中国唯一的生态示范省，其优质的自然环境，优越的人居条件应倍加珍惜，应把环境保护与开发度假旅游紧密结合起来。海南要加强生态环境保护立法，加快环保政策法规的制订和实施，健全环境影响评价制度，实行更严格的生态环保标准，加大环保的投入，加强环境监管能力建设，加大对破坏生态环境行为的监督、惩处力度。此外，海南应促进绿色低碳经济发展，实现旅游地产的节能、节水、节地、节材，提高产业化建设水平和产品的附加值。

3.5 提升旅游房地产文化内涵

文化是旅游房地产业的灵魂，深厚的文化底蕴和文化内涵是旅游资源开发的核心，若是没有文化背景作为支撑，则旅游资源就是空洞而乏味的，不可能有长久地发展，也不可能获得众多旅客的追捧和支持。海南富有特色的地域文化是最吸引游客的地方，也是海南旅游房地产的独特之处。海南省在发展旅游房地产的时候，要让文化先行，使旅游文化成为先导，指引海南省旅游房地产的可持续发展。海南旅游房地产的建设只有大力突出本土文化魅力，将本土文化创新性地融入到旅游房地产中去，充分体现海南旅游房地产的文化差异性，才能在市场中具有竞争力。

4 结语

海南拥有独特舒适的气候资源、优质的空气和优美的自然风光，这是海南旅游房地产业持久发展的源泉。海南在发展旅游房地产的过程中，应结合海南的特色旅游资源，打造出具有影响力的海南特色的国际旅游房地产品牌，促进旅游房地产和经济的可持续发展。

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