基于产权空间分析的房产测量方法

赵海云，周嘉伟，黄荣萍，左 伟

基于产权空间分析的房产测量方法

赵海云1，周嘉伟1，黄荣萍2，左 伟3，4

( 1．江西师范大学城市建设学院，江西南昌330022; 2．广西科技大学麓山学院，广西柳州545000; 3．测绘出版社，北京100045; 4．中国地图出版社，北京100054)

一、引言

房屋空间面积具有鲜明的产权特征，只与不动产财产权利束的构成、范围和处置的便利性有关，与工程量和成本无关。王有忠阐述了产权是一组权利束，可分解为多种权利能组合成复杂结构［1］。张子厚认为那些没有被国家登记认可，即使是不可分割又发挥一定功能的建筑面积，也不是房产面积［2］。郑举汉等认为《物权法》确立了不动产统一登记制度和登记生效原则，明确了登记赔偿责任等。因此不动产登记和转让合同签订时，其位置、面积、权属信息均需通过房产测绘和调查所得，《物权法》与房产测绘有着非常直接的关系［3］。

房产测量需要对具有产权的房屋建筑面积进行有效识别，房产测量的主要目标是服务于产权登记。作为不动产的房屋相对于动产来说，由于大宗性、不可移动性及与土地的关联性决定了其空间形态界定的复杂性。《房产测量规范》没有提出产权评判的原则与方法，以至于房产测量的房屋建筑面积直接替代了房产面积。本文试图通过一个房地产项目的面积纠偏案例，提出房屋产权空间分析的房产测量方法。

二、相关概念

1．房屋产权空间

房屋产权受制于土地产权，是建立在土地产权基础之上的，房屋的使用价值也是土地使用权的具体表现。因此，不存在与土地没有联系的房屋产权，即不存在所谓的脱离土地使用权的空中楼阁。尽管有些建筑空间客观存在，并且符合房产测量规范的面积计算规则，结构牢固，层高达到2．2 m，如通常没有产权的地下车位、架空层、结构转换层及所谓的赠送面积等，但这些建筑面积没有计入容积率，自然就没有资格获得产权。房屋对土地的占用存在多种状态，使得房屋产权具有一定的复杂性。城市规划出于城市容量的考虑，对建筑空间具有约束，要求符合城市规划，符合人们的使用功能和要求，并通过容积率约束建筑空间布局。容积率计算规则是房屋建筑面积除以房屋所在地土地面积。理论上，基于对土地使用权的分享，参与容积率计算的建筑面积都应该满足产权要求并计算产权面积。但实际上产权登记认定要求建筑层高达到2．2 m以上的建筑空间才有产权意义。由于建筑层高通常达到1．5 m就可以计算建筑面积，超过1．5 m层高往往采用其倍数进行测算，以遏制开发商过度开发。该过程容易产生更多的建筑面积，使得规划容积率计算面积通常比房产测绘面积要多(见表1)。房产测量主要关心房屋建筑的产权保护与市场交易的便利，且涉及财富价值等，往往对建筑面积比较保守，建筑面积自然比规划建筑面积要小。选择4个楼盘实际产权可登记面积与容积率面积差分析，最小面积差为9 985．86 m2，最大面积差为56 289．09 m2。当然，这些楼盘面积差还包括地下停车场、部分架空层等，实际面积差比表1数据小。

表1 实际销售面积与容积率面积差

2．房屋空间形态

产权的交易与保护需要有明确的主体，房屋多数具有明显的空间形态。作为不动产的房屋相对于动产的空间形态来说，由于大宗性、不可移动性及与土地的关联性决定了其空间形态界定的复杂性。房屋产权存在客观的空间形态，是三维空间建筑，可以通过顾及垂直方向上层高的水平投影面积来确定产权，从而决定归谁所有和使用，同时也可以进入房地产交易市场进行交易。房屋空间形态又具有异质性，即有些建筑空间没有产权却混杂在有产权的建筑空间中，如同飞地，需要进行识别并剔除。作为不动产与动产相比，房屋产权的空间形态有其特殊的属性:①房屋是大宗产品，价值量大，产权的确认与保护更加重要;②规划容积率是界定建筑空间是否具有产权的基础;③房屋空间具有异质性，容易形成面积粗差;④房产测量规范是对建筑空间产权的进一步识别;⑤房屋不可移动，位置具有唯一性，可以使用坐标定位;⑥需要由房产测绘完成其空间形态范围、边界和大小的界定。

三、分析方法

1．定性分析

首先定性识别产权空间形态，由于存在非产权的异质空间，其识别过程相对复杂，需要根据规划文件和房产测量规范予以甄别，排除非产权空间的过程就是确定产权空间的过程。

1)合法性原则。①产权原则。不动产产权区别于其他动产，主要表现为以坐标反映的位置固定性、不可移动性，以房屋登记为依据，房产面积及其坐标是房屋登记的基本资料。产权要求能识别，可计量，并能清晰分割至最小单元。②规划容积率。规划容积率是房产面积识别的首要依据，也就是说参与容积率计算的建筑面积才能作为房产面积，否则不能成为房产面积。因为只有分摊了土地或享有土地使用权的房屋建筑面积，才能作为房产面积的初步判断。规划是房屋合法依据之一，房产面积的产权是否合法，首先要保证建筑空间对土地分享的合法性和有效性，规划容积率是唯一的技术指标。市场上各种蚀得面积(偷面积)的存在与规划容积率及其建筑空间认定模糊有关。未计容积率的建筑空间一概不作产权认定，但可测量其面积，绘出其图形，标注其位置。计入容积率的建筑空间还要视其是否符合房产测量规范的面积计算规则。大多地下室、架空层等未计容积率。由于市场竞争，开发商也常常使用偷面积手段，干扰城市规划，规避规费，获得非法利润。

2)有限性原则。①空间有限性。房屋产权具有空间有限性和约束性。有些空间不符合房屋产权空间条件，虽然实际拥有并且可以使用，但在交易处置中受到限制，也无须履行纳税等法律义务，不受国家法律保护。房屋产权具有空间分割与合并属性，但要考虑到产权使用功能的完整性，分割受到一定限制。②时间有限性。承载房屋的土地使用权受到年限限制，一旦届满则需要续费［4］。由于土地国家所有，其使用权以分段方式收取费用，即在一定年限内每时每刻都有它的价值，其产权受到时间约束。

2．定量分析

房屋记入产权的空间形态要满足房屋产权可识别、能计量、可分割的要求，是通过范围、边界和大小来实现的。对于房产测量而言，需要对房屋建筑空间进行产权面积识别，再按常规方法测量面积。确定空间范围具体实现方法包括:

1)房屋范围:具有一定的使用功能，建筑结构、服务于特定人群的建筑空间所组成的空间。首先是通过容积率进行反算建筑面积，这些建筑面积的空间由哪些建筑单元所组成;根据容积率，空间是否分享了土地使用权［5］;通常规划设计机构不会提供容积率计算时使用哪些空间的建筑面积，客观上造成计算困难，该环节需要与规划设计机构取得沟通。其次，是否符合房产测量规范里的面积计算规则。

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2)房屋边界:在房屋范围的空间基础上确定具体分割边界的位置，水平方向包括四至及角点坐标。垂直方向包括由中对中作为测度标准的层高，房产测量规范要求2．2 m以上，使得部分计容建筑面积没有产权空间形态。

3)面积大小:根据坐标计算面积。

3．空间形态识别过程

房屋产权识别和测绘是房产测绘的必然过程(如图1所示)。

图1 房屋产权空间形态识别过程

四、案例分析

1．项目概况

该项目属于商业物业，坐落于X县大佛景区正对面，古建筑风格，端庄大气，朴素典雅。地理位置优越，紧邻105国道。项目总占地面积86 666．67 m2，一期涵盖4大功能区，4大区用地面积86 666．67 m2，总建筑面积为33 918．17 m2，一期实际容积率为0．4，总共包括建筑物17幢，A区4幢，B区4幢，C区6幢，D区3幢(见表2)。

表2 商铺销售状况

2．技术路线

考虑到一层建筑面积是调整的焦点，如何为一层找到或增加更多的公摊面积是关键所在。根据共有面积的共有关系进行多级分摊，遵循从整体到局部，从大到小的逐级分摊原则，具体技术路线如下:

1)确定房屋产权空间形态。从每一个功能区，分幢、分层，按照分项识别并计算共有建筑面积。分项有外墙、电梯、公厕、连廊、门厅、茶水间、物业服务用房、楼梯、管井、楼层走廊、有柱廊、无柱廊、连廊。其中，各分项都以分层计算数据为基础，然后依据面积计算规则按照功能区、幢、层分类归总。

2)依据商业用房面积计算规则，计算功能区分摊系数、层公摊系数，结合套内建筑面积得到分户公摊面积。

3)与原有公摊面积数据对照，比较误差，采取消减误差措施。

4)汇总计算，寻求误差消除的途径。

3．可以采取的措施(规划、工程措施略)

1)经济措施:由于开发商不是按照房产测绘方法计算房屋建筑面积的，且直接以此面积销售，某些可以计算公摊的建筑空间没有纳入产权面积，产生较大出入。因此，利用新识别出的檐廊、柱廊面积冲抵一层超额计算的公摊面积。经过严密测算，面积误差可以清零的共有11幢，其中A区1幢、2幢、18幢，B区6幢、10幢、11幢，C区13幢、15幢、16幢、17幢，D区19幢。仅通过檐廊、柱廊提供的面积达到1 942．28 m2，产生了直接的经济效果。

2)产权措施:建议更改规划图，将二、三楼尚未销售的商铺，有选择地拿出一部分作公益设计。日后可以自行改造成为自己的物业出租，变短期收益为长期收益。具体涉及面积误差的区幢有6幢，共计532．18 m2，其中，A区的5幢(－112．75 m2)，B区的7幢(－133 m2)，C区的8幢(－185．58 m2)、12幢(－30．80 m2)，D区的3幢(－16．96 m2)、9幢(－53．36 m2)。

五、结束语

房产测量的主要目标是服务于产权登记而不是其他。产权登记实体虽然是房屋，但是房屋作为不动产相对于动产来说，由于大宗性、不可移动性及与土地的关联性决定了其空间形态界定的复杂性。因此，需要对具有产权的房屋空间形态进行研究，明确产权性质，区分房屋建筑面积、计容建筑面积和房屋产权面积，房产面积即是房屋产权面积。

［1］ 王有忠．初探产权理论的本质内涵［J］．中国集体经济，2007( 5) : 69．

［2］ 刘禹，张子厚．房地产产权界定与房地产面积测算体系规范化研究［J］．中国房地产，2003( 2) : 48-50．

［3］ 郑举汉，张鹏，彭金辉．《物权法》的实施对武汉市房产测绘的影响及应对策略［J］．测绘通报，2011( 6) : 81-82，89．

［4］ 谢钊．制度缺陷与制度安排:现行土地征用的制度经济学分析［J］．江西师范大学学报:哲学社会科学版，2007，40( 4) : 97-102．

［5］ 赵海云，何宗宜，王晓霞，等．房产面积测量的系统性研究［J］．测绘科学，2007( 6) : 63-65．

House Property Survey Method Based on Property Space Analysis

ZHAO Haiyun，ZHOU Jiawei，HUANG Rongping，ZUO Wei

房产测量的主要目标是服务于产权登记。作为不动产的房屋相对于动产来说，由于大宗性、不可移动性及与土地的关联性决定了其空间形态界定的复杂性。《房产测量规范》没有提出产权评判的原则与方法，以至于房屋建筑面积直接替代了房产面积。本文结合案例，提出了基于产权空间分析的房产测量方法。

房屋产权;空间分析;房产测量

赵海云( 1960—)，男，博士，教授，研究方向为房地产测绘。E-mail: 363089166@ qq．com

P258

B

0494-0911( 2015) 11-0069-03

赵海云，周嘉伟，黄荣萍，等．基于产权空间分析的房产测量方法［J］．测绘通报，2015( 11) : 69-71．

10．13474/j．cnki．11-2246．2015．0349

2015-09-02;

2015-09-29