基于财务管理视角的大型商业银行闲置房产管理探讨

□　羌杰

基于财务管理视角的大型商业银行闲置房产管理探讨

□羌杰

大型商业银行受历次企业改制、区域商业环境变迁等诸多因素影响，存在一定规模的闲置房产，其中大部分为营业网点用房。本文从商业银行财务管理视角对闲置房产核算效益进行了评判，总结了闲置房产形成的主要原因，提出了闲置房产管理中存在的主要问题，并结合实际情况提出了管理建议。

一、财务管理评判

随着商业银行财务管理能力的提升，全额资金管理、经济资本管理及经济增加值管理等已成为其内部管理主要框架。从全面核算角度看，当前商业银行闲置房产不能服务于主营业务，且主要存在如下支出项目：一是增加全额资金成本支出。作为一项资产，闲置房产所处分支机构同样需要向其总行支付全额资金成本。二是增加净利润调减额。作为固定资产，在商业银行计算EVA过程中，通常以固定资产占用费的形式调减核算净利润，直接影响绩效考核水平。三是增加财务期间费用支出。闲置房产在其存续期间需要缴纳房产税、折旧费用、保险费用。四是增加资本成本支出。作为100%权重风险资产，且结合固定资产集约化使用导向，商业银行闲置房产经济资本占用系数通常设置在25%左右，资本成本率高达3.75%，远高于其他正常类资产的资本成本率。

综上，商业银行闲置房产不能服务于主营业务，无经济利益流入或产生十分有限的营业外收入，却承担了较多的财务管理损耗，背离了现代商业银行价值最大化的财务管理基本原则。

二、形成原因分析

一是经济环境变迁，网点撤并搬迁形成。主要受地方城镇化持续推进，乡镇行政区划合并，原网点所处区域经济环境发生深刻变迁，已不具备持续经营的基本条件，商业银行对网点进行撤并搬迁形成闲置房产。二是政府政策影响，临时过度形成闲置。受政府城市建议影响，部分网点租赁搬迁后暂未使用拆迁补偿房形成闲置。部分网点受政府规划要求，已搬离原有网点，但政府拆迁政策迟迟未能落地或已流产，造成闲置房产。三是房产结构缺陷，难以满足使用要求。部分房产面积过小，或存在结构缺陷，难以达到营业用房标准造成闲置。四是历史问题延续，盘活使用存在阻力。大型商业银行在历次改革、改制过程中，部分房产确权上存在问题，部分房产与其他机构存在使用上的掣肘，部分房产作为老员工的房改补偿性使用，清退及充分使用存在很大阻力形成实际上的闲置房产。五是建筑面积超标，未能充分使用。部分营业网点建筑面积过大，又受制于商业银行严格的网点建设标准，单一房产剩余部分无法全部利用形成闲置面积。六是配合业务营销，网点主动转移形成。商业银行在与财政、行政事业单位等大型优质客户合作过程中，为便于配合重点项目营销，主动重新租赁网点，造成原有网点房产闲置。七是受限网点布局，确实不宜使用。主要受网点地理分布影响，在同一临近区域存在多处房产，如果全部开发使用势必造成同一经营行内不同网点间不必要的竞争，降低整体资产价值创造水平，从而形成闲置。

三、管理难点阐释

一是金额规模较小，受重视程度相对不足。商业银行闲置房产的数量相对有限，且原值及净值均不大，通常二级分行闲置房产原值在3000万元左右，一般占总固定资产原值比重不超过3.3%，每宗净值在50万元以下。由于金额整体较小，在现有商业银行考核及资源配置体系中常常被忽略，难以有效引起应有的重视。二是形成原因复杂，有效盘活时机难确定。由于闲置房产形成的原因相对复杂，政策因素、历史问题、区域环境、经营导向、业务合作等因素均会持续不确定地影响闲置房产的最佳盘活使用方式，造成闲置房产盘活时机难以有效确定。三是整体质量较差，有效利用需要较多投入。通常闲置房产在结构、面积、区位等方面均存在不少问题，且大部分经久失修，房产状况相对较差，改造使用需要新增较多投入。四是状况差异明显，难以形成统一的盘活管理模式。受不同的闲置原因、各经营行不同的网点布局结构等因素影响，具体到每宗闲置资产的状况可谓千差万别，难以形成全行统一的盘活利用模式，造成管理效率的低下。五是管理要求较严，利用前损失难以有效弥补。受商业银行内部管理制度约束，闲置房产在出租、处置等方面均存在严格的要求和繁杂的管理流程，造成闲置房产在等待盘活时机过程中难以充分弥补期间损失。

四、管理措施探讨

鉴于闲置房产在商业银行经营中的不良财务评判，以及造成闲置的复杂原因和管理难点，我们建议从如下方面加强闲置房产管理。

（一）赋予闲置房产应有的管理地位。一是纳入商业银行条线部门考核范围。闲置房产主要受规模较小影响，难以充分引起商业银行管理重视，且由于生成原因复杂、管理难度较高，难以充分调动内部条线的管理积极性。商业银行应落实闲置房产的具体管理意见，并将闲置房产的管理纳入价值及实物管理部门的履职考评范围，调动内部管理主动性。二是单独列为净利润调整项目。商业银行在EVA考核实践中，根据需要通常将固定资产占用费、外包及安保类支出、特殊资产处置等纳入净利润调减范围，但闲置房产的“闲置”特征难以在核算中充分体现出来。商业银行应从提升资源使用效率的价值管理角度，充分利用EVA的考核设计规则，以闲置资产价值等额扣减当期净利润。三是等额抵减当年财务资源配置额度。通常商业银行对新增固定资产实行预算及授权管理模式，对存在闲置房产的，应坚持“既然有闲置何须新配置”的管理逻辑，等额扣减当年应配置财务资源额度。商业银行可视当年不同财务资源的稀缺程度，动态确定抵减财务资源品种。四是实行盘活配套专项费用配置。根据上文管理难点分析，闲置房产的盘活利用通常需要较多投入，匹配专项资源既可以调动基层行的积极性，也可以切实减轻盘活管理的难度。

（二）统筹规划、一处一策。闲置房产的形成原因、状况千差万别，无法实行统一的管理模式，商业银行应实行“一行一案、一处一策”的管理方针。现结合实际情况，提出如下流程性的工作管理建议：一是统筹规划，充分挖掘利用空间。商业银行应以一级支行为单位，统筹评价全辖固定资产使用，从经营行全辖布局一盘棋中谋划闲置房产使用策略，充分挖掘闲置房产的使用价值，使闲置房产的盘活升格为优化全行资产配置的一次重要机会。二是围绕转型，切实变废为宝。商业银行应结合当前物理网点瘦身趋势，以及金融便利店、社区银行、惠农服务点等新型业态模式建设，在核算可行情况下积极改造，有效利用，实现变废为宝。三是相机抉择，灵活有效利用。对于受政府拆迁、特殊文物保护等政策影响，在当下难以充分盘活的房产，可视情况暂作档案仓库、配餐室、培训教室、交流员工简易宿舍使用，同时根据相关外部政策落地情况，择机深度盘活。四是议价出租，实行补损储备。对于确实不符合改造要求，难以本行自用的闲置房产，建议充分议价出租，有效弥补期间损失，甚至贡献当年利润。从目前闲置房产出租情况看，确实存在年租金超过资产净值的状况，这种损益状况也可以说是盘活了。同时，以出租代处置，可以在核算有利情况下为商业银行储备一定的房产待时机成熟充分使用。五是合规外借，服务业务经营。商业银行在与政府、国企、大型企业集团合作过程中，可重点寻觅闲置房产对对方的使用价值，以作为业务准入或同业竞争的筹码，外借合作方使用。六是无法利用，果断处置减负。对于闲置房产所在区域已深度边缘化，且在可预见的未来确实无法使用、无法出租的闲置房产，商业银行应果断处置，探寻置换等处置方式，减少期间费用损失。

（作者单位：农业银行南通分行）