对住宅小区车位归属问题的初探

对住宅小区车位归属问题的初探

崔雅婧

华东政法大学研究生教育院，上海201620

摘要：随着我国社会的发展生活水平不断的提高，人们的住房条件进一步的改善，同时对汽车拥有量的不断增加，住宅小区车位的供给与需求之间的矛盾越发激烈，对于小区车位的归属问题不明是矛盾的重点，到底是属于开发商还是小区业主还是物业公司，产权不明其实直接伤害的是业主的切身利益。

关键词：地面停车位；地下停车位；小区车位车库归属；建筑容积率

中图分类号：D923.2

作者简介：崔雅婧，女，本科，华东政法大学研究生教育院，同等学力申请硕士学位，法学专业，研究方向：民商法。

一、住宅小区车位的法律属性

首先必须要明确住宅小区车位的法律性质，这里就涉及到《物权法》中建筑物区分所有权问题。

(一)建筑物区分所有权概念和特征

1.建筑物区分所有权的概念

建筑物区分所有权是指权利人对建筑物中专有部分的专有权、对建筑物中共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。建筑物区分所有权主要包括三方面基本内容：

(1)对专有部分的专有权。权利人对于建筑物专有部分拥有可以直接占有、使用、收益和处分的权利。即业主对于自己所有的不动产专有部分，可以居住，也可以依法出租收取租金，还可以抵押或者出售的权利。

(2)对共有部分的共有权。权利人对于建筑物共有部分享有共有权。即业主对自己专有部分以外的过道、电梯、走廊、管线等共有部分，还有对小区公共绿地、道路、公用设施以及其他公共场所等共有部分享有共有权。

(3)因共有关系而产生的管理权。权利人对共有部分中，因共有关系而产生的对共有部分的管理权。即业主对公共部分与公共设备的适用、收益、维护等事项可以通过业主委员大会来进行管理。

2.建筑物区分所有权的特征

(1)客体的整体性。建筑物区分所有权的客体是以建筑物为整体，分为专有部分和共有部分的所有权的形式。

(2)内容的多样性。建筑物区分所有权主要包括专有权、共有权以及管理权三个方面。

(3)统一性。建筑物区分所有权并不是专有权、共有权以及管理权三个权利的组合，而是一个整体又独立的统一结合的权利。

(4)专有权的主导性。建筑物区分所有权的权利人即业主主要是因为拥有了专有权，才附带拥有共有权和管理权。

(二)住宅小区车位作为建筑物从物的共有部分

对于住宅小区的车位是属于建筑物的专有部分还是共有部分，这是确认停车位权利归属问题的前提。笔者认为，住宅小区的停车位应作为建筑物从物的共有部分来作分析。

共有部分是建筑物中建筑物区分所有权人可以共同使用和所有的部分。根据《上海市公有住宅售后管理暂行办法》对共有部分的规定，建筑物的共有部分主要包括：

1.建筑物的基本构造部分，如建筑物的过道、电梯等；

2.建筑物的附属物，如防火设备、空调设备等；

3.建筑物的附属设施，如停车场、消防设施等；

4.建筑用地，如绿地、围墙等。

住宅小区的车位一般的用途就是给住在小区内所有住户提供停车的车位，很明显，停车位是一项便民的设施，而且停车位又属于小区内的公共场所之一，应当属于小区的配套设施，从而具有附从性，所有停车位不能作为建筑物的专有部分，应当属于建筑物的共有部分。

(三)住宅小区车位具有不可分割性

建筑物区分所有权中共有部分具有不可分割性。住宅小区的车位是附随着住宅小区的建成而存在的，属于建筑物区分所有权中专有部分和共有部分，所以是密不可分的，具有不可分割的属性。而且当小区的业主纷纷取得房屋所有权，即取得所有权，也就取得了对共有部分的共有权。建筑物区分所有权中共有所有权和专有所有权以及对共有部分的共有权是所有权人拥有的权利，权利人对三个权利一起拥有、使用、收益和处分。

由此引申出现今社会一个热门话题，房屋的买卖车位归属问题。这里就简单阐述下笔者的观点。住宅小区的车位作为建筑物共有部分，在业主对房屋买卖中，车位使用权的处分成为焦点，车位的专有使用权不得与所有权分离，因为建筑物区分所有权中共有部分具有不可分割性，因此，车位不能单独处分，作为共有部分，与专有部分具有主从关系。因此，建筑物区分所有权的所有人，不得将车位单独买卖给他人，也不得卖了房屋唯独车位不卖也是不行的。

二、住宅小区停车场所的法律属性

(一)停车库概念

1.地上停车库概念

地上停车库是指开发商在得到《建设规划许可证》后，在小区地面划线分割标明停车区域，作为社会的停车库以方便小区业主停车。

2.地下停车库概念

地下停车库是指开发商利用附属于建筑物的地下空间，建造的停车库。

对于地下停车库的性质及其归属，目前存在较大的争议。小区业主认为，地下停车库应属于建筑物公共部分，应当为业主所有；但开发商却认为，既然当初是开发商投资进行建造的地下车库，理应由开发商拥有，再对业主进行出售，业主经购买后得到地下车库的使用权。

(二)停车场的法律属性

之前笔者已经表述观点，住宅小区的停车位应属于建筑物区分所有权中共有部分，是附属于建筑物的，是具有辅助效用的从物。如果当业主准备出售房屋时，停车位也理应一起让出，因为作为从物，是附随主物所有权一起转移的。对于停车位的保留，开发商应与业主共同协商，如果没有约定，住宅小区的停车位就以从物跟随主物将所有权利一并转移。

我们从现在房地产市场情况分析，针对地下停车库的法律归属尤其重要。房屋买卖会涉及到建筑容积率的问题，但往往这建筑容积率只是涉及到土地使用权是由地面建筑物来分担的，而地下停车位因是建设在建筑物的地下部分，不影响建筑容积率的，也不分摊土地使用权面积。所以，既然地下建设的停车库并不分摊土地，理应作为从物附随主物一并转移所有权，开发商无权自己处分。

三、住宅小区停车场共有权的法律性质

许多业主认为，对于小区的停车库，应当按份共有。因为各个业主对建筑物所拥有的面积不同，所以对于小区公共设施的停车位也根据自身享有的面积份额来分摊，同样按照自己的份额来缴纳物业管理费。但也有业主认为，既然小区的停车位是属于所有业主的公共设施，就应该所有业主共同共有，对于物业管理费，也是由所有业主分摊，而不是根据各自面积来分担，理应等额分摊，所有权人享受公共设施的所有权，不应该根据所有权大小而有所区别。

笔者认为，我们在看待小区停车位的共有权时，应当从共有部分的整体来考虑，不应强制把共有设施分割开来，分开看待这个问题。对于小区停车位的共同共有就是不能再强行划分一个份额出来。假设一个业主在小区内同时拥有2、3套房屋，如果按业主面积来分摊，一套房屋就可拥有一个停车位，那么这位业主会拥有2、3个停车位，业主如果没有2、3辆车，不使用停车位，这会对小区造成一种资源浪费，同样如果业主擅自将公共停车位租借或买卖给他人，这就违背本文之前的论点，从物随主物权利一并转移，从物不得分离主物。所以，笔者认为，小区的停车位的共有权应是全体业主共同共有的，不应按照建筑物面积的大小而有所区分，这样既利用资源，又符合停车位的建设是服务小区业主的初衷。

四、住宅小区停车位法律完善

本文初步探析了住宅小区停车位的法律性质，因为现代小区住宅停车位已然已经是开发商在建造小区时必须充分考虑的公共设施，既方便小区业主的日常生活，同时也是现代化建设的大方向。在小区停车库越来越受关注的情形下，如何管理好日常停车难问题，则是上述论述的重点。但本文所论述的也只是冰山一角，这个问题的有效解决，还要寄希望于今后国家立法上的重视。目前，住宅小区停车位的立法存在欠缺，目前法律规范中，对建筑物的区分所有权和住宅小区停车位的性质和权利归属并没有做出明确的法律规定。物权法、现有法条等，都没有直接好的针对性强的规定，所以，就因为目前物权法上对住宅小区停车位法律规范的缺失，笔者希望国家立法能够从国家层面，以法律的角度，制定严格的法律条文，来约束小区停车可能涉及到的纠纷问题，对住宅小区停车位的法律性质及归属作出明确的法律规定，这样既能完善法律规范，又能更有效地提倡文明小区建设。