论我国不动产登记查询主体的现状及展望

唐树源

上海海事大学，上海201306

一、国内外不动产登记查询主体的现状

(一)我国查询主体的现状

《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第十八条规定从物权法的角度明确了查询主体为权利人、利害关系人。《物权法》在制定中始终把建立不动产统一登记制度作为不动产登记制度的设计主线，在此基础上设计了我国未来不动产统一登记的制度。［1］

《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)根据《物权法》的原则规定，在第二十七条规定:“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。”

国土资源部地籍管理司、国土资源部法律中心已起草完毕的《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)，第13章第176条对查询主体进行了明文规范:“不动产交易、互换、赠与等涉及的利害关系人有权查询相关不动产登记结果;社会公众可以查询不动产登记薄记载的自然状况部分信息，但涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私除外;人民法院、人民检察院、国家安全机关、公安机关和纪检监察机关有权查询与调查、处理案件有关的不动产登记结果和不动产登记原始登记资料。”

《条例》及《实施细则》规定权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，司法机关、纪检监察机关有权查询与调查、处理案件有关的不动产登记信息，而普遍的“以人查房”却没有得到体现。只不过，《条例》及《实施细则》又规定了非常严格的条件，只有权利人(业主本人)、利害相关人(如业主的配偶)和有关公权机关出于特定的需要才能查询，基本上堵死了媒体和公众“人肉”、曝光“房叔”、“房妹”的可能，这一点多少让人有些失望。［2］

(二)境外查询主体的现状

德国《土地登记条例》和《瑞士民法典》以及《日本民法典》中规定查询主体仅限于利害关系者或证明具有合法权益者。《日本民法典》和《瑞士民法典》对查询主体的限制没有德国《土地登记条例》严格。

与德国等国的限制规定相反，《意大利民法典》对查询主体都不加限制，只对可查询的内容略加限制。俄罗斯对不动产登记簿查询主体不加限制，甚至规定了查询人查询受拒后的司法救济权利。类似的还有我国台湾地区关于不动产登记簿的公示采公开主义。

综合以上立法例可知，瑞士、日本民法典虽对不动产登记的查询主体有所限制，但其原则上倾向于不动产登记向所有人开放，因为二者都赋予了“任何人”初步了解登记内容的权利。《意大利民法典》和《俄罗斯民法典》以及我国台湾地区更进一步，对查询主体不加限制，赋予任何人查询不动产登记的权利。其实，不论是瑞士、日本对于查询主体的限制，还是意大利对于查询内容的限制，其实质没有太大差别，都可以看作是在内容上的限制。

二、不动产登记查询主体的法理分析

(一)从不动产登记的目的角度分析

《条例》第一条规定了不动产登记制度确立的目的，即为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益。不动产登记是为了保护权利人的合法权益，这就涉及到权利人自身不动产所有权和不动产交易双方的正当利益。特别是不动产交易过程中，有关产权过户、债务清偿等都需要事先查询确认不动产的登记情况，这也是能够确保交易的合法性和交易双方权益。

以人查房的规定在国外很多国家也较为普遍，但我国却没有类似的规定。这其中的原因就是为了保护权利人的隐私和维护市场经济秩序。虽然很多现实案例中都要求为查询当事人不动产提供便利，特别是在房产交易纠纷和反腐中，但人人都能查房、都能查人人的房在现阶段尚无法做到，现阶段唯有限定查询主体，建议良好的风险防范机制才能够实现不动产登记的目的。

(二)从物权公示原则角度分析

我国物权法承认而且将物权公示作为基本的物权准则，根本的原因是物权公示体现了市场经济条件下交易的基本需要。物权公示标明了财产的归属和利用的基本状况，从而使人们比较放心地参与有关财产的各种交易。物权公示原则能否真正落实，首先就取决于查询主体的范围能有多大。从这个意义上说，限制查询主体本质上是反市场的，但是现阶段施行的法律法规限制了查询主体是结合了现阶段特色和需求的，这也是暂时性的制度规定。

从操作层面上看，如何来划分界定“权利人、利害关系人”存在较大的争议。从立法层面上。利害关系人的提法似乎解决了问题，但在实践层面上，不仅不解决问题，反而增加混乱。

不动产物权登记制度应采取何种立法模式，应与一个国家特定历史传统中对不动产登记的国家管理和交易理念相适应，应有利于维护国家的不动产交易安全。［3］我国《物权法》之所以选择了德国模式，对查询主体作出了限制，除了某些参与立法的学者有根深蒂固的德国民法什么都好的观念外，保护登记权利人的隐私，可能是最重要的理由。

三、我国不动产登记查询主体的展望

(一)以查询内容区分查询主体

日本《不动产登记法》第21条将不动产登记的资料作适当划分，分为基本登记信息资料和登记簿记载的详细资料。对于基本登记信息资料任何人都可以按程序查阅，而对于登记簿记载的详细资料则只有利害关系人才能查阅。

这种区分方法能够平衡不同类别资料的保护问题，我国可以适当借鉴。我国可以考虑将登记资料划分为基本的信息资料和登记簿记载的详细资料，其中基本信息资料可以包含不动产的权利人、不动产的自然状况及不动产的权利状况等基本信息，而详细资料则是涉及到利害关系人更隐私的信息，这部分信息仅能让有利害关系的人查询。

(二)“以物查询”和“以人查询”的查询方式并行

大家往往局限在“以人查询”的查询方式，即提供查询相对人的个人主体信息就能查到其各项不动产登记信息。但是我们可以采用“以物查询”方式，即由查询人提供不动产的基本信息，根据这些信息来不断限定查询对象的登记信息。这样的查询方式能够最大限度的保护登记信息的泄漏，把查询内容仅仅限定在提供信息的范围基础上。

这两类查询方式可以并行实行，对于能够限定查询范围的不动产可以采用“以物查询”的方式，最大限度保护登记信息的安全。而对于查询事项复杂、需求信息量多的情况则可以采用“以人查询”方式，能够更好厘清不动产涉及的权益归属和信息披露。

(三)确保信息公开公示与个人隐私保护平衡

2018年前不动产登记信息管理基础平台将投入运行，不动产统一登记体系基本形成。从法律的角度看，现行法律法规是否能够确保这个体系的建立和运行是主要存在的问题。在平台建设中要充分考虑到信息公开公示和个人隐私保护的平衡，这就需要通过完善的法律法规来从法律制度上予以保证。通过对查询内容和主体的区分限制，兼顾信息公开公示和个人隐私保护的平衡，才能够发挥不动产登记的真正作用。

因此，通过本文上述分析可知，不动产登记的查询主体将会越来越开放，查询方式和方法也将会越来越科学合理，这当中离不开不断地总结现有的经验，在未来时机成熟时，我国的不动产登记查询制度也一定能够完善合理。

［1］李正春，张世福．＜物权法＞关于不动产统一登记的制度设计［J］．陇东学院学报，2012(2):33．

［2］潘洪其．不要贬低不动产登记的反腐功能．［EB/OL］．http://finance．people．com．cn/n/2015/0103/c1004-26314543．html，2015-01-10．

［3］成小飞．我国不动产统一登记制度探析［D］．苏州大学，2010．7．