我国小产权房制度法律思考

我国小产权房制度法律思考

余俊

华中师范大学法学院，湖北武汉430079

摘要：近年来，农村小产权房的交易在我国各大城市不断升温，备受人们的青睐其实，早在上个世纪后期随着城市面积的不断迅速扩展，小产权房就己经出现了，小产权房的出现也带来了一些问题，研究这些问题对于我们更好的认识小产权房有一定的帮助。

关键词：小产权房；现状；成因；应对策略

中图分类号：D923；D922.181

文献标识码：A

文章编号：2095-4379-(2015)14-0215-01

作者简介：余俊(1990-)，女，汉族，河南光山人，华中师范大学法律硕士。

一、小产权房的概念

小产权房并不是一个法律上的概念，小产权房顾名思义，指的是农村集体土地上，建设的商品性住宅。它由乡镇政府颁发房产证，有别于国家建设部门颁发的不动产权证书，因这种房屋证书国家没有房管部门的盖章，故称为乡产权或“小产权房”。

二、我国小产权房现状

小产权房的出现并非近一两年的事，它的发展是非常久远的，最初是由村民自建房屋或者出售给外来务工的人员，随着市场经济的快速发展，城市的用地规模加大，很多外来人口增加，一些集体组织为了利益增值，大规模开发形成一大片的廉租房，发展到随后，集体组织为了保障租户或房主的不动产权，给他们颁发土地或政府部门出具的产权证明书，保障其权利，小产权房热也就兴起了。就拿北京举例，大规模的外来人口融入北京，这个城市的规模本身就有限的，其土地寸土寸金，实在难以容下这么多外来人口，他们的生活居住成了最基本的社会问题，很多北京郊区的城中村，积极进行自主开发，供给租户以及购房者，他们一方面也承担着保障外来人口基本居住需求的责任呢，另一方面由于未能获得国家的政策的认可，其房屋的合法性无法保障。不至于北京，我国目前很多一线二线的大城市城中村都会存在开发小产权房的情况，国务院也出台了一系列的保障性住房措施，但毕竟人口流动过快，很难及时解决现实生活中存在的小产权房的问题。解决小产权房问题，不止在于政府，更在于民间群众的认识，需要双方共同努力。

三、小产权房存在的原因

(一)对农村集体土地使用权的限制。我国的城乡二元土地所有制限制了一类特殊的用地，即农村集体经济组织的土地使用权，物权法规定，农村集体组织的土地所有权是国家经济发展的土地红线，是保障国家粮食安全的重要途径，不允许个人私自处置、变卖农村属于集体所有的产权。这样一来，就限制了集体土地的自由流转。小产权房只要得到政府的授权即可自由转卖，对于很多无房者来说，无疑是非常诱惑的。这也是小产权房存的体制原因。

(二)房价虚高不下，老百姓投石无路。小产权房以其低廉的房价获得中等收入者的青睐，在明知没有国家颁发的土地证的情况下，为了生存，只能变相的钻法律的空子。这也和中国房地产价格虚高，有着很大的关联，试问如果买的起国家规划之内的有产权保障的合法房屋，一般人是不会冒大风险去购置小产权房的。正是有由于城市人口激增，房地产规模扩大，房屋供不应求，房价过高，使得一部分老百姓铤而走险，购买无产权证的小产权房。

(三)地方保护主义严重。我国的小产权房大量存在，一个很大的原因即地方政府为了刺激本地方经济的发展，在一定程度上加速了小产权房的大规模的兴建。同样与地方政府的“保护主义”也是相关联，房地产开发商被视为地方经济发展的财神爷，政府为了经济的发展，损害农村集体的利益，刺激地方泡沫经济的发展。

四、小产权房问题解决途径

(一)改革和完善我国的土地所有制结构，支持农村集体土地所有土的流转。新时期下，加强农村土地的流转，是有利于提高土地利用效率，促进农民共同富裕，开发多种形式的土地流转形式，保障国家基本土地规划的基础上，合理利用闲置地，发挥市场经济对资源配置的作用，帮助农民富裕起来。

(二)制定房地产开发计划和规划，严格控制开发土地的数量。国家要顺势而为，合理调控房地产市场，发挥国家宏观调控作用，积极完善落实住房保障机制，在一定范围內，控制房价的高规模增长，这样一来，老百姓就可以买的起国家正规房、地，而不是靠够买便宜的、廉价的小产权房了。

(三)改革财政体制，整治土地财政在中央与地方分税制下。要使房地产市场实现有序竞争，房价调控政策切实发挥作用，必须使地方政府摆脱对土地财政的依赖，将中央和地方分税制用法律程序进行严格规制，根据地方经济发展状况和发展需求来分配中央和地方财政收入，确保地方政府权责财实现统一，开征房产税物业税，让地方政获得可持续性的稳定收入，真正从用价格剪刀差掠夺农民土地价值的土地财政中跳出来。

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