“买卖不破租赁”原则及其适用

王 慧

辽宁大学法学院，辽宁 沈阳 110036

一、“买卖不破租赁”原则的适用

(一)“买卖不破租赁”原则的适用条件

1.买卖不破租赁是租赁当中特殊的制度，因此必须存在已成立的有效租赁合同。2.须租赁物已交付承租人使用。买卖只能发生在租赁物交付承租人使用之后(出租墙壁、汽车壁做广告等不需交付租赁物的特殊情形除外)3.须出租人将租赁物所有权出卖给第三人。即发生了以租赁物为标的的买卖，该标的物所有权由出卖人亦即出租人转移到买受人手中。一般来说，所有权人与出租人为同一人，但是在出租权让与第三人或非所有权人无权出租等情形下，二者会发生分离此时无论出租人是无权还是有权出租人，均不适用买卖不破租赁原则。

(二)“买卖不破租赁”原则的适用范围

1.“买卖不破租赁”原则主要适用于房屋等不动产的租赁［1］

“买卖不破租赁”原则主要适用于不动产，问题在于其是否适用于动产租赁，从各国规定的法律来看，一些国家将“买卖不破租赁”的适用范围限于不动产租赁。一般来说，德国“买卖不破租赁”原则是适用于住房使用租赁关系、土地使用租赁关系和住房以外的房屋的使用租赁关系以及已登记船舶的使用租赁关系。［2］在我国《合同法》出台之前，司法解释也规定“买卖不破租赁原则”适用于不动产租赁，同时，在司法实践中也多限于不动产。大多数学者也认为“买卖不破租赁”原则适用不动产租赁。

2.“买卖不破租赁”原则的适用不应限于买卖

依据“买卖不破租赁”规则，在租赁物所有权变更之后，承租人可以以其租赁权对抗新所有权人。所谓买卖合同，有两种说法，一是买卖合同买受人支付价款，出卖人将财产所有权转移给买受人，即有关财产权的有偿转让的合同。二是买受人支付价款、出卖人移转财产所有权给买受人即转移有体物所有权的合同。因而，我们可以得知，“买卖不破租赁”原则中的“买卖”应当适用所有买卖类型，即是第一种含义。买卖应当包含一般的动产、不动产的转让、知识产权和土地使用权的出让等。

“买卖不破租赁”原则并不仅限制于买卖。德国学者梅迪库斯认为德国民法中“买卖不破租赁”原则应当包括事实法律行为出让使用租赁土地、出租在土地上设定负担、强制拍卖等情形。［3］这说明，“买卖不破租赁”原则在德国法上也并不限于买卖。严格来说，其立法目的在于租赁合同效力不能被任何租赁物所有权变动所影响，因此“买卖不破租赁”只是一种形象的说法，比如，所有权发生变动也可因赠与、确权而发生，此时应当适用“买卖不破租赁”原则。

二“买卖不破租赁”原则在我国立法中的完善建议

(一)明确适用范围

关于是否适用动产的问题。根据《合同法》的相关规定，租赁合同是出租人将出租物交付于承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。也未提及动产、不动产的划分。那么租赁物究竟是否就是无论动产不动产都适用呢?我认为答案是否定的。因为不是说法律未予说明就全然适用，而应该结合制度设计初衷、经济生活现状、当事人利益平衡等多方面因素。所以一般动产租赁不应该适用该项制度。因为动产的种类多易找到替代品，给与特殊保护有侵害受让人权益、过度保护承租人的嫌疑。结合国外立法例的做法，大多数明文确认只对不动产实行租赁权的对抗效力，也是值得我国立法借鉴和明文规定的。故《合同法》的租赁物，应适用不动产和特殊动产，且特殊动产以专门登记为佳更显明确稳妥。

(二)明晰当事人之间的权利义务关系

在出租人、承租人和受让人之间的权利义务关系上，究竟三方当事人之间纷繁复杂的效力如何予以规范，以更好地完善“买卖不破租赁”制度。首先是地位上的取代:买受人取代了出租人的地位，承受租赁物上的租赁关系，继而与承租人之间形成了对应的权利义务关系。其次在具体权利义务方面，买受人享有租金、押金交付请求权，租赁合同终止权等;买受人承担排除妨碍、维修租赁物、租赁物瑕疵担保、押金租金返回等义务。承租人享有租赁物的使用收益权、排除妨碍等权利;承受合理使用、妥善保管、支付租金、返还租赁物等。

［1］<德国民法典>第566条规定了住房使用租赁关系的“让与不破租赁”，该法第578条第1、第2款以及第578a条予以准用.

［2］宁红丽.民法强制性规范的反思与优化［J］.法学，2012(4).

［3］［德］梅迪库斯.德国债法分论［M］.杜景林，卢谌译.北京:法律出版社，2007:193.