应从代理的外表和意思表示两方面考查代理行为是否成立——从一起房屋租赁合同纠纷案谈起

徐 菁

杭州市西湖区人民法院，浙江 杭州310000

一、案情简介

原告:甲公司

被告:乙公司

2010年11月10日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于杭州市西湖区某地及房屋租赁给被告使用;租赁期限为2011年5月1日至2025年4月30日;租赁费和物管费前三年为每年85 万元，第四年开始分段递增;合同双方均不得提前解除合同，若一方提前解除合同须提前三个月通知对方，并视解除合同方为违约方，违约方须向对方支付年租金的20%作为违约金。后原告依约交付租赁房屋，被告也按时支付了第一年租金和物管费85 万元。

2012年4月18日，被告致函原告，称因黄某多次要求被告与原告解除租赁合同，故其请求自2012年5月1日起解除与原告的房屋租赁合同。2012年5月10日，原告回复被告，表示同意提前于2012年5月1日起解除合同，但要求被告支付违约金17 万元并承担原告的其他损失。

后被告未应原告要求承担违约责任，故原告诉请判令被告支付给原告违约金17 万元，赔偿原告违约金抵充外损失42500 元(三个月租金212500 元- 违约金170000 元=42500 元)。

被告辩称:一、原、被告间的房屋租赁关系已于2011年4月16日合意解除，被告未单方提前解除。2010年8月15日，原告与案外人某公司的两位股东黄某、汤某签订《合作协议书》，约定由某公司负责涉案租赁标的物的经营管理，并明确约定由其负责引进被告。

2011年4月16日，某公司的代理人黄某与被告签定《协议》，将涉案租赁标的物从被告手中收回。在原告与某公司存在合作关系的前提下，两者中的任何一方均能代表双方做出共同的意思表示。黄某为某公司的特别授权代理人，其为经营管理案涉标的物所做出的法律行为后果应当由某公司承担，同时对原告也具有同样的法律效力，原、被告间的租赁合同法律关系已于2011年4月16日合意解除。因被告在本案起诉前并不知悉原告与某公司的合作关系，被告于2012年4月18日发出的《联系函》系在错误认识下所做出的意思表示，属于重大误解，被告有权予以撤销，故不产生解约法律效力。且如上所述原、被告间的租赁合同关系已于2011年4月16日终止，无需再行解除。综上，被告未构成违约。

二、分析与结论

本案被告据以主张案涉租赁关系已提前合意解除的《协议》明确显示，协议双方分别为本案被告的(甲方)和案外人黄某(乙方)，根据合同的相对性原则，该协议之效力仅及于合同双方，唯有原告与黄某间存在代理关系时，该协议方对原告产生拘束力。故本案围绕原告与黄某是否就签订该《协议》存在代理关系进行分析即可。

民事代理是代理人依据赋予的代理权，以被代理人的名义和第三人共同实施的一种民事行为，所产生的结果直接对被代理人发生法律效力。如果把民事代理看成是一种民事法律行为，它的构成主要是由被代理人的授权行为和代理人的代理行为。故认定代理行为是否成立可从有无代理人的外表授权，及代理人有无为被代理人的利益为民事法律行为的内心意思表示来考查。

首先，黄某明确以个人名义与被告签订《协议》，其既非某公司的法定代表人，又无某公司的相应授权，该缔约行为不能视为某公司的法律行为。因此，即使如被告所称某公司有权代表原告收回租赁标的物，黄某的上述个人缔约行为之效力也不及于原告。

其次，代理行为的核心在于代理人为被代理人的利益为民事法律行为。现考《协议》内容，黄某并无为原告之利益收回租赁标的物之意思表示。《协议》确认本案被告(甲方)已支出第一年租金及装修款共计91 万元;黄某(乙方)须分期支付给甲方91 万元及相应的银行同期借贷利息;在乙方履行上述付款义务的前提下，甲乙双方在2011年10月15日前共同与出租方(即本案原告)办妥租赁合同变更手续。庭审中，被告亦认可其承租案涉租赁标的物后，一直由黄某进行装修并实际使用，且黄某已支付上述部分款项，余款17 万元左右未支付。可见，黄某旨在通过《协议》，向被告支付对价，使被告退出案涉租赁关系，并在被告的配合下向本案原告继续承租案涉租赁标的物。故黄某并无代理原告收回租赁标的物之意思表示。

综上，黄某既无代理原告签订协议之权限，更无代理原告收回租赁标的物之意思表示，故《协议》效力不及于原告，案涉租赁合同关系未于《协议》签订时合意解除。

[1]张民安.商法总则制度研究[M].北京:法律出版社，2007.