论小产权房的问题与解决途径

郭亚吉

云南民族大学法学院，云南 昆明 650500

一、小产权房产生的原因

(一)经济发展的推动，市场需求的作用

我国的人口压力也在不断的增加，伴随而来的就是住房的需求，除此以外，我国人们都有一种“城市人”的梦想，希望在城市中获得发展，每年有数以百万的人们涌向城市，人口流动成为推动房价不断提高的又一因素，城市“地王”一次又一次的刷新纪录，对于一般的人来说根本没有能力购买，正是在这种大环境下，小产权房应运而生，小产权房价格便宜，空间发展较大，潜在住户多，由此为小产权房提供了存在的基础。

(二)政府履行职责不到位，监管不力

小产权房在法律上是没有相关法律依据的，是一种没有“名分”的存在，在社会中，小产权房能够得以发展主要是由于新农村建设，旧城改造中的不断发展，我国的小产权房的产生主要有以下几种形式，一种是私自建设型的小产权房。二种是以一种合作的模式进行开展的，村里和开发商进行沟通，村里出地，开发商出钱，当房屋卖出后，双方获利。最后一种是一种违反法律的集体土地出卖行为，直接将集体土地卖给开发商。可是从以上情况来看，其都是在违反我国法律的情况下进行的，没有任何的审批手续，作为我国享有对土地进行监管权力的政府来说，查处违法行为是其职责之内的事情，但是政府利益往往会被牵扯其中，在一些地方，政府睁一只眼闭一只眼，甚至就是行政不作为。

(三)城乡二元体制的制约

由于我国特殊的历史原因，我国的城乡处于一种分立而治的现状。其土地也是一种双重管理，农村集体土地在一定的程度上是不能和资本，技术劳动力结合的，这就是集体土地和国有土地的重要区别，正是由于这种不同的区别与管理模式，集体土地的价格和国有土地相比是有很大的差距的，再加上当前人口对于土地的需求，推动了农村集体土地进入市场进行买卖，加快了集体土地上小产权房的建设。

二、小产权房建设的影响意义

(一)积极影响

由于我国对于小产权房的市场需求才导致了小产权房的飞速发展，其实对我国集体经济土地使用权的有利探索，我国现存的土地法律制度已有几十年，存在一定的滞后性。另外，小产权房增加了农民的收入，其建设小产权房的根本动机就是为了经济利益，不仅如此，小产权房在增大房屋供给方面也有重要的作用，使人们有了能够卖房的能力与可能性。

(二)消极影响

当前我国的小产权房分布在农村集体土地上，越来越多的非集体成员进行房屋购买，实质上侵占了农村大量的土地，农村宅基地是对农民的福利，这种福利会逐渐的变小。农村的土地也会随之减少，此外，小产权房的建设是与国家法律背道而驰的，在我国的法律中规定不允许集体土地进行房屋买卖，其实质损害了法律的威严。

三、解决我国小产权问题的意见与建议

(一)加强国家宏观调控能力

促使集体土地上建设小产权房直接的表象原因是我国在房屋价格上的控制能力不足，城镇房屋价格飞速上涨，催生了一批“房奴”，进而使很多百姓无力支付高昂的城镇房价，基于小产权房价格低的诱惑，采用了铤而走险的方式购买小产权房。国家应充分利用国家财政政策和税收政策进行全方位的房价控制，抑制房价增长，稳定房地产过热的现象。例如可以增加房产税、限购令、上调贷款利率等等，只有让房屋价格控制在百姓所能承受的范围内，才能控制对于小产权房的需求。

(二)建立健全法律立法，规范小产权房的流转

当前很多村或是村民为了经济利益进行小产权房建设一方面的原因是没有相关的法律进行规范，小产权房流转没有专门的法律进行约束与引导，从而产生小产权房纠纷等问题，在立法的过程中，我国应对于小产权房进行界定，明确小产权房的法律定位，结合当前的现状制定合理的土地流转措施，对于违法进行房屋建设的行为进行打击与处罚。

(三)加强政府监管，依法惩处违建违法行为

政府监督不力，政绩观缺失，无视国家法律法规的表现，一方面纵容了小产权房的违法建设，另一方面，扰乱了国家的社会经济秩序。政府应树立正确政绩观，依法办事，加强集体土地上房屋建设的整治，严防违法违建现象的出现，保障国家正常的社会经济秩序。

在当前国家内小产权房规模大，潜在消费者多的情况下，进行拆除可能存在一定的阻力，为了国家的稳定，加快小产权房立法，规范建设程序，完善我国的立法制度，城乡土地制度迫在眉睫，这不仅是国家层面的考虑，同样是全国人民共同努力的结果，合法购买房屋，杜绝违建。

［1］刘琴.论小产权房的法律解决途径［D］.中南大学，2014.5.

［2］石磊.小产权房问题研究［D］.东北林业大学，2013.4.

［3］王文竹.小产权房法律问题分析及其对策研究［D］.北京交通大学，2011.7.