我国“以房养老”可行性设计及法律问题探讨

兰民均

西华师范大学管理学院，四川 南充 637009

一、引言

与发达国家情况不同的是，我国是在经济发展不充分的时候进入老龄化社会的，社会公共养老资源严重不足;大量的“四二一”(即四位老人、一对夫妻、一个孩子)结构已逐渐成为中国家庭的主要结构，家庭支持沉重的养老负担。于是依靠老人自身养老就变得十分迫切了，“以房养老”正是符合我国老人依靠自身养老的一个可行的办法，在发达国家的长期实践中被证明是一种新的养老思路和金融保险产品的一大创新。“以房养老”可以保证老年人在有生之年可以一直居住在自己的房屋中，并且房屋能够提前变现，以此改善自己的晚年生活。这一养老新方式已经引起我国各行业的关注，虽然在思想观念、国家政策制度、房地产市场、金融保险等方面还有不够完善的地方，但“以房养老”未来的可行性依然是被看好的，对于丰富我国养老模式和完善养老保障制度具有非常重要的现实意义。

二、我国养老模式的现状

目前我国养老模式还是以传统的子女养老和社会保障养老模式为主。在计划生育政策实施前，由于家庭结构尚未处于“四二一”的状态，家庭规模较大、人口年龄结构相对稳定，子女养老模式一直处于主要位置。随着时代的发展，子女养老面临的难题有:“四二一”的家庭结构使得子女不仅要赡养四位老人，还要抚养一个孩子，子女负担重，家庭养老的功能在逐渐弱化;子女长大后大都和父母分开来住，这样就会导致“空巢”家庭增多以及子女赡养老人的意识在逐渐减弱。

三、以房养老模式在中国的可行性设计

(一)以房养老的运行模式选择

对于以房养老的运作模式是选择由政府主导，还是选择完全交由市场去运作，又或者是两者兼而有之，这是以房养老在我国实行中首要面临和解决的问题。

1.改革开放后，我国经济处于转型时期，社会主义市场经济体制发展不完善，法律制度环境和信用体系不够全面，社会环境和以房养老发展都不够成熟，以房养老模式如果完全交给市场去运作，难免会出现老年人的利益受到侵害等类似的问题。因此需要政府扮演“监督者”的身份去对市场进行监管，确保市场的服务质量。以房养老不宜使用完全的市场运作，离不开政府的参与。

2.“以房养老”对于中国居民来说是比较新颖的东西，大家对它从陌生到熟悉再到适应它，需要一个适应和过渡的过程，这个过程期间需要政府扮演“协助者”的身份，而非“主导者”的身份适当加入一些私人机构进来参与竞争，以此提高“以房养老”模式的服务质量，保证老年人消费者的利益。

(二)以房养老模式实行参与机构的选择和分析

商业银行被称为发展住房反向抵押贷款的主力军，保险公司被称为发展住房反向抵押贷款的有生力量。以房养老参与机构的选择决定了我国以房养老模式的运作流程，因此，我国以房养老实行中所应具备的参与机构:

1.政府，为以房养老的实行提供资金支持和政策支持，加强对以房养老的宣传和提供相关业务的咨询，完善相关法律法规建设;同时也要加强法律法规的执行以及对贷款机构和房屋评估机构的监管，使其确保服务质量;提供担保。

2.贷款机构，在我国能够成为贷款机构的有:商业银行、保险公司、社会保障部门、房地产开发部门或特设一个专门机构，或是以上这几方面的综合体。我国商业银行和保险公司在开办贷款业务和养老保险的缴纳及赔付业务积累了较好的经验。

3.借款人，借款人必须具备以下条件:满足以房养老年龄的老年个人或夫妻;借款人拥有自己居住的房屋产权;借款人当前的经济和生活水平处于中等或中等偏下的状态;借款人受传统观念束缚较少，能够接受新观念、新事物。

4.中介机构，以房养老涉及到房产评估、咨询、法律、财务、房屋处置等多方面的领域，所以中介机构对于借款人和贷款人来说是十分必要的，其主要承担监督者和协调者的角色，使得双方最终达成协议。

5.社会保障机构，社会保障机构承担建立完善的社会保障体系、增加养老资金的筹集渠道、支持养老事业的发展的职责，加上其自身拥有大量资金，所以社会保障机构的积极参与可以使我国以房养老模式得到进一步的发展。

四、我国以房养老在实行中涉及的法律问题探讨

我国以房养老实行中涉及的法律问题及对策:

(一)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定居住用地使用权出让最高年限为70年，土地使用权期满，土地使用权由国家收回。这样不仅使得土地使用权和地上建筑物及其附着物所有权产生矛盾，而且在土地使用权到期后，住宅作为抵押物的价值就不存在了。对策:政府应当对于以房养老关于老年人住房使用年限以及土地使用期届满后自动续约的土地使用权出让金缴纳标准等作出明确规定，这样就可以减少老年人住宅评估价格的不确定性，增强贷款机构的贷款信心。

(二)《城市房地产抵押管理办法》规定权属有争议房地产不得用于抵押。在我国城市中有些房屋的产权不明确，比如单位分房、保障房等，这些产权不明确的房屋存在，导致以房养老的实行面临着较大的风险。对策:政府应当完善房屋产权登记制度，做到将一些单位分房、保障房等房屋产权明确，这样为以房养老模式的进一步实行奠定基础。

(三)《担保法》和《物权法》这两部法律都明文规定禁止流质契约，目的是保障借款人的利益。在当前法律制度下，银行、保险公司等贷款机构不能通过事先约定在老年人去世后，其所抵押的住宅归贷款机构所有。对策:为保证以房养老模式的顺利实行，政府可以对相关法律进行完善或调整，使得这些法律与以房养老模式相适应。

五、结论与讨论

基于国内养老模式的现状，对我国以房养老模式进行设计以及对该模式实行中涉及到的法律问题进行探讨，提出对策进行解决。以房养老在我国面临传统子女养老负担重、社会养老保障体系不健全的养老现状中脱颖而出，给我国养老问题的解决提供了一种创新的思路。鉴于我国特殊的国情，以房养老模式适合走一条政府与市场相结合的道路，在起步阶段由政府主导以房养老业务;在成长阶段由政府和银行等机构共同发展该业务;在成熟阶段完全由市场主导，由政府监督。以房养老模式能否在我国成功实行，关键取决于银行、保险公司等贷款机构如何对以房养老产品进行合理的定价，合理的定价能够使得双方利益得到满足。在以房养老实行的过程中，必然会涉及到房屋所有权和土地使用权矛盾、流质契约、房屋评估标准等一些法律问题，对这些法律问题的解决能够进一步促进以房养老的实行。

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