离婚诉讼中房产权属认定及分割途径

文◎宋建威　金　石

离婚诉讼中房产权属认定及分割途径

文◎宋建威*西北政法大学法律硕士研究生［710122］金石**甘肃省人民检察院法律政策研究室主任；全国检察业务专家，吉林大学博士研究生［730010］

摘要：内容司法实践中，关于离婚房产如何分割的问题一直争论不休，从现实情况看有三类常见的离婚房产分割类型，即按揭房分割问题、福利房分割问题和赠与房分割问题。对于按揭房应将其婚后按揭部分作为共同财产进行分割。对于经济适用房应考虑夫妻双方有无约定、房屋取得的时间等因素综合判断。对于赠与房，应区分婚前购买和婚后购买两种情形具体认定。

关键词：离婚房产分割夫妻共同财产按揭房福利房

婚姻家庭是社会的基石，婚姻家庭的共有财产则是婚姻生活的重要基础。而随着我国离婚率的不断升高，随之而来的离婚房产分割问题也日渐突出。如何在夫妻离婚时正确分割房产，不仅关系到当事人的利益，也是维护社会稳定的重要因素之一。离婚案件中，涉及的问题主要有三个方面：孩子的抚养、财产的分割、过错赔偿。其中，财产中房产的分割因其复杂性和重要性最引人关注。房产按结婚时间可分为婚前房产和婚后房产，按房产的来源性质可分为按揭房、福利房、赠与房等，为此笔者借助司法实践中的几个相关案例，将可能存在的情况逐一作简要梳理，以供参考。

一、按揭房在离婚时的分割

随着我国住房制度的改革和房地产业的发展，国内房价不断攀升，通过按揭方式购买房屋已经成为我国社会中的普遍现象。在离婚案件中，由于按揭房屋是普通家庭中价值最高也是最为重要的财产之一，往往容易成为夫妻双方争议的焦点。

［案例一］周杰2007年元月经人介绍认识了在银行工作的庄莹，五月份，周杰购买了一套价值50万的商品房，首付20万，剩余房款全部为银行贷款。产权证办好后登记在周杰的名下。2008年年底，两人办理了结婚登记手续，婚后两人以共同的工资一起偿还贷款，2012年两人感情破裂，协议离婚。两人对其他财产的分割都无异议，但就房子的归属无法达成一致，2012年年底庄莹向法院提起诉讼，要求法院解除其与周杰的夫妻关系，并与被告周杰平均分割房产。法院根据双方提交的案件证据进行审理后认为，该房产是被告周杰婚前个人财产，判决房屋产权归被告周杰所有；被告周杰向原告庄莹支付按揭放款及利息8万元；该房产婚后增值部分属于被告周杰的婚前个人财产在婚后产生的收益，不属于夫妻共同财产，不予分割。

虽然学界目前对于按揭房产是否属于共有财产进行分割尚无定论，但在司法实践中，通常的做法一般认为按揭的房产是夫妻共同财产，但一方婚前已付部分属于其个人的财产，应由夫妻另一方弥补之，［1］因此法院的普遍做法是将其婚后按揭部分作为共同财产进行分割。

事实上，商品房按揭法律关系涉及三方当事人和两个合同关系，即按揭人，为房产买卖合同中的购买人；按揭权人，为购房人提供按揭贷款的银行；第三人，即原房地产开发商，若银行要求第三人再提供按揭贷款担保，则第三人又为担保人。两个合同为购买人与开发商之间的《商品房买卖合同》（《房产预售合同》）及购买人与银行之间的《房产按揭贷款合同》。［2］

关于一方婚前买房，婚后夫妻共同还款，离婚时房产如何分割，其实涉及三个方面的法律问题需要厘清：一是一方婚前购买按揭房，婚后夫妻共同还贷，该房产是婚前个人财产，还是婚后夫妻共有财产？二是夫妻关系存续期间，以共有财产偿还的贷款，在离婚后如何处理？三是对房屋增值部分如何处理？现就借助案例一对

以上问题进行归纳和梳理。

第一，周杰婚前购买按揭房，婚后夫妻共同还贷，该房产是周杰婚前个人财产，还是周杰、庄莹婚后夫妻共同财产？该问题的核心在于原告庄莹和被告周杰的婚前共同还贷行为是否使庄莹成为该房产的所有人。答案是否定的。理由如下：一是根据《婚姻法司法解释（一）》第19条的规定，婚姻法第18条规定夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。除非在当事人周杰和庄莹之间有“将该房产在婚后转化为夫妻共同财产的约定”，否则，该婚前按揭房的产权性质仍保持不变，是被告周杰的婚前个人财产；二是婚后原告和被告的共同还贷行为，只能看作是被告周杰与银行之间履行合同义务的行为，这种行为并不能影响到房屋所有权的归属。因此，法院判令房产归被告周杰所有，在法律适用上是正确的。

第二，夫妻关系存续期间，以共有财产偿还的贷款，在离婚后如何处理？通过上述分析，我们可以看到房屋的所有权属于被告周杰，但在婚后原、被告以二人工资共同偿还银行贷款，此贷款应视为婚前周杰的个人债务夫妻以共有财产偿还一方个人债务，这实际上在夫妻之间形成了一个新的债权、债务关系，在离婚时负担义务的一方应当履行偿还债务的义务。故法院判决被告周杰向原告庄莹支付按揭房款及其利息8万元。

第三，对房屋增值部分如何处理的问题，《根据婚姻法司法解释（二）》第11条第1项的规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益，属于夫妻共同财产。但2011年7月最高人民法院出台的《婚姻法司法解释（三）》第5条又对这一问题重新作出规定，首次明确了夫妻一方个人财产婚后产生的孳息和自然增值不是夫妻共同财产。因此，根据“新法优于旧法”的原则，对于本案中由被告周杰以婚前个人财产购买的房屋在婚姻关系存续期间的升值部分，不属于夫妻共同财产，不再进行分割。

二、福利房在离婚时的分割

福利房是我国住房制度改革以前的叫法，它是一种非市场化配置的住房，体现了一种社会保障性和福利性。根据我国的城镇住房政策和目前城镇住房制度改革的实施进度，我国目前城镇福利住房主要可以分为三大类，即由政府提供的经济适用房、单位集资合作建房以及政策性限价商品住房，而经济适用房的分割在离婚纠纷中尤为常见。［3］

［案例二］孙永胜和王露莎婚后感情一直不和，经协商后决定离婚，并就儿子的抚养权问题达成协议。但二人对婚后所购买的一套经济适用房的归属问题分歧巨大，2009年2月王露莎诉至法院，要求解除双方婚姻关系，并分割房产。法院经审理认为，二人夫妻感情确已破裂，准予离婚。针对房屋产权争议的巨大分歧，法院在征得双方当事人的同意之后，决定采用竞价的方式解决房屋的归属问题。经过数轮竞价，最终原告以稍高的价格得到该住房，同时原告向被告支付房屋价款35万元。

在经济适用房分割时应当注意几个问题：一是夫妻双方之间就该经济适用房的权属问题是否存在约定；二是经济适用房是否在婚姻关系存续期间获得；三是如何认定该经济适用房是夫妻共同财产还是一方个人财产；四是在认定为夫妻共同财产后如何分割。［4］

在判断经济适用房是夫或妻的个人财产还是夫妻共同财产时，首先看有无证据证明财产是夫或妻的个人财产，有证据证明是夫或妻的个人财产时，如有约定或是一方的婚前个人财产等，就认定为是夫或妻的个人财产，否则，凡是婚姻关系存续期间通过任何一方获得的财产，均为夫妻共同财产，若无约定时可以如下认定：

1.凡婚姻关系存续期间购买并取得经济适用房的为夫妻双方共有财产。虽然经济适用房尚未办理产权证，但只要夫妻支付全部购房款的，房屋就属于买受人夫妻所有，办理产权证仅是时间问题。

2.一方婚前申请购买经济适用房，婚后双方共同支付购房款的，为夫妻双方共有财产。婚前一方享有购房资格，但婚后夫妻如果不交纳购房款，就无法取得房屋，支付房款是取得房屋的对价，因此，该房屋的取得无论是从财产的形成，还是取得的时间上，均应认定为夫妻共同财产。

3.一方婚前申请购买并支付部分购房款，婚后夫妻交足购房款的，婚前所支付的购房款对应的房屋价值应当认定为一方个人财产，就补交房款对应的房屋价值应认定为夫妻共有财产。

4.一方婚前购买并已经支付全部购房款的为个人财产。虽然房屋产权的登记时间很可能在夫妻婚姻关系存续期间，但该种情形下，购房一方与政府之间的买卖合同已经全部履行，购房者对所购房屋享有占有、使用、收益及出卖以外的处分权，故房屋应当归买受人所有。房屋产权登记仅仅发生物权变动的效力，但不能因为房屋产权的登记发生在夫妻婚姻关系存续期间而改变所有权的性质。［5］

三、赠与房在离婚时的分割

随着市场经济的发展，目前中国的房地产价格高歌猛进，再加上年轻人事业刚刚起步，在谈婚论嫁时，还没有经济能力购置房屋，造成了现实中许多父母在子女婚前或婚后出资给子女买房的情况，一旦婚后感情破裂，就房屋分割问题出现了很大的争议。这种由父母出资为子女购买的房屋称为赠与房，分婚前购买和婚后购买两种情形。

（一）婚前购房的情形

［案例三］周某的父母在周某结婚前出资20万作为首付款，贷款购买了一套两居室的房屋，产权人的名字为周某，余款40万元办理了银行按揭手续。2007年12月14日，周某和女朋友钟某登记结婚。40万元的银行贷款由夫妻二人婚后共同偿还。2013年，双方因性格不合，无法继续共同生活，周某起诉到法院要求离婚，钟某表示同意，但坚持房屋归自己所有。法院审理认为，该房屋是周某的父母在周某婚前出资购买的，房屋的产权登记人为周某，依法该房屋产权认定为周某个人婚前财产。周某父母支付首付款的行为，应视为对周某个人的赠与。婚后双方共同生活还贷部分属于夫妻共同财产，依法应予以分割。故判决周某、钟某离婚，诉争房屋归周某所有，周某向钟某支付房屋补偿款15万元，剩余银行贷款由周某自行偿还。

本案的争议焦点有两个：一是周某父母20万元的出资性质如何认定；二是这个房子到底是夫妻共同财产还是周某的婚前个人财产。此案是典型的父母帮助子女婚前购房的法律纠纷。对于周某父母20万元首付款的认定，根据《婚姻法司法解释（二）》第22条的规定，应视为对儿子周某的赠与行为。对于第二个问题，根据《物权法》的相关规定，不动产物权的取得和变动采取登记公示主义，房屋作为一种不动产，只有在产权证上登记的权利人才是该房屋的所有权人。而且根据《婚姻法司法解释（一）》第19条的规定，夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。

关于婚前购房的产权登记问题，通常有以下几种登记方案，需具体分析（假设是男方父母婚前资助购房）：

1.产权登记在“准夫妻”名下

这样的房屋将被认定为小夫妻两人的共有财产。父母的出资将被认定为赠与或是借款。但例外情况是，如果“准夫妻”买房后并没有进行婚姻登记，而是分手，那么完全出资一方可以以赠与条件不成立为由，要求对方返还一半产权。

2.产权登记在男方父母或者男方父母与男方名下

这应认定为是男方父母或男方父母和男方的共有财产，贷款也认定为产权证登记的权利人的共有债务，相应的增值或贬值也由男方和其父母享有或承担。而男方的相应产权份额属于婚前个人财产。但对婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的贷款本息，女方有权要求返还一半。

3.产权证登记在父母和准夫妻名下

若采用这种方式，房屋应认定为是夫妻和父母的共有财产。结婚后，对于小夫妻双方婚后共同还贷的部分，父母无权享有，应予返还。

4.产权证只登记在男方一方名下

该房产属于男方的个人婚前财产，离婚时不能参与分割。同样对于婚后用共同财产还贷的部分女方可以要求偿还一半。

（二）婚后购房的情形

［案例四］王斌和张丽2003年元旦登记结婚。2005年夫妻俩决定买房，但由于钱不够，最后由王斌的父母出了20万，买下了一套价值60万元的两居室房子，但房产证登记的权利人是王斌和张丽。其后几年，由于妻子张丽迷上麻将，两人为此争吵不断。2008年两人协商离婚，但在房产分割上分歧较大。王斌认为房款中有20万是父母借给两人的，因此在房产分割的时候应予扣除。而张丽认为，这钱是王斌的父母赠与两人的。因意见不一致，2008年9月王斌起诉到法院要求解除两人的婚姻关系，房子归自己所有，愿意补偿被告房款，但是必须扣除父

母的20万元房款。法院经审理认为，原、被告均同意离婚，据此可认定原、被告之间的感情确已破裂，法院支持原告的解除婚姻关系的请求。在房产分割问题上，原告王斌主张曾向父母借款20万元用于购买房屋，虽然原告王斌提供了借条，但是借条中没有被告张丽的签名，且鉴于原告王斌与其父母之间特殊的利害关系，仅凭一张三人签字的借条，不能认定借贷关系的存在。因此，法院对原告主张的这一事实不予确认，此房屋为原、被告的夫妻共同财产，离婚时应平均分割。最终法院判决，解除原、被告双方的夫妻关系，房屋归原告所有，原告补偿被告房屋补偿款为房屋价值的一半即30万元。

本案的争议焦点有两个：一是房屋的产权如何确定；二是20万元的出资性质如何认定。根据《物权法》的相关规定，不动产物权的取得和变动采取登记公示主义。房屋作为一种不动产，只有在产权证上登记的权利人才是该房屋的所有权人、如果仅有父母出资资助，而没有产权登记，并不能证明父母是房屋的产权人之一。若按照《婚姻法司法解释（二）》第22条的明确规定，当事人结婚后，父母为双方购置的房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。因此这20万元只能认定为原告父母赠与原、被告购房所用的，而不是借款。故在《婚姻法司法解释（三）》还未出台之前，当时法院的判决是正确的。

但需要特别指出的是，该案如果放到《婚姻法司法解释（三）》出台后的今天来看，这20万元就不能作为王斌父母对于儿子和儿媳两人的赠与了，而应当认定为王斌父母对儿子一方的赠与。《婚姻法司法解释（三）》第7条明确规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》第18条第3项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。如果离婚时一概将赠与行为默认为是父母对夫妻二人的赠与势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资购房的父母的利益。据此精神，被告张丽获得的补偿款不是30万元，而是20万元。

四、结语

离婚夫妻财产分割制度在调整婚姻家庭关系中举足轻重，它不仅关系到婚姻家庭的稳定，更关系到社会的和谐稳定，而房产的分割因为其价值较大而显得尤为重要，因此在离婚诉讼中，房产成为夫妻财产分割争议的最大焦点。房屋权属的准确认定在离婚诉讼房产分割中有重要的意义，不仅关系到公平原则的实现与否，而且关系到家庭的团结稳定。尽管目前《婚姻法司法解释（三）》的出台明确了婚前按揭房的权属认定，为此类按揭房的权属认定提供了法律依据，但其在具体操作方面缺乏可操作性，且变化多端的生活现实会给实务审判不断带来新情况和新问题。因此，运用已经确定的法律规定来解决现实存在的诸类法律问题，在法律规定的范围内，做到公平公正地对待不同的案件，正确适用和合理解释法律，切实解决好现实生活中的实际问题就显得尤为迫切和重要。

注释：

［1］陈振军：《离婚案件中按揭房的房产分割及妇女权益保护》，载《社会与法》2013年第6期。

［2］杨帆：《离婚纠纷中按揭房屋的归属和分割》，华东政法大学2011年硕士论文。

［3］廖融：《夫妻共有财产中福利房的归属认定》，载《法制与社会》2013年第2期。

［4］祁艳：《福利房是否属于夫妻共有财产》，载《中国民族报》2005年3月22日。

［5］还有一点需要指出的是，在经济适用房认定为夫妻共同财产后，一般情况下应当平均分割，但应当如何进行平均分割，按照购买时的价格来分割显然不合理，因为存在房价上涨的事实，况且当时购买的价格包含着当时卖方对夫妻双方的优惠。但是对经济适用房这种房屋的分割法律并没有给出具体的分割方法，因此只能根据公平原则进行分割和分配。就像案例中所采取的分割方式一样，夫妻双方可以采取竞价拍卖的方式分割该房屋，由出价高的一方取得该房屋的所有权，给予对方相应的补偿。当然，如果双方不愿意以竞价方式分割，也可以在市场价的基础上，扣除营业税、土地出让金并考虑到日后交易的风险等因素，大致确定该经济适用房的目前价格，然后在此基础上进行平均分配。