商用物业抵押贷款风险隐患及对策

曹晓燕

摘要：本文基于我国商用物业抵押贷款的现状，从物业经营风险、抵押贷款自身风险、经营管理问题、借款人诚信问题，系统的分析了商用物业抵押贷款的风险隐患，并就商用物业抵押贷款风险防范提出了相应的对策措施。

关键词：商用物业；抵押贷款；风险；对策

自楼市调控政策出台以来，受调控政策影响较少的商用物业投资快速增长，国内出现以投资综合体为主的城市商用物业投资建设热潮。部分城市商用物业市场供求出现了偏离，大量“同质化”项目竞争激烈，招租和运营周转渐渐走入困境，现金流来源不足，从而影响商用物业抵押贷款银行信贷资金安全。

一、商用物业抵押贷款风险隐患

商用物业抵押贷款是指商业银行向商用物业产权所有人或商用物业经营权人发放的，以其所拥有或正常经营的商用物业作为抵押物，主要依赖于该抵押物的经营收入作为第一还款来源的贷款。目前存量商用物业抵押贷款中，部分存量贷款资产质量不容乐观，已处于事实违约状态、管理不到位或存在较大违约风险隐患的贷款占较高比例，商用物业抵押贷款风险隐患不容忽视。

（一）全国商用物业现状

1、商用物业投资总额逐年攀高。国家统计局统计数据显示，全国办公楼和商业营业用房近年来的投资均保持高速增长。2013年全国办公楼开发投资额为4652亿元，较上年增长382%；商业营业用房开发投资额高达11945亿元，较上年增长283%；同期住宅投资的增长率为194%。2014年上半年，全国办公楼开发投资额2394亿元，同比增长19%；商业营业用房开发投资额6172亿元，同比增长232%。

2、商用物业库存持续上升。近年来，全国办公楼和商业营业用房施工面积保持快速增长，而同期的销售面积增幅则明显偏低，造成商用物业的库存持续上升，短期内办公楼和商业营业用房的市场去化压力将持续增加。截止2014年6月底，全国办公楼待售面积达2135万平方米，同比增长206%；商业营业用房待售面积高达10355万平方米，较上年增长234%。

（二）商用物业自身经营不善的风险

由于近几年地区性商用物业供给过剩、电商冲击、扎堆经营、同质化竞争等因素的影响，部分地区商用物业出现经营困难。在一线城市土地价格直线飙升的情况下，房企纷纷转战二三线城市发展商用物业。商用物业的持续经营和升值空间取决于消费市场需求，二三线城市在第三产业发展和人均消费能力方面与一线城市无法相比，因此无法为商业项目投资者带来合理租赁回报，商用物业项目的运营形势严峻。

商业银行存量贷款中部分商用物业已经出现由于自身经营状况不佳，从而导致无法实现预期租金收入甚至无租金收入的情况。如某商业银行发放一笔商用物业抵押贷款后，由于招商始终未能开展，导致项目无经营收入，该笔贷款约定的租金收入专户无租金收入，按分期还款计划已到期的贷款均未按时归还，贷款已经处于违约状态。

（三）商用物业抵押贷款的自身模式风险

商用物业抵押贷款用途广泛，可用于商用物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金需求以及借款人统筹安排的其他合法资金需求，其中包括用于置换该物业的银行贷款及股东借款等负债性资金和超过项目资本金比例之上的资金。商用物业抵押贷款在模式上设计不尽合理，风险点较多，加上部分商业银行在业务办理过程中风险防控意识不足，容易使信贷资金有被挪作他用。具体表现为：

1、借款人虚列股东借款，挪用银行信贷资金。商用物业抵押贷款用于归还股东借款，这种用途很可能由于存在较为隐蔽的关联交易，而不易被查实或后期跟踪，部分借款人通过与企业股东签订虚假借款协议的方式虚构资金需求获取贷款，将贷款资金挪作他用。

2、归还股东借款，变相将银行贷款作为资本金。借款人在项目建设过程中，可以通过以股东借款或往来款的形式作为项目自有资本金的来源，在项目完成后再申请商用物业抵押贷款归还这部分资金的方式，变相得将银行贷款作为项目资本金。此外，部分借款人在新项目手续不全、无法申请项目贷款的情况下，利用已建成的项目申请商用物业抵押贷款，将资金投入新项目，也可以达到变相以银行贷款作为项目资本金的目的。

3、置换他行贷款，变相延长贷款期限。房地产开发贷款期限一般为1到3年，最多5年，而商用物业抵押贷款的期限最多可达15年，借款人往往利用期限差，以商用物业抵押贷款置换房地产开发贷款，达到长期占用银行贷款资金的目的。尤其是经济下行时期，市场行情低迷，借款人更倾向于将商用物业转售为租，延长贷款期限，利用银行资金维持项目运行，将风险转嫁给银行。

由于商用物业抵押贷款可被用于置换他行贷款，成为各家银行竞相争夺的对象。部分商业银行经办机构受考核压力影响，热衷于置换他行贷款，抢占市场份额，但对置换他行贷款的合理性欠缺必要的分析判断，也容易忽视对他行贷款风险状况的评估分析，可能被客户利用，成为转接风险的受害者。

（四）贷款的经营管理问题

1、借款人租金收入专户往往形同虚设。商用物业抵押贷款的主要还款来源为商用物业的未来租金收入，租金收入未存入商业银行监管账户或被挪用，是商用物业抵押贷款出现风险的主要原因。多数借款人在贷款发放以后往往不将租金收入进入商业银行监管账户核算，而是在每次归还本息之前转入或者由关联方转入商业银行租金监管账户，监管账户余额达不到约定要求。

租金收入封闭管理不严的主要原因有：（1）零散租赁市场涉及商户众多，租金收取方式多样，借款人不执行租金监管协议中租金归集要求。（2）借款人涉及股权转让或与承租方发生纠纷，不配合执行《账户监管协议》。（3）租金支出审查管理不到位。

2、贷后监管难以到位。商业银行部分存量贷款的贷款后监管不到位，导致风险隐患难以及时发现，应对措施不能及时有效地开展。主要问题有：（1）未能及时有效地组织贷后检查，未能及时、准确掌握目前承租户具体情况，也未认真调查承租户变化对归还贷款本息的影响，导致贷款存在一定的风险隐患。（2）借款人未有效落实贷款持续条件，部分存量贷款不满足协议规定要求。（3）押品未按规定频率进行重估。按照商用物业抵押贷款办法，商业银行应对抵押物的重估频率原则上不低于每年一次。但部分存量贷款未按规定频率对押品进行重估，商用物业在抵押权存续期间价值减少未能及时得到重视。

（五）部分借款人诚信存在问题

商业银行与借款人签署的商用物业抵押贷款协议条款能否全部落实，在很大程度上依赖于借款人的诚信和配合程度。部分借款人将租金收入挪用于公司股东的多处房地产项目开发，或因投资房地产项目资金链紧张而参与民间高息借贷市场，甚至在未通知贷款银行的情况下发生股权转让，这些现象给商用物业抵押贷款的信贷资金安全带来了极大隐患。

二、商用物业抵押贷款风险防范对策

（一）根据区域动态调整信贷策略从目前商用物业的整体形势和存量贷款的风险状况出发，应高度关注区域内特别是二三线城市商用物业过剩风险，密切关注存量贷款风险状况，及时采取有效措施确保商业银行信贷资金安全，审慎介入新项目。

（二）加强客户风险识别，严格客户选择高风险客户的负责人往往会有以下一些特征：通讯常常不畅、谈吐浮夸、对自己定位不清晰、财富积累与创业经历不符等等。商业银行应加强客户风险识别，对银行流水时有大额异动、内部管理不佳、有形资产不多而账面应收款很多、经营规模增速与账面负债不匹配的高风险客户审慎介入，将商业银行信贷资金投向经营背景真实、经济实力强、抗风险能力较强的诚信客户。

（三）全面分析项目前景，着重考虑以下几个因素1、物业是否与商圈大小匹配同时商圈是否具有较强的稳定性：根据商圈内居民人口特征、顾客集中程度、商圈内商铺的经营面积和租金水平、商铺经营档次及员工数量等分析项目商圈覆盖范围大小及渗透性，稳定性。2、根据项目目标客户、目标商户、项目规模定位、消费层级定位、经营业态定位、经营商品定位、建筑设计定位判断物业定位与周边消费水平是否有较好的适应性。3、交通是否易达、商业氛围、竞争性、独立性及文化底蕴、商用物业业主经营管理能力、承租人稳定度及可持续经营性、物业管理的专业程度。

加强对项目预期偿债能力的分析判断，科学测算未来的租金收入及增长率，审慎测算项目还款能力。尽可能介入位于城市中央商务区、中心商业区等繁华地段，已投入运营、增值潜力大、租金持续增长的成熟物业。

（四）严格审查，务求贷款用途真实合理

商业银行在业务开展过程中，应充分调查核实贷款申请用途的真实性和合理性，切实防止商业银行贷款资金被挪用或置换他行不良贷款，杜绝风险隐患。

1、对于贷款用于物业维护、改造、装修、招商等用途的，商业银行应重点把握贷款需求合理性，通过客户提供建设合同、付款通知书、材料供应合同等材料充分验证，科学测算，切实防止不合理的资金需求。

2、对于贷款用于置换股东借款的，应要求客户提供相应的借款证明材料，切实了解资金用途，防止企业盲目扩张或介入风险较高的项目。

3、对于贷款用于置换他行贷款的，应核实他行贷款的合规性，充分了解物业经营情况，分析他行贷款退出原因，充分考虑潜在的风险因素。

（五）强化封闭管理，保障还款来源

商业银行应进一步重视租金账户封闭管理工作，严格按照规定动作落实资金和账户封闭管理相关要求；应加强对租金收入归集情况的跟踪管理，定期核查租金归集情况，确保物业经营收入专项用于偿还贷款，对不符合规定的贷款业务应查明原因，及时采取防范措施；同时应加强租金账户支付审核，原则上仅能用于归还商业银行贷款本息，切实防范租金收入外流，严防贷款资金流向法律法规禁止流入的领域，确保商业银行贷款按期回收。

（六）细化贷后管理，规范业务操作

商业银行加强存量贷款贷后管理一是要定期走访客户，动态掌握物业经营情况，加强对客户经营行为的动态监控和管理，开展定期和不定期的检查，严防借款人违反贷款合同规定实施危害商业银行债权实现的经营行为，确保商业银行债权的实现不受干扰。二是要严格落实相关贷款条件，同时强化抵质押管理，办妥商用物业和应收租金的抵质押登记手续，不接受有瑕疵的抵押物。三是要审慎确定押品价值，防止外部评估机构高估押品价值的行为侵蚀商业银行信贷资产的根基。加强对押品实物状态、价值变动等状况的持续监控，充分考虑处置变现等各种风险因素，动态开展押品价值重估，确保押品足值合规。

参考文献：

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