我国房地产市场垄断性分析

曾庆阳　支伟业

作者简介：曾庆阳（1986.09-），男，汉，湖北随州，在职硕士研究生，中国人民大学经济学院，研究方向：国民经济学。

支伟业（1991.02-），男，汉，河南南阳，硕士研究生，中国矿业大学（北京）力学与建筑工程学院，研究方向：工程管理。

摘 要：我国房地产行业有大量开发公司，但是仍然存在着一定程度的垄断，房地产市场的垄断损害了消费者的福利，损害了经济的发展。本文分析目前我国房地产市场垄断因素以及房地产垄断的影响，探讨解决我国房地产市场垄断的措施。

关键词：房地产；垄断；措施

一、垄断问题的提出

近年来，我国房地产业遇到许多问题。高房价与高空置率并存，全国大中型城市房价持续高涨同时全国新房空置率不断上升。根据中国统计年鉴数据，近十年我国房价都有持续增长，2013年全国商品房平均售价为6237元，同比增长7.75%；而截至2015年5月底，中国未售商品房占地面积达657平方公里，接近新加坡国土面积。西南财大中国家庭金融调查与研究中心公布的报告显示，2013年我国城镇地区住房整体空置率高达22.4%。

我国大部分行业的平均利润率只有7%-8%而房地产行业的平均利润率是前者数倍。房地产开发商在各种财富排行榜上占据了靠前的名次。国内很多大型国企和高新技术企业也纷纷开展房地产开发业务。据中国统计年鉴数据：截止2013年，我国房地产开发企业个数为91444个，全国房屋新开工面积为20.12亿平方米，全国商品房销售面积为13.06亿平方米。虽然房企众多难改我国房地产业的垄断特性。

二、我国房地产市场垄断性的表现

1、商品房的自然垄断。商品房不同于普通商品，商品房是多重因素的复合体，如地理位置、户型采光、物业管理、综合设施等，其中地理位置是商品房最重要的组成要素，商品房一定时期内不可复制，形成其自然垄断性。特异性越强则垄断的可能就越大，生产者对价格的决定能力也越强，越能削弱市场竞争作用。

2、土地市场的垄断。我国土地实行的社会主义公有制，城市土地属国家所有，农村和郊区土地归农民集体所有。《中华人民共和国土地管理法》规定任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须申请使用国有土地，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，同时规定国家为了公共利益需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。在法律规定下，政府成为土地市场的唯一买家和卖家，形成了土地双向垄断的格局。

3、房地产企业各自占据垄断资源同时垄断商品房的供给。全国性的大房企业拥有雄厚的资金和强大的股东背景，在“招拍挂”方式中获得土地开发权，控制大城市房地产市场、多数中等城市房地产市场的供给，而数以万计的地方性房企背靠着各自的地理、政治优势占据着当地市场的一定份额。全国性的大房企进入新城市，面临着全新的疏通关节、摸清当地市场脉络、和当地企业竞争，都会遇到诸多困难。

当前，我国城镇新建住房的供应基本上由房地产开发商垄断，开发商获到土地后，生产出商品房出售给购房者。房地产市场上集资建房、私人合作建房等有效替代形式存在比例小，房地產产品供给方式为单一的垄断局面。

4、房地产市场信息不对称垄断。国有土地出让信息不公开，地方政府凭借对国有土地的所有权的垄断和出让权的垄断制造竞租，从出让土地中谋利。因为房地产商品自身的垄断差异性、复杂性，而大多数消费者对住房性能、质量、配套设施的知识很缺乏，基本不能对商品房作出客观评价。同时目前我国住宅销售主要是以期房销售，消费者难以把握所建房产的状况，这更加大了购房者与房地产开发商之间的信息不对称。房地产市场信息不对称，不仅使消费者为买房付出高昂的价格，同时也无法确保买到的住房具有应有的品质。

三、房地产市场垄断带来的影响

1、房地产垄断市场造成供给不足、结构失调、生产效率不高和对价格的控制。根据西方经济学的观点，在垄断的情况下，房地产商会在低于市场均衡需求量下生产，造成供给不足，价格升高，夺取消费者剩余，获得垄断租金。近年来，房地产商通过捂盘、给消费者排卡、分期开盘、饥饿营销等手段，减少和推迟商品房的供给来获得更多的利润。在房地产商现实生产中，边际成本低、利润率高的高档房供给相对过剩，而要求集约化生产的中低档房屋供给不足，这就造成了住房供给产生偏差。

2、垄断高房价导致消费者对使用需求的抑制和投资需求的强化，损害消费者利益。垄断房地产商控制下的高房价造成消费者对商品房的逆向选择。真正的潜在使用需求的消费者因为房价过高而无法购房或者推迟购房或者不得不购买低于使用需求的房屋，从而抑制了对商品房的使用需求。高房价增强了消费者对房价上涨的预期，强化了投资需求。如果房屋淡化了居住属性而由投资需求占据主导地位，就会产生房地产泡沫。中国社科院和北京工业大学发布的《2010年北京社会建设分析报告》分析到，以每户家庭住宅面积90平方米计算，2009年11月北京住房均价17810元/平方米，需支付160多万元，相当于普通家庭25年的可支配收入，房价收入比25，快速上涨的房价严重超过普通家庭的支付力。2014年《中国家庭金融调查报告》称我国房屋的空置率为22.4%，远高于其他国家和地区，社会资源浪费严重。高房价收入比和高房屋空置率证明了高房价对房屋使用需求的抑制。

3、影响经济的可持续发展。短期看，高额的垄断利润使房地产表面繁荣，房地产行业贡献了相当份额的国内生产总值、形成稳定增长的税源，促进地方经济快速发展；但从长期看，房地产的垄断高价将透支消费者的长期收入，压缩消费者在其他方面的消费，高房价还会增加居住成本、商务成本，导致人才流失，投资较少，降低城市的竞争力，最终损害房地产业和地方经济的可持续发展。

四、应对房地产市场垄断措施探讨

1、地方政府打破对土地财政的依赖，优化土地出让模式。政府改革税收结构，增加对土地出让收入的监管，增加新的收入来源，减轻对土地财政的依赖。对于普通住房用地的出让，改变“招拍挂”方式，采用竞地价、竞房价模式。土地使用权转让的竞拍中综合考虑地价、房价两重约束的企业才能取胜。有利于防止大型房地产商凭借雄厚资金优势，高溢价拍得土地，疯狂抬高房价拙劣行为。

2、国家禁止土地的囤积和炒买，整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设监管，房地产商拍得建设用地，须在规定的时间内完成所有的建筑施工并上市交易，防止土地囤积，制止擅自变更项目、违规交易、捂盘不卖囤积房源和哄抬房价行为。

3、降低房地产市场进入门槛，引如竞争，消除垄断，多途径增加住房供给。国家鼓励以单位、集体的方式进行的集资建房，合作建房，降低开发商进入市场的门槛，尽可能地创造竞争环境引入竞争，加强房地产行业规范，减少权力寻租。国家应加大中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房保障房的建设力度，加强对城市棚户区的改造工作，满足广大低收入家庭的住房需求。多渠道扩大住房的供给，提高土地的利用率。

4、增强房地产市场的信息透明度。增强信息透明度可以改变消费者在房地产交易中的信息不对称的弱势地位，消除引起消费者恐慌的虚假信息。政府应尽快健全房地产市场信息系统，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

（作者单位：1.中国人民大学经济学院；2.中国矿业大学力学与建筑工程学院）

参考文献：

[1] 中国统计年鉴.http：//www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/2014/indexch.htm

[2] 高鸿业.西方经济学[M].第四版.北京：中国人民大学出版社，2007.

[3] 曾永昌.论土地市场的政府垄断[J].社会科学研究，2002.4.