针对商业房产的预算管理

张笑 王东升 李祥歌

摘 要：财务预算是一门专为企业预算一定预算时间内的财务状况和经营成本和各种预算的价值指标的总称。其是一种贯彻房产企业战略方针机制的综合财务预算收支系统，可以为房产企业的协调、控制、激励、评价等一系列的管理。是管理安排房产企业相关的投融资活动、经营活动和财务活动的未来情况预期并控制的管理行为。

关键词：房产企业；财务预算管理；作用

一、房产企业中的财务预算管理所产生的作用

1.便于各职能部门的协调一致。房地产企业预算的最大程度实现必须有企业内部的各职能部门协调一致。但是因各职能部门的职责不同，不免会造成相互冲突的现象。在过去的管理模式下主要的管理板块划分依据是按职能部门来划分的，而各个职能部门的管理中又缺乏整合，从而造成本位而零乱的缺陷。

2.有利于加强房产企业内部控制。房产企业在制定了预算后，就一定要进全力去实现它，不能只是流于形式，说一套做一套。房产企业的预算一经制定，即应立刻进入实施阶段，同时也要把管理工作的重心逐渐向控制过程进入，也就是说要按计划进行经济活动。如房产企业因受外部环境的影响而不断变化时，其执行情况和预算必然也会有所偏差，此时，可以将预算与执行的情况相互进行对比分析，这样可以为房产企业经营者提供高效的监控手段。房产企业内部控制的核心作用即预算管理。

3.有利于绩效考核。绩效考核作为房产企业员工加薪晋升的重要指标，其在拟定中，首先，应逐层传递和分解企业的战略目标，让每个员工能够承担起自身的岗位职责，以使没一个职位更具有战略责任。而绩效考核作为战略目标的基础实施手段，其管理指标应在战略目标的实施上不脱节的基础上，把战略目标层层分解。量化指标房产企业预算的战略目标，以此可做为其指标达到绩效考核导向性的作用，预算管理工作的标准应以数量化的方式来表明，它本事是具有一定考核性的，因而预算情况可以直接对其工作成效来评定。

4.有利于量化房产企业各职能部门的奋斗目标。房产企业中所有职能部门预算的制定是通力合作的结果，在综合平衡所有职能部门的预算结果后才最后确定的。因此，可以说房产企业每个部门的预算目标也就是其总目标预算的分解。预算一方面可以使各个职能部门的努力方向及奋斗目标所量化，另一方面还可在企业各部门间的活动安排上跟预算来安排。科学的预算管理体系是房产企業的战略目标和经营思想的核心动力，是一个房产企业在公司未来一段时间内的经营思想、决策、目标及财务数量说明和经济责任等等各方面的权力约束依据，同时也是一个公司的整体战略方针。

二、房产企业的财务预算执行

1.预算指标分解和责任落实。各预算部门必须在预算下达后认知组织实施，并逐层分解、落实预算指标，严格执行管理。落实到公司内部的各个部门岗位，明确责任部门和最终责任人，形成全方位的预算执行责任体系。预算指标的分解要明确、具体，便于执行和考核，应当遵循定量化、全局性、可控性原则；预算指标的分解要对经营总目标的实现起到有利的作用；赋予责任部门和责任人的预算指标应当在其责权范围内对预算指标负责。

2.预算执行控制。房产企业预算控制应以现金流的控制为其预算的核心内容，应该把每个月都编制一份详细的资金收支预算表，以起到资金收支平衡和控制风险的作用。其中，资金支付的重点即是对审批的控制，是对有违背预算目标的经济活动起到制止作用和确保各业务活动不逾越到规范的范围之外运行。对预算之外的资金支付，应要求其提供出相关资金支付的依据、原因的等资料，并且要严格审批之后方可进行支付。

3.预算分析。为确保预算执行信息传输及时、畅通、有效，执行预算的单位部门应当建立预算实时监控机制及分析制度。要进行密切跟踪、检查重要的关键性预算指标，定期比较分析实际发生情况与预算指标，并要编制预算分析的报告。包括：预算目标、分析对象、实际执行结果、预算执行差异、差异分析及原因、责任归属、改进措施和建议等基本内容。

4.预算调整。预算单位可在市场环境、经营条件、政策法规等因素有重大变化时，已经导致预算执行的结果产生重大偏移时，可以适当的将预算方案做出调整。当预算需要做出相应调整的时候，其执行单位必须以书面报告的形式对需要做出调整的内容做出详细的调整理由，并在其中附上调整的建议方案等，另外还要对比调整前和调整后的预算指标，主要是为查看他是否已经影响到了公司的总体预算目标。最后，相关预算管理部门在对调整方案进行审批时，要根据调整事项的性质或金额的不同来分析，最后方可授权审批，或移交给董事会审议后在做审批，之后才可以下达调整后的执行任务。

5.预算考核。在进行预算时，如果没有进行考核就直接做预算，那么其不能实施的，因为缺乏了最基本的严肃性。反过来说，预算管理在提供参考数值给绩效考核利用时，其管理者一定要在实际执行的预算结果中对其加以优化和不断的进行修正，以保证其能真正的发挥出预算管理的激励作用，以更加有效符合实际情况。其中，预算管理的工作的执行评价就是预算管理。它的主要工作是对预算责任主体的评价，包括审核、执行、控制、调整、分析等；预算责任主题应以预算评价结果来作为主题考核依据之一，并且要与预算单位的经营层及员工的日常工作或者年终奖惩相互联系起来，这是为了能够使他们起到一个激励和制约的作用。只有两者的相互结合，才可以使部门和员工的绩效考核更加真正的拥有明确、可行的目标，最终以实现企业未来的战略目标能起到重要作用。

总之，房地产企业在通过预算管理的全面实施后，可以在不确定性的市场上增强其适应能力，有利于其资源的合理配置，管理结构调整等。而对于其企业的内部预算控制来说，需要把有关房地产企业各方面的各种信息资源相整合，以及时发现其中不匹配的预算因素，并及时完善，从而确保房地产企业的预算与发展相符合，促进良性发展。

参考文献：

[1]孙丽敏.楼盘管理在房产管理中的应用[J].黑龙江科技信息，2009，（28）.

[2]闫晓光.对房产管理信息化建设的研究和探索[J].中国建设信息，2009，（12）.