不动产登记

不动产登记

一、概念

不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。

二、制度沿革

2007年3月16日，十届全国人大第五次会议通过了物权法，规定了不动产登记制度。它对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了中国不动产登记的基本结构，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。在这之后，并未出台具体的登记办法，登记程序、登记审查方面等问题还是没有得到相应的解决。

2013年3月10日，国务委员兼国务院秘书长马凯在作国务院机构改革和职能转变方案说明时指出，建立不动产统一登记制度可以更好地落实《物权法》，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。2013年11月20日召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

2014年11月12日，中华人民共和国总理李克强签署第656《中华人民共和国国务院令》，12月22日，正式公布《不动产登记暂行条例》，规定自2015年3月1日起施行。与《征求意见稿》相比，条例主要涉及明确不动产登记类型等5处修改。5处修改明确了不动产登记员制度、增加了对不动产登记类型的规定、调整了登记审查要求、增加了登记错误的赔偿责任规定等。另外，我国全面启用统一的不动产登记簿证样式。作为物权归属根据和不动产登记信息查询主要内容，统一的不动产登记簿证样本2015年2月26日正式对外公布。

三、国际经验

美国对房产所有人征收房产税，而政府记录的房产信息是征税依据。美国各州根据自己的登记法对不动产进行登记，主要分为契约登记制度和托伦斯登记制度两种，以县、市为登记单位。不动产登记时，主要对不动产的交易情况进行登记，通常是将所有不动产转让文件做成一份复印件，放入土地登记簿中，并建立一个公共的供人检索和调阅的索引系统。

新加坡采用托伦斯登记制度，政府通过设立土地登记机构，专门负责土地登记事宜，所登记的土地或不动产，由政府担保，保证其产权的权威与合法，而不是以双方交易或转让契约合同为保证。已登记的土地及不动产，其权利人、土地面积及其相关权益等都经过政府登记机构的审核和认定，政府保证其准确、真实。

四、意义

建立不动产统一登记制度、整合不动产登记职责，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是推进简政放权、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外的有效举措，对于保护权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。

建立不动产统一登记制度，它可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。同时，不动产登记制度能够保障房屋等不动产的交易安全，减少欺诈行为，而且还有利于摸清全国房地产市场的基本情况，有利于宏观调控。不动产统一登记制度将来会与全国住宅信息联网挂钩，会为纪检部门提供一定的方便，对于反腐工作有强大的助推作用。