南京中央门商贸区传统批发市场转型之路分析

庞康新

南京中央门商贸区传统批发市场转型之路分析

庞康新

随着我国经济体制改革的深入，流通领域的现代化、国际化程度不断提高，批发市场面临的内外部环境发生了巨大变化，严峻的形势逼迫着市场进行转型发展，而盲目地跟随“电商”潮流或简单地把批发市场转变为零售商场都使得转型陷入困境，本文以南京中央门商贸区的转型发展为例，分析市场转型的困难所在，以及市场型城市综合体项目在批发市场转型方式中的可行性。

批发市场；市场型城市综合体；转型

一、传统批发市场发展进入瓶颈

随着我国经济体制改革的深入，流通领域的现代化、国际化程度不断提高，批发市场面临的内外部环境发生了巨大变化，严峻的形势逼迫着市场进行转型发展，作为南京传统的批发市场集散地——南京中央门商贸区在这种变化中体现得格外明显。

上世纪90年代初，建宁路上的一些仓储单位利用便利条件和闲置场地，自发兴办起了一批大市场，经过二十年的发展，凭借火车站、长途汽车站、航运码头等依托形成了比较成熟的商圈，以批发零售、交通集散闻名，有着诸如金桥、玉桥、鑫桥等多家大型批发市场，市场发展高峰时期每天30万的人流量，每年高达200亿的商品成交总额，使中央门商圈成为一个不折不扣的财富盆地。

然而，随着流通领域不断更新、高端品牌的不断崛起和电子商务的蓬勃发展，2011年以来，很多批发市场出现了批发交易额下降、市场辐射功能弱化甚至“有场无市”等现象，同时因为辖区内交通较乱、档次较低、形象较差等问题，和新街口、湖南路等商圈相比，中央门商圈一直背负着“脏、乱、旧”的名声，整个中央门商圈的升级改造迫在眉睫，而其中主要涉及到的就是传统批发市场的转型升级。

生活资料批发市场是我国特有的产物，是与我国农业生产方式和大量分散的乡镇市场的存在和发展相适应的流通形式，从长远来看，批发市场并不是永存的，随着居民消费结构的不断升级，生产企业规模化、组织化、集体化趋势的逐步增强，以及总经销、总代理、连锁化经营的大型综合超市，仓储式商店，专卖店等各种现代流通组织形式的迅速发展，批发市场所面临的形势和挑战越发严峻。

二、批发市场转型的尝试和原因分析

面对电子商务来势汹汹的压力，许多批发市场纷纷选择了“电商”项目进行试水，有的选择了和国内领先的电子商务平台进行合作，有的选择了自行搭建购物网站，然而运行一段时间之后，却发现效果甚微，大家你追我赶的走上“电商”的大道，却大多沿袭做平台的模式，和现在已经非常成熟的占有统治地位的电商平台相比根本没有竞争力，传统批发市场以电商为导向的转型之路困难重重。

一些批发市场选择了由批发向零售市场转型，将批发市场简单的改造成零售商场，有的甚至打出了“批发零售价”的口号来应对大型零售商场和电子商务市场的竞争压力，但由于区域长期形成的“脏、乱、旧”的形象影响，缺乏配套服务支撑，消费环境差，市场萧条的现状未得到明显改善，市场转型升级一时陷入僵局。

传统批发市场转型升级困难，究其原因可能有以下几点：

（一）对批发市场发展电子商务和现代物流的理解和投入不足。经营电子商务需要大量的资金和人才支持，没有电子商务平台，发展现代物流只是空话，经营者舍不得投入大量的资金，也没有相关的运作经验，纯粹做产品出售的电子商务网，竞争力不足，配套功能不够，显然是不会成功的。

（二）对批发市场的资源整合不够。传统市场主要分为产地型、消费地型和交通枢纽型三类，批发市场的发展离不开产业集群的发展，只有那些周边有产业基础或者可以依托交通优势快速接触到产业集群的批发市场才有可能继续壮大，相比这些，传统的中间流通环节已不具备竞争优势。

（三）对自身情况认识和梳理不足。传统批发市场惯有的特色就是大而全，各种生活资料、生产资料批发鱼龙混杂，随着市场经济的不断发展，有很多传统的消费领域正在不断萎缩，逐渐被更新更高档的产品所替代，而市场对内部商户的经营品种缺乏足够的管控力度，导致市场依旧处于自发的经营状态中，转型过程中难以形成合力。

故而，传统批发市场的转型，要从自身特色、特点出发，找到适合自己的路。

三、批发市场向现代化城市综合体转变

2012年，南京市下关区政府和相关企业将联手投入38.8亿元对中央门地区进行新一轮提档升级，其中，商贸设施建设投资25亿元，道路基础设施投入12.3亿元，河道环境整治、绿地工程投入1.5亿元，重点从环境整治、市场规划等方面入手，将中央门商务商贸集聚区建设成下关产业转型升级的亮点区域、南京城北地区的商业中心和华东地区重要的商品集散地，紧紧依靠批发市场的传统优势，配套休闲和商务功能，随着政府规划调整，实现跨行业整合的大型主题商城、市场型城市综合体项目应运而生。

它与传统的市场不同,以传统批发市场资源（人流、物流、资金流、信息流等）为基础，集零售、批发、展贸、休闲等多功能于一体,结合城市建设和商务功能提升，将商城、物流、总部、网络、品牌、供应链、终端等现代商贸形态和商务经济、楼宇经济、会展经济等新经济模式融入到专业市场的发展之中，构成了现代化、多元化、人性化、体验式的“市场型城市综合体”。

具体而言，市场型城市综合体主要有以下特点：

一是交易现代化，通过改革创新内部管理模式和物流组织方式，积极推行电子商务、信息系统等现代技术，使交易方式由原始的现金交易向现代交易方式转变，从单纯的批发功能向交易、展示、信息发布等现代综合功能转变。

二是管理商场化，通过整合和创新，促进硬件设施上档次，推进“统一服务、统一管理”的商场化管理进程，促进软件管理上层次，建立与中心区产业结构相适应的专业化、特色化市场服务模式。

三是资源集约化，梳理市场内现有行业，以区域内已产生聚集效应的某一领域不断深入做细做深，沟通产业链上下游企业，通过高度的专业化和特色化，避开盲目的同质化竞争。

四、现代化城市综合体转型的实践

传统专业市场向市场型城市综合体转型提升主要有原地综合改造和搬迁式整合改造两种模式，在南京中央门地区，市场多是采用原地综合改造的方式，整合现有市场资源，以提升配套功能为主，继而整合周边土地资源，拓展酒店、商场、餐饮、娱乐等功能，建设市场型城市综合体。

南京金桥市场首先进行了升级改造，投巨资对金桥市场进行硬件升级，将传统市场改造成现代化零售商场，配套了物流配送中心和自助银行、餐厅等服务机构，逐步消除传统市场的烙印。

玉桥市场紧随其后，将市场更名为玉桥商业广场，由批发市场转型为包含交易楼、酒店式公寓、综合配套楼、地下停车库综合性商业广场，引进中高档品牌、休闲餐饮、国际影城等项目，成为涵盖购物、餐饮、休闲、商务、娱乐等多种功能综合性购物和生活休闲中心。

作为后起之秀的鑫桥市场，凭借其长期积累的孕、婴、童相关资源，在旧市场拆迁后将新建总体量近十二万平米的综合性体验购物中心，整合孕婴产品、女性内衣、儿童玩具、少儿服饰、学前早教等模块，以特色化儿童乐园为主打，配以女性消费和家长配套休闲项目，打造集消费、体验于一体的家庭式休闲乐园。

在市场发展转型的同时，中央门区政府加大资源整合力度，打通了阻挡在市场之间的围墙、办公楼，进一步优化交通体系，实现金桥、玉桥、鑫桥北面的建宁北路贯通，使得车流、人流在各个市场之间形成流畅的环形通行，各商家共同开展形象提升、交通提升、环境提升、载体提升、产业提升等五大工程，相信在不久的将来，会彻底颠覆传统批发市场带来的“脏、乱、差”形象，将中央门商贸区升级打造成为集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体的综合性商贸区。

庞康新，男，江苏南京人，南京华能南方实业开发股份有限公司副总经济师，南京宁华物产有限公司总经理。

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1008-4428（2015）03-32-02