物业企业集团化运作与多元化发展研究

○宋春兰

（沈阳工程学院 辽宁 沈阳 110136）

物业企业集团化运作与多元化发展研究

○宋春兰

（沈阳工程学院 辽宁 沈阳 110136）

如何利用与物业服务相关联的专业公司的优势及物业服务的专业优势，拓展传统的物业服务内容，提高物业服务的创新能力，寻求新的增长点，推动整个行业的发展，这对于物业服务企业来说具有重要的意义。本文主要论述物业企业集团化运作与多元化发展的现状、存在的问题以及相关的解决对策。

物业企业 集团化运作 多元化发展

一、物业企业集团化运作与多元化发展概述

对于物业企业来说，集团化运作就是在总公司的领导下，以物业服务为主导，发展与物业相关的业务，如将高档公寓、写字楼等不同类型的相关产品以企业集团联系起来进行发展。集团化运作可以为物业企业节省开销，比如通过集团化运作，物业企业可以雇佣自己的保洁、保安等一系列专业人员，省去了雇佣其他公司的高额费用。同时物业企业集团化运作可以使企业内部各个部门、各个职位之间更好的沟通，找到最有效的解决问题的办法，这样也为提高物业公司的效益提供了很好的条件。就目前总体的发展状况来看，物业管理行业实行集团化运作的公司并不多，因为集团化运作模式适合于大企业。但成功的实行集团化运作的公司也取得了明显的成效。以辽宁顶杰物业服务有限公司为例，公司隶属于顶杰集团旗下的物业公司。集团公司下属的公司包括辽宁顶杰物业管理有限公司、辽宁顶捷保安服务有限公司、沈阳顶杰置业顾问有限公司三家。这三家公司属于全资子公司，他们形成了以物业服务为主营业务的经营模式。顶杰物业服务有限公司在顶杰集团的统一指导下，对物业服务项目进行专业化管理，他们的企业文化是顶级服务、品质杰出。他们的经营理念是规范、专业、细节。他们有专业的员工培训机制、顶级的品质管理以及专业的后勤保障。通过行之有效的集团化运作战略，顶杰物业服务有限公司成为辽宁物业管理企业20强、辽宁公众信任的物业公司。

多元化发展包括产品的多元化、市场的多元化、投资区域的多元化等。在生活中大多数多元化发展指的是产品的多元化，即在原来的主营业务之外发展相关的系列化生产经营活动。企业实行多元化发展战略，首要的优势就是能够将市场扩大，企业可以到更多的领域进行发展；其次还能够为企业降低风险，即“不把鸡蛋放在一个篮子里”；另外多元化发展可以充分整合内部优势，运用管理、资金和技术的优势互补，实现企业长期发展。物业企业多元化发展的例子较多。以万科物业管理有限公司为例，万科根据自身实际和发展阶段确定企业多元化战略。在万科物业企业中，做好物业服务的同时，多元化包括很多方面，如全天候餐饮配送、生活用品配送、会所创新、空置房代管、维修项目一站式服务、房屋租赁经营、邮件代收发、叫车服务、环境检测消杀服务、商铺捆绑推广等。万科的这些多元化业务都是随着业主的需要而产生的，积极发展这些相关的多元化业务，不论对于物业企业的发展还是对于业主的方便来说都是有益的。

目前在我国实行集团化运作和多元化发展相结合的物业企业并不多，大多数都是实行多元化发展。成功地实行集团化运作和多元化发展相结合的物业企业，如深圳保利物业公司、北京燕侨物业管理有限公司。北京燕侨物业管理有限公司作为首开集团的成员企业，在首开集团的领导下以物业服务为主导，以首开集团为核心，将高档公寓、写字楼等不同类型的相关产品，通过并购等方式，实现专业化管理，规模经营，从而形成规模优势。该公司拥有多种类型的高端物业，包括高端公寓、写字楼、别墅和体育场等，配套服务包括活动策划组织、房屋经纪、楼盘代理、广告宣传等。公司通过在全国许多地方发展项目扩大企业规模，增加企业的知名度，也为公司创造更大的财富、获得更多的经验。燕侨物业通过集团化运作，使物业服务越来越专业化，无论对于企业本身还是对于顾客来说，都是有利的。

二、物业企业集团化运作与多元化发展存在的问题

1、管理越来越复杂，容易引起企业的管理冲突

只有大规模的企业才会选择集团化运作的模式，这样也就意味着企业会出现很多个项目，当项目分公司与总公司的发展目标不一致时会带来管理上的困难。在每个项目中也会有很多个部门，部门里面又会设置很多的职位，这样势必会增加管理上的支出，也要求集团内部的管理人员具有较高的协调能力。物业企业多元化发展会使下设的机构增多，每个部门之间传达信息的时候就会出现不一致或者不全面的问题。每个部门都会按照自己部门的工作特点和习惯进行工作，这样就会导致在企业进行多样化的同时，使各部门不能够很好的协调工作、统筹大局。同样当部门和人员增多时，企业也不能很好的对他们进行控制，这样就削弱了企业的控制力。

2、企业面临的风险增大

集团化运作的企业发展的越来越快，伴随的风险也会越来越大，如企业的贷款面临困难、整个集团的利润逐渐降低等。另外，有时候由于风险发生的突然性而不能及时的采取措施，或者由于地域的差异而导致风险不能够很好的解决，这给物业企业的发展带来了弊端，所以物业公司实行集团化运作要把应对风险的能力考虑到未来的发展中去。多元化的发展虽然对企业有利，但因为多元化发展涉及的面广，会面临“什么都懂，但是什么都不精”的困难。这就需要物业公司能够很好的掌握多元化的核心，并且能够在多元化发展中找到适合自己要重点发展的方向。

3、信息的有效性、协调性差

企业实行集团化运作和多元化发展，会出现很多部门，每个部门遇到各种各样的问题时都会产生很多信息，由于部门众多，在信息传达的过程中难免会遇到传达信息不畅通或者传达不到位的情况。有时还会因为各种原因在各个部门之间的传达效果也不同，导致信息的协调性不好，这样会严重影响物业企业的工作效率，甚至还会造成更大的工作失误，从而给企业造成更大的损失。

4、导致企业经营不稳定

一个物业企业的资源是有限的，采取多元化战略以后，企业会将人力资源、资金、物资等进行重新分配，也经常会将原本属于一个部门的资源分配到其他部门，这样也许会导致资源不能够适应新的环境，造成企业内部出现混乱，从而使工作的效率降低，使多元化发展不但没有为企业降低风险、将企业的经营状况变得稳定，反而将企业经营的不稳定性增大了。物业企业在实行多元化发展的同时，要做好资源配置的合理性。

三、物业企业集团化运作和多元化发展的对策

1、做好企业定位

物业服务企业想要成功的发展，做好企业定位是成功的前提。物业企业必须认识到自己的实际情况，坚持培养核心竞争力。企业的核心竞争力会使企业在同行业中优先找到发展机会，提高企业利润。企业首先必须有一个核心竞争产品，在核心产品、核心竞争力和竞争优势上来考虑如何实现集团化经营和多元化发展。物业服务企业经营的重点是要准确地掌握物业管理定位，正确处理管理和服务之间的关系，在促进管理质量同时要通过优质、全面的服务，以提高自身的形象和声誉，获得更多的市场份额和商业利益。就物业服务企业的集团化运作来说，它是适合大型企业的运作模式，虽然会带来很多优势，但也因为这个行业的管理内容分散，将对管理有更高的要求，只有配合高水平的管理，才可以使物业企业的集团化运作产生最大的效果。

2、制定正确的发展战略

首先，发展相关多元化是物业企业经营的重要方向。多元化有两种类型：一是相关多元化，即所选择生产的产品或提供的服务有较高的行业之间的关系；二是不相关多元化，即所选择生产的产品或提供的服务联系了很多并不相关的多个行业。要防范风险和获得更多的利益，应选择尽可能相关的行业。首先把物业服务作为核心业务，再开展与其相关的各种业务，如专业清洁服务、机电设备维修服务、租赁住房、传输媒介等。其次是发展主营业务，使主营业务形成规模，这也是物业企业集团化经营和多元化发展的基础。多样性意味着企业将进入新的领域，因为不完整的信息和缺乏新领域的专业技术和人才，风险较大，成本较高，新业务在短时间内不能为企业带来足够的利润。所以当主营业务没有形成规模或者有很好的前景的时候，实施多元化战略要谨慎。第三是把握好时机是集团化运作和多元化发展的重要因素。当物业企业处于刚刚发展的时期，想要发展集团化运作和多元化发展是不合适的，这个时期的企业没有足够的资金和经验，如果贸然进行多元化发展将会导致失败。当企业进入成熟阶段时，企业可以考虑选择实行集团化运作和多元化发展，因为这时的企业已经具有一定的资金和能力来支撑企业的发展。

3、物业管理的资源整合

物业企业进行资源整合只有一个目的，就是能够使企业内部的资源发挥最大的效用，为企业获得更多的利润，提升企业的市场影响力。物业管理的资源包括很多方面，每个公司在发展的不同阶段在资源整合方面的需求也是不同的。其中包括几个重点的资源整合方面，首先是对部门之间的整合，其次是对人力资源的调整，再次是对财务管理资源的调整，最后是针对可利用物资的调整。当物业企业的发展到达了一定的水平，简单的部门不能够满足企业的发展时，就会对部门之间进行调整，做到更细致的划分工作内容和责任。在进行部门整合的同时，要考虑到多元化发展的持续性，要增设全天候餐饮配送、生活用品配送、会所创新、空置房代管、邮件代收发、叫车服务等相关业务。在对部门之间进行调整的同时也是对人力资源的整合，企业发展的越来越好，对人力资源的要求也会越来越高，这时就需要对人力资源进行合理的配置和调整，让人才充分的发挥才能为企业服务。对于财务管理资源的整合，物业企业要谨慎，要能够在资源整合的过程中保证公开性和真实性。最后对于可利用物资的整合，要保证能够提高资源的利用效率，优势互补，不浪费资源。

[1]石国华：浅析我国物业管理的现状和发展趋势[J].全国商情（理论研究），2013（9）.

[2]李超、朝伟：浅析物业管理企业多元化经营[J].现代物业（中旬刊），2011（2）.

[3]王玉洁：集团化运作，多元化发展[J].城市开发（物业管理），2010（5）.

（责任编辑：陈丹）