如何规范和完善对开发企业成本对象的管理

如何规范和完善对开发企业成本对象的管理

问：房地产企业通常会利用对成本核算对象的混乱、对成本核算的混乱“浑水摸鱼”，不仅给税务机关的税收征管带来很大困难，而且也很容易造成国家税款的流失。事实上，房地产开发企业对成本对象的确定、对开发成本的核算不仅是房地产企业的重点、难点，也是税务机关对房地产企业税收征管的重点和难点。随着税务机关将房地产开发企业开发产品计税成本对象的事先备案制度改为事后报告制度，这会更加增大对成本核算对象日常管理的难度。请问，房地产企业今后如何适应税务机关对开发企业成本对象新的管理模式，怎样才能更好地避免可能存在的相关涉税风险？

江苏省南通市新雅房屋开发有限公司 顾亚飞

答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十六条第二款规定：“成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。”为减少行政审批项目，减轻微观主体负担，提高政府管理效能，2014年1月，国务院发布的《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》（国发〔2014〕5号），取消了上述对“房地产开发企业开发产品成本对象事先备案”的审批事项。

为贯彻国务院文件精神，做好取消该事先备案制度的落实和后续管理工作，国家税务总局于2014年6月发布了《关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号），公告对取消开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度为事后报告制度后，如何规范和完善开发企业成本对象的管理，防止企业混淆成本对象导致税收流失做了规定，笔者为此对相关问题从三大方面分析如下：

一、关于开发企业的成本核算对象

（一）国家税务总局公告2014年第35号文第一条第一款规定：“房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。”对该款规定可以从以下三方面理解：

一是正确理解开发企业的成本对象。开发企业的成本对象是指房屋开发过程中各项成本、费用的承担对象，比如房屋开发项目中的商品房、门面房，或写字楼、公寓等，由于各类成本对象中的土地、建筑安装、配套设施等各项成本、费用所占的比例不同，所能实现利润的差异往往较大，所以，开发产品成本对象的划分和确定不仅直接关系到开发产品成本核算的合理性和准确性，而且还将直接影响到开发企业计缴企业所得税的多少和时间早晚。所以，如果取消开发企业开工前对计税成本核算对象的报备，则很可能使得对开发企业的税收管理产生混乱，并很容易出现税收征管漏洞。

二是必须严格区分并合理确定已完工开发产品的成本对象。鉴于开发产品成本对象的确定是应纳税所得额计算确定的基础，因此，房地产开发企业必须严格区分并合理确定已完工开发产品的成本对象，如按照可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分等原则来正确区别并确定已完工开发产品的计税成本对象。

三是由房地产开发企业出具专项报告很有必要。为防止出现税收管理漏洞，做好取消开发企业开工前对计税成本核算对象报备的后续管理和衔接工作，很有必要在取消事先备案的管理方式后，采取必要的跟进措施，实行专项报告制，即由房地产开发企业出具专项报告。开发企业要就所开发产品计税成本对象确定的原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等情况形成专项报告，并在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。

（二）国家税务总局公告2014年第35号文第一条第二款规定：“房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，

房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。”从该款规定可以看出以下两点含义：

一是报告内容确定原则。开发企业对按照一定原则和方法确定的计税成本对象报送税务机关后，不得随意调整或相互混淆。

二是报告内容变更的再报告原则。对按照一定原则和方法确定的计税成本对象报送税务机关后，如确需调整成本对象，开发企业应就调整的原因、依据和调整前后成本变化的情况等另行出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。但报送的专项报告应能够清楚说明调整前后因成本变化对计税所得额的影响，以便税务机关检查确认。

二、关于相关制度和证据

国家税务总局公告2014年第35号文第二条规定：“房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。”

事实上，房地产开发企业也只有事先建立健全对成本对象的管理制度，按照确定的原则、依据及共同成本分配的原则和方法，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，只有这样，才能及时收集、整理、保存好确定计税成本对象过程中涉及到的各类证据材料，以便税务机关检查，防止因各类证据材料不完整、内容不规范等问题产生不必要的涉税风险。

三、税收征管要求

国家税务总局公告2014年第35号文第三条规定：“各级税务机关要认真清理以前的管理规定，今后不得以任何理由进行变相审批。主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产开发企业补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行处理。”该条对取消开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度为事后报告制度后，如何加强税收征管提出了六点要求。前两点是要求税务机关做到的征管要求：一是要求各级税务机关认真清理以前的管理规定，今后不得以任何理由进行变相审批，以确保事先备案制度的取消和事后报告制度的落实到位；二是要求主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。请注意，由于国家税务总局要求各主管税务机关对报送的成本对象确定专项报告“及时进行分析，加强后续管理”，所以，开发企业必须按照国家税务总局公告2014年第35号文的要求认真出具专项报告，否则，很可能因为专项报告存在的问题而受到税务机关的处理处罚。如对资料不完整、不规范的，将会被主管税务机关要求补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关将有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关将进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，将会被主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行处理。但必须注意的是，在以上对四种类型问题的处理方法中，后三种处理方法都可能给企业带来很大的涉税风险，所以，开发企业对计税成本对象确定时，必须严格遵守国家税务总局公告2014年第35号文的相关规定，注意防范相关涉税风险，对计税成本对象的确定及其报告务必做到：制度健全、原则明确、过程规范、方法合理、资料完整、证据充分、内容详实、报告清晰。

严晓娟