中国房价泡沫依然“坚固”

作者简介：

黄人天，《财经辩论》微杂志主编，人天经济研究咨询中心主任，独立经济学家，每经智库专家，《每日经济新闻》、《经济参考报》、《商界评论》、《中国经济与信息化》、《21世纪网》等主流媒体财经评论员，著有《富国阳谋：看穿中国与西方经济比拼之迷局》、《货币突围：拯救“纸”醉金迷的世界货币体系》等。

国家统计局日前发布11月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，房价延续了三季度以来的回暖趋势，环比降幅进一步收窄，其中部分一、二线城市二手房价格环比出现上涨，北京、上海、广州、深圳等四个一线城市环比则无一下降。新建商品住宅成交量较十月份有所放大，为年内新高。

因此，房价回暖证明房地产泡沫依然“坚固”，也证明现阶段中国政策仍可决定房价。

3月6日，笔者在新浪微博预测，2014年中国房价会有向下波动，但随着下半年经济刺激政策的逐步加码和产业扶持政策导致出口形势回稳，全年全国整体房价涨跌幅可能将趋于基本持平、略有涨跌，目前来看房价走势正在向这种状态靠拢。

今年年初以来，在房价下跌阴影下，出现了很多预测中国房地产泡沫崩盘的观点。但笔者认为，中国房地产泡沫破灭不会重复其他国家的断崖式崩盘剧情，这是因为中国泡沫经济还没有恶化到那种地步，也就是价格虚高的程度，还没达到全国购买能力不能承受的地步。这得益于中国独特的要素禀赋结构，人口众多，地区差异大，产业体系全面，抗冲击能力远超日本经济。现在还没到山穷水尽的时候，虽然已经更近一步。

中国独特的国情决定了独特的泡沫经济，这是令世人困惑的中国式泡沫特别“坚固”的原因所在，进而中国泡沫经济自然会有其独特的破灭逻辑。因此，笔者认为这可能是节节抵抗式的“非典型破灭”。为什么？

一方面，中国政府为化解四万亿经济刺激计划导致的泡沫困境，只能主动让房价降一部分下来，容忍房地产企业死掉一批，以便迫使房地产企业以价换量，降价求生，消化房地产过剩库存，遏制产能扩张，换取国民经济重新均衡。因此，去年以来，央行实行差别化的货币政策，拒绝全面货币宽松，并且对以房地产业为输血对象的影子银行大力限制，这是导致今年初以来房价持续下跌的直接原因。而房价可在政府主动调控下降价，也证明中国房地产泡沫还没达到崩盘的程度，政府仍具有经济掌控能力。

而另一方面，中国政府仍采用加大高铁等基础设施建设和棚户区改造等政府主导项目投资规模的方式救市，并放松房地产调控，逐步取消限购限贷，刺激房地产业购买需求。

这样，一方面控制房地产业供给量，一方面增加房地产业需求量，以便达到去库存化、去泡沫化的目的。在此过程中，如果房价不降，货币不紧，房地产开发商就不会松动价格，这是捂房惜售的常态。但如果房价降得太多，购房者就会持币观望，期待再降，这是追涨杀跌的规律。因此，为达到去库存化、去泡沫化目的，仍然具有经济掌控能力的政府就不可能让中国房价崩盘式下跌，而只会让其抵抗式节节下跌。可能表现为跌一阵，又靠政策回稳或回升一阵，但整体趋势是下跌。跌幅估计不会太大，以现价计算的名义跌幅总体可能在10-20%左右，平均每年跌0-2%左右。当然，这是指全国房价，而非局部地区房价，因为国家政策关注的是宏观经济全局。

由于通货膨胀继续存在，在较长时间里，即使名义房价不变，实际房价仍是下跌，比如今年房价维持与去年相同的10000元每平米，但如果通货膨胀率为3%，则以去年为基准，实际房价为10000除以103%等于9708.7元，也就是说今年10000元房价仅相当于去年的9708.7元。

如果考虑通货膨胀因素，在这一轮房价调整过程中，以2013年房价为基准，中国名义房价小跌10-20%左右，实际跌幅可能达到20-40%，但这需要5-10年左右的漫长阴跌过程。

名义房价跌幅小于实际房价跌幅的隐含好处在于，购房者对资产贬值感觉不明显，按揭贷款能被继续偿还，从而维持金融和经济体系运转。实际上，购房者和银行各自承担了资产贬值的部分损失，但表面上并没多少账面损失。购房者账面上没有变成“负翁”，即房产市值仍大于按揭贷款。同时，银行账面上没有多少坏账，得以继续运转。

其实，中国房地产去库存化、去泡沫化的进程，就是中国经济转型升级的进程。国家层面理想的政策愿景是，在房价泡沫“非典型破灭”过程中，通过深化改革，释放真实的需求和供给，大幅压低房地产业利润率，逐步实现经济增长去房地产化，转变为主要依靠服务业和中高端制造业。同时，在房地产业以价换量基础上，实现地方政府土地出让金收入保持基本稳定状态，避免地方债务危机爆发。在此过程中，国家会以容忍经济增长率逐步下滑的空间换取经济结构调整的时间，只要就业能够得到保障即可，于是就有了关于明年目标经济增长率主动下调的频频吹风。

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（依沫）endprint