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∷秋叶 评

最近漫步在城市街头，常看到这样的房产广告：“爱Ta就给Ta一个家。”要成家立业就要先置办房产，这在我们看来似乎是天经地义的事情。爱属于“形而上”，必须要靠房产这种看得见、摸得着的“形而下”才算有磐石般的支撑。但房产在中华大地上，向来是昂贵的投入，尤其是近十余年来，在一些所谓的一二线城市，房产的价格已远远高出英美法等发达国家，而我们的平均收入，尚不足人家的几分之一，非要打肿脸充胖子，这就颇有些像19世纪下半叶我们还用冷兵器对垒人家的战船大炮了。不过，令人惊叹的是，就像中华儿女善于赤手空拳迎着敌人的炮火前进那样，我们似乎从未被高房价吓倒，而是千方百计坚决地要给Ta一个家（当然，这里“要给Ta一个家”的主语往往是天下可怜的父母亲）！中国人在旧社会一有钱就要买地，在新社会，尤其是房地产行业火爆的近十几年，有钱没钱都要设法买房，看来这个习惯是颇有些光荣传统了。据说，这种买房的狂热，就像在境外购买奢侈品或送孩子到西方读书一样，近年来已蔓延到国外去，越来越多的中国人开始在欧美一些发达国家购置房产。购房人自然会对房产的产权尤为关注，因此，如果有中国人在英国买房，看到这个“many British homeowners don’t actually own their homes at all (许多英国房主并不真正拥有其房屋)”的说法肯定会大吃一惊的。

关于“英国房主不拥有房屋产权”这种现象，原作者根据英国的土地法（England land law）作出了以下解释：在英国，绝大部分公寓的购买者实际上购买的仅是承租权（lease / long-term tenancy），而非该公寓的房产，尤其是其所占土地的所有权（freeholding）。据说，这与英国的“封建（feudalism）”传统有关：按11世纪开始的封建制度，享有市民权的人们（freemen）拥有土地，佃户(tenant farmers)租用土地对其进行耕作。在18世纪，贵族把自己土地的长期承租权卖给开发商，开发商再把建好的公寓的居住权卖出去。在租赁协定期内，土地与房产的所有者（假定属以上情况，就是freemen / aristocrats）有责任及义务对其所属土地与房产进行管理。但在实际操作中，往往是开发商在所有权持有者的授权下把不动产权部分转让给管理公司，让其实施日常管理。然而在英国，这种承租权基本上是一种终身的使用权，在任何情况下房客几乎没有被“撵出去”的可能。按英国的法律，一旦某人享有了两年的承租权，就可以自然地将承租权再延长90年，开发商出售租赁权时其年限更会高达99年或125年，而且没有人能剥夺承租人续租的权利。虽然本文未说明这种“承租权（right to be a tenant）”的市场价格或是否可以在市场上进行自由交易，但基本可以肯定的是，它具备极高的居住稳定性及一定的对房屋的选择空间。当然，英国的这种公寓房产制度也有其弊端：一、租赁期从不到期，伦敦租户往往找不到不动产所有者，一些关于土地及房屋的全局性问题就无法进行商议从而得到解决。二、承租人无法对房屋进行改造，申请修理也是颇不容易。三、承租权的价格在不断地提高，而新建公寓数量增长缓慢。四、不动产权部分转让给管理公司后，公司有时会借机向租户收取高额的管理费用。

在我们“福利分房”的时代以及现如今政府的“保障房”、“廉租房”等房改措施，与英国的公寓制度有一定的可比性，但远非一码事，因为他们的承租权买卖几乎覆盖所有居民，甚至也包括外国人，而我们的那些房屋制度仅惠及少数人。其实，英国的公寓制度与我国的“商品房”在某些方面如出一辙：中国土地国有，租赁（或称使用）期为70年，70年后的租赁政策尚未可知。因此，我国“商品房”购买者其实并不真正拥有该不动产，至少其下面的土地是承租而来的，而且土地的租赁期比英国还短不少，是否能自然延续至今尚未明确。我们商品房“房主”也不能轻易对房屋进行改造，尤其是其主体结构更是不能乱动，其管理也一般是由与开发商相关甚至由其组建的物业公司来承担，由此带来的优缺点也一应俱全。因此，我国商品房的买卖说到底其实也是一种承租权的交易，只是这种承租权明确规定是可以买卖的。笔者手头有一份关于2013年欧美国家“homeownership（房屋所有权）”的统计，英国名列第六，达66%，即66%的英国人居住在自己拥有其产权的房子里（owner-occupied housing），而上述的那些居住在公寓里的英国人恐怕不属于此列。在英国，由于公寓居住并非英国人居住形式的主流，因此这个数据也应该是可信的。不过，在我们的统计数据里，肯定是要把公寓居住者及“所有”者——中国最广大的市民阶层、中国城镇居民居住形式的主流——列入“有房一族”的。