重庆商品房成交量及关联性研究

蔡振武+冯丹

摘 要：商品房成交量与就业是衡量社会经济发展的重要指标，目前国内外对商品房成交量与就业关联性的研究为数不多。文章以重庆市商品房成交量与就业的相关数据为指标进行实证分析。得出商品房成交量与就业相关联，商品房成交量的变动对就业会产生显著影响的结论。

关键词：商品房成交量;就业;关联性;VAR模型

一、商品房成交量与失业关联性的理论思考

根据阿瑟·庇古的相关理论，实际货币余额（M/P）是衡量家庭财富的重要指标，物价水平下降，实际货币余额增加，消费者则感到富有并增加支出（消费）。商品房成交量与失业率相联系的地方正是实际货币余额。房价上涨，家庭财富减少，商品房成交量将会减少，从而导致社会总消费减少。社会总消费减少会导致房地产行业生产缩减，就业人数降低，失业率上升。同时，托宾Q理论指出：公众投资取决于公司的市场价值和资产重置成本的比率。当经济放缓时，商品房价格下降，公众对预期经济持悲观态度，认为资产市值会下降，而对商品房持观望态度，商品房交易量减少，企业的外部资金成本上升。外部资金成本上升会进一步导致投资减少，就业下降。

本文以实证的研究方法，对商品房成交量和就业之间的内在关系进行检验，以分析商品房成交量和就业之间存在的复杂关联性。

二、商品房成交量与就业关联性的检验研究

1.数据来源

本文采用重庆统计局编制的重庆商品房销售额（SCB）、城镇人口登记失业率（UE）作为研究就业情况的指标，数据取自重庆市统计年鉴。样本容量为1998年-2012年，样本容量为15个。

2.实证分析过程

（1）数据的平稳性检验

非平稳的的时间序列数据容易出现伪回归。因此有必要首先对变量进行单位根检验。平稳性检验检验结果如下页表1所示。

ADF检验结果显示，商品房销售额（SCB）和失业率（UE）都是非平稳序列，但二者的二阶差分都是平稳序列，数理假设为：LnSCB-I（2），lnUE-I（2）。

（2）协整--Johansen实证

经过检验，表2列出滞后阶数L从0到3的各检验值。在5%的显著区间水平下，最佳滞后阶数为1。

表2

（3）非约束协整关系检验

要论证指标存在长期的均衡关系，需要进行协整检验。指标的单位根检验符合协整检验的要求;通过VAR模型，对变量进行协整检验。根据模型的理论选择，对应的协整检验假设有截距项，但没有趋势项。具体检验结果见表3。

表3

在5%的临界水平下，轨迹统计量大于5%临界值，应该接受存在一阶协整关系，拒绝r=0的原假设;对最多存在一阶协整关系的原假设，轨迹统计量小于5%临界值，所以不能拒绝原假设，即存在一阶协整关系。结论是：在5%显著水平上，二者协整关系是长期的。假设协整方程形式为：

lnUEt-1=-0.0096lnSCBt-1+Ct

（4）误差修正机制

对误差修正机制进行估计，采用极大似然估计法，选取最佳滞后阶数为L=1，假设含截距项和不含时间项的线性趋势。表4显示的是在5%置信区间水平下误差修正机制的参数估计结果，排除不显著的结果。

从表4中可以得到失业率的VECM的具体形式是：

Δlnuet=-0.2033[lnuet-1+0.0096lnscbt-1-2.9435]+0.7732Δlnuet-1

（0.0805）           （0.2541）

对残差的稳定性检验，所有的根均满足条件，因此误差修正机制模型的稳定成立。LM自相关检验显示，LM1=4.4012，概率为0.3544;LM2=3.0067，概率为0.5667，不存在自相关。怀特异方差（无交叉项）检验显示的值X2=23.1781，概率为0.1838，故不存在异方差。误差修正机制模型效果稳定。

三、结论

通过对重庆商品房交易量与就业之间的关联性实证分析，得出以下结论。

1.从长期来看，重庆商品房交易量和就业之间存在均衡关系;商品房交易量变动在短期内会对就业产生正向作用，即商品房成交量的上涨在短期内会提高就业。

2.就业对商品房交易量在短期内呈现正向弹性，政府应加大宏观调控，促进商品房交易量的稳步提升，在保证财政收入的同时，完善住房保障体系，加快保障性住房的建设，有利于强化社会成员的安全感和归属感。

参考文献：

[1]李子奈，潘文卿.计量经济学[M].北京：高等教育出版社，2005.

[2]陈章喜，黄准.城市房价与失业率的关联性研究[M].南方人口，2010.

[3]华民.房价上涨是经济增长的助推器吗？[J].学习月刊，2004.

[4]常新.房价对房地产业和城市经济的影响及对策[J].中国建设信息，2003（6）.

[5]汤灿晴等.失业劳动力就业渴望强度影响因素实证分析[M].南方人口，2009（3）.endprint

摘 要：商品房成交量与就业是衡量社会经济发展的重要指标，目前国内外对商品房成交量与就业关联性的研究为数不多。文章以重庆市商品房成交量与就业的相关数据为指标进行实证分析。得出商品房成交量与就业相关联，商品房成交量的变动对就业会产生显著影响的结论。

关键词：商品房成交量;就业;关联性;VAR模型

一、商品房成交量与失业关联性的理论思考

根据阿瑟·庇古的相关理论，实际货币余额（M/P）是衡量家庭财富的重要指标，物价水平下降，实际货币余额增加，消费者则感到富有并增加支出（消费）。商品房成交量与失业率相联系的地方正是实际货币余额。房价上涨，家庭财富减少，商品房成交量将会减少，从而导致社会总消费减少。社会总消费减少会导致房地产行业生产缩减，就业人数降低，失业率上升。同时，托宾Q理论指出：公众投资取决于公司的市场价值和资产重置成本的比率。当经济放缓时，商品房价格下降，公众对预期经济持悲观态度，认为资产市值会下降，而对商品房持观望态度，商品房交易量减少，企业的外部资金成本上升。外部资金成本上升会进一步导致投资减少，就业下降。

本文以实证的研究方法，对商品房成交量和就业之间的内在关系进行检验，以分析商品房成交量和就业之间存在的复杂关联性。

二、商品房成交量与就业关联性的检验研究

1.数据来源

本文采用重庆统计局编制的重庆商品房销售额（SCB）、城镇人口登记失业率（UE）作为研究就业情况的指标，数据取自重庆市统计年鉴。样本容量为1998年-2012年，样本容量为15个。

2.实证分析过程

（1）数据的平稳性检验

非平稳的的时间序列数据容易出现伪回归。因此有必要首先对变量进行单位根检验。平稳性检验检验结果如下页表1所示。

ADF检验结果显示，商品房销售额（SCB）和失业率（UE）都是非平稳序列，但二者的二阶差分都是平稳序列，数理假设为：LnSCB-I（2），lnUE-I（2）。

（2）协整--Johansen实证

经过检验，表2列出滞后阶数L从0到3的各检验值。在5%的显著区间水平下，最佳滞后阶数为1。

表2

（3）非约束协整关系检验

要论证指标存在长期的均衡关系，需要进行协整检验。指标的单位根检验符合协整检验的要求;通过VAR模型，对变量进行协整检验。根据模型的理论选择，对应的协整检验假设有截距项，但没有趋势项。具体检验结果见表3。

表3

在5%的临界水平下，轨迹统计量大于5%临界值，应该接受存在一阶协整关系，拒绝r=0的原假设;对最多存在一阶协整关系的原假设，轨迹统计量小于5%临界值，所以不能拒绝原假设，即存在一阶协整关系。结论是：在5%显著水平上，二者协整关系是长期的。假设协整方程形式为：

lnUEt-1=-0.0096lnSCBt-1+Ct

（4）误差修正机制

对误差修正机制进行估计，采用极大似然估计法，选取最佳滞后阶数为L=1，假设含截距项和不含时间项的线性趋势。表4显示的是在5%置信区间水平下误差修正机制的参数估计结果，排除不显著的结果。

从表4中可以得到失业率的VECM的具体形式是：

Δlnuet=-0.2033[lnuet-1+0.0096lnscbt-1-2.9435]+0.7732Δlnuet-1

（0.0805）           （0.2541）

对残差的稳定性检验，所有的根均满足条件，因此误差修正机制模型的稳定成立。LM自相关检验显示，LM1=4.4012，概率为0.3544;LM2=3.0067，概率为0.5667，不存在自相关。怀特异方差（无交叉项）检验显示的值X2=23.1781，概率为0.1838，故不存在异方差。误差修正机制模型效果稳定。

三、结论

通过对重庆商品房交易量与就业之间的关联性实证分析，得出以下结论。

1.从长期来看，重庆商品房交易量和就业之间存在均衡关系;商品房交易量变动在短期内会对就业产生正向作用，即商品房成交量的上涨在短期内会提高就业。

2.就业对商品房交易量在短期内呈现正向弹性，政府应加大宏观调控，促进商品房交易量的稳步提升，在保证财政收入的同时，完善住房保障体系，加快保障性住房的建设，有利于强化社会成员的安全感和归属感。

参考文献：

[1]李子奈，潘文卿.计量经济学[M].北京：高等教育出版社，2005.

[2]陈章喜，黄准.城市房价与失业率的关联性研究[M].南方人口，2010.

[3]华民.房价上涨是经济增长的助推器吗？[J].学习月刊，2004.

[4]常新.房价对房地产业和城市经济的影响及对策[J].中国建设信息，2003（6）.

[5]汤灿晴等.失业劳动力就业渴望强度影响因素实证分析[M].南方人口，2009（3）.endprint

摘 要：商品房成交量与就业是衡量社会经济发展的重要指标，目前国内外对商品房成交量与就业关联性的研究为数不多。文章以重庆市商品房成交量与就业的相关数据为指标进行实证分析。得出商品房成交量与就业相关联，商品房成交量的变动对就业会产生显著影响的结论。

关键词：商品房成交量;就业;关联性;VAR模型

一、商品房成交量与失业关联性的理论思考

根据阿瑟·庇古的相关理论，实际货币余额（M/P）是衡量家庭财富的重要指标，物价水平下降，实际货币余额增加，消费者则感到富有并增加支出（消费）。商品房成交量与失业率相联系的地方正是实际货币余额。房价上涨，家庭财富减少，商品房成交量将会减少，从而导致社会总消费减少。社会总消费减少会导致房地产行业生产缩减，就业人数降低，失业率上升。同时，托宾Q理论指出：公众投资取决于公司的市场价值和资产重置成本的比率。当经济放缓时，商品房价格下降，公众对预期经济持悲观态度，认为资产市值会下降，而对商品房持观望态度，商品房交易量减少，企业的外部资金成本上升。外部资金成本上升会进一步导致投资减少，就业下降。

本文以实证的研究方法，对商品房成交量和就业之间的内在关系进行检验，以分析商品房成交量和就业之间存在的复杂关联性。

二、商品房成交量与就业关联性的检验研究

1.数据来源

本文采用重庆统计局编制的重庆商品房销售额（SCB）、城镇人口登记失业率（UE）作为研究就业情况的指标，数据取自重庆市统计年鉴。样本容量为1998年-2012年，样本容量为15个。

2.实证分析过程

（1）数据的平稳性检验

非平稳的的时间序列数据容易出现伪回归。因此有必要首先对变量进行单位根检验。平稳性检验检验结果如下页表1所示。

ADF检验结果显示，商品房销售额（SCB）和失业率（UE）都是非平稳序列，但二者的二阶差分都是平稳序列，数理假设为：LnSCB-I（2），lnUE-I（2）。

（2）协整--Johansen实证

经过检验，表2列出滞后阶数L从0到3的各检验值。在5%的显著区间水平下，最佳滞后阶数为1。

表2

（3）非约束协整关系检验

要论证指标存在长期的均衡关系，需要进行协整检验。指标的单位根检验符合协整检验的要求;通过VAR模型，对变量进行协整检验。根据模型的理论选择，对应的协整检验假设有截距项，但没有趋势项。具体检验结果见表3。

表3

在5%的临界水平下，轨迹统计量大于5%临界值，应该接受存在一阶协整关系，拒绝r=0的原假设;对最多存在一阶协整关系的原假设，轨迹统计量小于5%临界值，所以不能拒绝原假设，即存在一阶协整关系。结论是：在5%显著水平上，二者协整关系是长期的。假设协整方程形式为：

lnUEt-1=-0.0096lnSCBt-1+Ct

（4）误差修正机制

对误差修正机制进行估计，采用极大似然估计法，选取最佳滞后阶数为L=1，假设含截距项和不含时间项的线性趋势。表4显示的是在5%置信区间水平下误差修正机制的参数估计结果，排除不显著的结果。

从表4中可以得到失业率的VECM的具体形式是：

Δlnuet=-0.2033[lnuet-1+0.0096lnscbt-1-2.9435]+0.7732Δlnuet-1

（0.0805）           （0.2541）

对残差的稳定性检验，所有的根均满足条件，因此误差修正机制模型的稳定成立。LM自相关检验显示，LM1=4.4012，概率为0.3544;LM2=3.0067，概率为0.5667，不存在自相关。怀特异方差（无交叉项）检验显示的值X2=23.1781，概率为0.1838，故不存在异方差。误差修正机制模型效果稳定。

三、结论

通过对重庆商品房交易量与就业之间的关联性实证分析，得出以下结论。

1.从长期来看，重庆商品房交易量和就业之间存在均衡关系;商品房交易量变动在短期内会对就业产生正向作用，即商品房成交量的上涨在短期内会提高就业。

2.就业对商品房交易量在短期内呈现正向弹性，政府应加大宏观调控，促进商品房交易量的稳步提升，在保证财政收入的同时，完善住房保障体系，加快保障性住房的建设，有利于强化社会成员的安全感和归属感。

参考文献：

[1]李子奈，潘文卿.计量经济学[M].北京：高等教育出版社，2005.

[2]陈章喜，黄准.城市房价与失业率的关联性研究[M].南方人口，2010.

[3]华民.房价上涨是经济增长的助推器吗？[J].学习月刊，2004.

[4]常新.房价对房地产业和城市经济的影响及对策[J].中国建设信息，2003（6）.

[5]汤灿晴等.失业劳动力就业渴望强度影响因素实证分析[M].南方人口，2009（3）.endprint