基于货币紧缩背景下的商业地产融资趋势的分析

张丽雅

摘 要：房地产行业是我国财政收入的重要来源，是关系到国计民生问题的支柱性产业。近年来，我国房地产行业的蓬勃发展，且在国民经济中所占份额越来愈大，作为一个资金密集型行业，其发展离不开资金的保障。因此房地产的融资渠道也备受关注。由于房地产资金过热现象严重，目前，我国对于房地产行业主要采取的货币紧缩政策，房地产的融资口径越来越小。为了满足快速发展的房地产企业需求，完善融资渠道非常有必要。本文将就货币紧缩背景下，房地产多元化的融资趋势做简要分析。

关键词：货币紧缩;房地产融资;发展趋势

一、前言

房地产行业具有资金投入大、风险高、周期长、回报率高等特点，只有稳定资金来源、拓宽融资途径才能为房地产企业的健康发展提供物质保障。近年来，我国房地产行业的发展势如破竹。但由于房地产金融市场尚未完善，某些企业或投资方只顾眼前利益，盲目开发房地产，哄抬房价，造成房地产行业资金混乱的局面。为规范房地产行业的健康良性发展，国家对此不得不利用经济手段加强对房地产行业的宏观调控。在货币紧缩的背景下，对于资金主要依赖于国内贷款的房地产行业来说，其融资问题更显严峻。因此，房地产必须勇于迎接新的挑战，开辟多元化的融资途径。

二、货币紧缩政策及其给房地产融资带来的影响

1.关于货币紧缩政策

国家宏观调控经济手段即货币政策配合其他宏观经济政策促进经济健康发展。货币紧缩是一种货币政策表现。当市场资金过热、出现通货膨胀或经济泡沫时，国家就会选择货币紧缩政策来加以控制。从2008年“从紧”货币政策，到2009年、2010年适度宽松的货币政策之后，自2011年开始，我国货币政策又恢复了长期以来的“稳健”。货币政策主要通过银行的信贷来影响经济行为。货币紧缩政策即使银根紧缩，通过公开的市场操作、适当紧缩银根，上调存款准备金率和基准利率。

2.货币紧缩背景下房地产融资面临的难题

房地产企业的主要融资方式就是自有资金+预收款+银行信贷，易受货币政策的影响。目前，我国房地产行业的融资渠道还存在很多不足之处，最突出的问题就是过分依赖银行贷款。国家实行紧缩的货币政策更加制约了房地产的融资口径。当存款准备金率上调时，各大商业银行以及房地产企业上交银行的法定资金就会增加，房地产自有资金相对较少，商业银行的信贷能力也会降低，房地产信贷融资渠道也会受到影响，加剧了房地产金融市场的不稳定性。当央行与商业银行的再贴现率提高时，商业银行的融资或向同行拆借的利率必然会上涨，这就导致房地产企业向商业银行融资的利率提高，从而增加了房地产银行贷款融资的成本。当货币紧缩政策采用公开市场业务时，央行会向市场抛售国债等有价证券，回收市场中的流动资金。这将导致市场中的货币逐渐减少，供不应求，促使商业银行做出借贷利率上升的对策，房地产企业融资会受到一定冲击。

三、基于货币紧缩的房地产多元化融资趋势

1.信托项目融资

房地产是成本高、周期长的行业，资金短缺问题伴随着地产开发的长期存在。随着我国货币紧缩政策的持续贯彻执行，控制了房地产的银行信贷增量，房地产只有积极进行多渠道融资才能求得稳定发展。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，具备连接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平台优势，是一种行之有效的融资方法，能为委托人提供可靠的融资渠道，有助于促进房地产企业良性发展。所谓房地产信托，即信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益，也就是房地产开发商与投资人供需双方资金往来的桥梁。信托项目融资主要包括信托贷款、股权投资、股权证券化、权益转让和混合型。为规范信托业务、防范信托风险，房地产企业应发展多元化信托。首先要加强与信托公司的合作，与信托公司建立一种长期紧密的伙伴关系。其次要关注银监会的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》、《信托公司净资本管理办法》等有关信托方面的文件，保证信托项目融资的谨慎性、安全性。

2.资本市场直接融资

房地产作为资金密集型行业，受国内政策国际资本市场影响，在国家加强对房地产市场宏观调控，实行货币紧缩政策的背景下，目前房地产企业在国内资本市场融资难度加大。市场对企业融资活动具有重要影响。房地产应扩大资本市场直接融资比重，利用债券、股票等有价证券的金融资产形式吸收资本市场闲散资金。直接融资即在市场主导的金融体系中，资金供给者和需求者在金融中介的帮助下，共同确定交易价格和交易数量，直接完成资金转移。作为金融市场发展的一种必然趋势，房地产进行资本市场直接融资具有以下优点：（1）资金供需双方根据各自条件，进行直接的合作联系，实现资金的优化配置;（2）房地产企业与投资人建立一种债权债务关系，作为债权者的投资人监督，将促进作为债务方的房地产企业提高资金利用率;（3）所筹资金具有长期性，非常有利于房地产应对货币紧缩背景下的融资难题。房地产企业可以在资本市场募集较多的、长期性的资金，从而促进房地产市场健康稳定。

3.私募股权房地产基金

在信贷、IPO、发债等融资渠道受货币紧缩政策刺激而逐渐疲软的背景下，私募股权房地产基金以其灵活多样的投融资方式成为房地产融资的一种重要趋势。所谓私募股权房地产基金，指的就是主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的基金。从是否直接投资于房地产这一问题来看，私募股权房地产基金可分为两类：一是直接投资房地产公司发行的股票上，另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金。在我国，房地产行业私募股权基金有两种模式，一种是基金公司成立专门投资于房地产行业的私募基金，还有一种是房地产企业为自己的项目设立一支私募股权基金。私募股权房地产基金，可以有效应对当前银行收紧甚至停止房地产项目贷款，商品房预售受到限购等国家宏观调控手段的影响，对房地产开发和在建项目提高资金保障。房地产企业通过设立私募股权基金融资，首先要有明确的投资项目和专业基金，预期的市场前景，确定项目的可行性;其次要有专业的具有一定的经验和竞争力的管理团队，关注拟投资项目的运营团队和运营模式，确保项目运转有利可图。再者项目的开发不仅仅局限于股权，更要关注土地使用权的等其他有价值的投资方式。

4.夹层融资

“夹层融资”是介于股权与债权之间的投资形式。夹层融资的金融产品一部分可以转让成股份，一部分可以转让成债券;其偿还方式可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。夹层融资以其灵活性、快捷性适用于房地产业。其融资模式有三种：一是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购;二是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司+股权质押”模式;三是贷款+认股期权，到期贷款作为优先债券偿还。作为一种准房地产信托投资基金，夹层融资可以避开银监会规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35%的政策束缚，根据自身的偏好和发展条件选择投资，是一种非常灵活的融资方式。

四、结束语

我国房地产融资本身具有过分依赖银行贷款，自有资金普遍不足，民间借贷和预售款项存在不确定风险，上市融资、发行债券不成熟等方面的问题。尤其是在货币紧缩背景下，在房地产融资主要来源与国内贷款的现状中，银行贷款一旦严重受阻，房地产发展就会陷入融资瓶颈。因此，房地产只有积极进行信托项目融资、资本市场直接融资、私募股权房地产基金、夹层融资等多渠道融资才能求得稳定发展。

参考文献：

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