如何加强对被拆迁人的权益保护

蔡斐

【摘 要】城市拆迁是近年来纠纷不断、矛盾突出和上访集中的热点问题，如何保障被拆迁人的合法权益，是解决问题的关键核心，也是维护社会的稳定和经济的发展的重要内容。

【关键词】拆迁；补偿；权益保护

一、减少对土地财政的依赖，加强税收制度的改革

土地财政是诱发政府不断征收土地，积极促成商业拆迁，乐于与开发商结成利益共同体的主要原因。要从根本上形成有效保护被拆迁人权益机制，就要从源头上逐步减少政府对土地财政的依赖。目前，土地财政是饱受诟病的，由其引发了诸多的社会问题，不单是成为拆迁纠纷的主要诱因，土地财政还导致了房价飙升、政府职能错位等等，就土地财政形成的原因而言，主要是由于现行的财政机制的不合理和土地制度的局限性，要从根本上减少政府对土地财政的依赖，那就是开展一场自上而下的财政制度和土地制度的改革，一方面，亟待完善土地收入管理使用办法，限制变寅吃卯粮式的一次性“透支卖地”，严格管理和规范使用土地出让金，确保卖地收入能够更多地用于改善民生；另一方面，按照事权和财权相匹配的原则，给予地方更多的资金支持，或是探索出新的财政税源，比如房产税的开征等，使其能够有财力支撑地方经济社会各项事业的发展，以减少土地财政的依赖。

如果土地财政依赖机制不改变，根本诱因没有得到消除，再怎么从征收的角度强调对被拆迁人权益的有效充分保障，也只是从“下层”制度的来讨论被拆迁人权益的些微变化，若“上层”制度不改革，即使在新的征收条例的颁布的背景下，对被拆迁人的权益充分保障作用也是比较有限的。

二、城市更新不能大跃进

许多发达的国家其早期的城市更新的确普遍经历了大拆大建的阶段，片面强调对物质环境的改造，留下了许多惨痛的教训，并遭到众多学者和民众的猛烈抨击，如今，现代城市更新都转向了以恢复社区活力为重点的综合治理方面，注重跨学科、多领域的合作，推行缓慢的、谨慎的城市更新。

城市更新是我国经济社会发展的必然趋势和强劲动力，而城市的自我更新必然涉及城区的危房改造和旧城改建方面，怎样科学地、尊重社会发展规律去进行城市更新，力求在城市更新、文物保护和被拆迁人权益保障之间找寻找一个均衡点，是我们政府最应该思考的问题，而不应该一味的为所谓的“政绩工程”、“面子工程”去盲目扩大城市化，搞城市更新大跃进。城市的更新应注重循序渐进，强调其是一个自发的过程，应该运用科学发展观统筹规划，反对大规模的简单推倒重建，提倡渐进式的小规模改造，最重要的是保证公众能够畅通无阻的参与到整个城市更新过程中来，主要体现在让公众参与到规划的制定和实施中来，以此形成对政府的硬性约束。

三、70年后土地使用权续展问题需尽快解决

在我国，目前土地私有化是不可能被接受的。为了解决我国的土地流转问题，在土地公有制前提下，土地使用权成为土地资源市场流转的唯一权利载体。上世纪80年代末，中国颁布了关于住宅土地使用权一系列的方案，再过50年，中国很多住宅土地使用权70年期限将到期。虽然《物权法》中明确规定住宅建设用地使用权期限届满自动续期，并不要求土地使用者申请续期。但属于有偿续期还是无偿续期目前尚未明确。因此，尽快解决住宅土地使用权续展问题，保护房屋所有权人的利益，是为了避免每个房屋所有权人最后沦成被拆迁人。

四、拆迁补偿原则应趋向完全补偿，重点是对土地使用权的补偿

从法理上看，我们之所以一直强调应该对被拆迁人进行充分且适当的补偿（即完全补偿）的原因在于，征收并非是仅是“挤占私人利益”这么简单，而是剥夺了法律所保护的私人权利。“权利是法律的具体化，法律是权利的抽象化”，二者本来就是同一个“正义”在不同层面的表现，维护法律必须保障权利。如果权利只有在被私人侵犯时才得到完全赔偿，在被政府侵犯时却不能得到全部赔偿，那么对权利的保护是不充分的，同时也蔑视了保护这种权利的法律。

而从实际效果上看，主张完全补偿的原则必然会增加征收的成本，从而迫使征收人（地方政府）用更为审慎的态度去衡量征收的利益关系，从而起到限制地方政府滥用征收权的作用，更为的尊重和保护私权。

商业拆迁与征收的最本质区别并不在于补偿的原则不同，而是开发商并无强制征收权，即开发商与被拆迁人二者之间是平等协商的民事法律关系。若是被拆迁人自愿以低于市场的价格与开发商达成协商一致的结果，这也是被拆迁人的权利自由，现在我们讨论的是被拆迁人若是主张开发商对其进行完全的补偿可能出现的情况。若是开发商对被拆迁人进行完全补偿，势必会增加其开发成本，为了其自身利益的最大化，开发商很有可能将成本增加的风险转移至购房者身上，即进一步的提高房价，而房价飙升导致市场失衡，消费者无力购房，民怨沸腾，此时政府为控制房价会出台一系列的控房政策，或是通过行政压力压缩开发商的利润空间，或是通过降低土地出让金、减免税收等措施给予开发商优惠，从而调整政府“自身”的“利润空间”，用这种近乎“倒逼”的方式来使得政府减少对土地财政的依赖。

若是实行完全补偿的原则，则主张对被征收人因财产征收遭到的损失进行全额补偿，它包括被征收人拆迁的客观价值损失和主观价值损失，从补偿内容上看，它主要包括土地使用权价值、房屋及其附加物的价值、搬迁费、安置费、停产停业损失等可估计的客观价值损失，也包括友好邻居关系、对原社区生活的熟悉、便利、对房屋的情感价值等主观价值的损失，尽管这些主观价值的损失补偿在现实生活中并不好评估，但我们从法理上仍是强调应对此进行补偿。从实际操作上，考虑到这些无形的收益损失，建议补偿按市场价的120%-150%进行。

参考文献

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