浅谈中小房地产企业的发展

李文芳

摘 要：本文对国家宏观调控经济政策下，中小房地产企业通过精细化、标准化管理，提高市场竞争力的思考。

关键词：中小房地产企业；精细化；管理

从2008年起，房地产市场异常火爆，各地房价飙升，尤其以北京、广州、上海等一线城市为甚。为了抑制房地产市场泡沫日益膨胀，国家有关部门通过采取一系列有关的经济政策对房地产市场进行规范，宏观调控房地产市场的过快发展，缓和社会生活矛盾，维护房地产市场正常的竞争秩序，使房地产市场的稳步发展，和谐运行。

从目前房地产市场的现状看，受国内经济增速下滑趋势和房地产业自身发展周期性等因素影响，我国房地产市场销售量持续下降，供过于求的矛盾比较突出，房价回落的压力相当大，市场走势处于一个复杂敏感期。

面对日趋严峻的市场环境，中小房地产企业要赢得市场，重点是管理创新。需要调整原来粗放的管理模式，将工作重点放在基础管理上，通过差异化开发模式和精细化管理，开源节流、降本增效，加强内部挖潜，提高自身的市场竞争能力，才能在这一轮市场调控中打好基础，赢得生机。

一、实效推进内控、质量和HSE管理体系运行

针对公司生产管理中存在的部门间部分职能重叠，管理界面结合面不够明确，易造成部门间推诿的情况。一是要加强领导，落实责任。公司主要负责人要亲自抓，要动员全体员工围绕项目开发总目标，加强基础管理工作和部门间工作协作。二是要立足市场抓开源、立足管理抓节流，充分发挥各项基础管理工作在降本增效中的作用，同时把在开源节流、降本增效中涌现的好做法、好经验上升为管理制度、优化为管理流程、提升为管理标准。三是结合内控、质量和HSE管理体系推进，对公司各项工作流程进行清理，进一步明确各部门间的职责，明确工作界面，建立部门间资源共享机制，同时按照体系推进要求建立各级记录清单，对各类管理报表进行精简固化，提高工作效率。确保各部门间加强协作，推动公司项目建设按计划推进。

二、加强前期调研规划阶段调研

良好的开端是成功的一半，目前中国房地产产业已逐渐从卖方市场转变为买方市场。因此从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。

首先是开展房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研、项目定位、项目的经济效益分析等。对所开发的项目进行详细的分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”？“怎么建”？“卖给谁”？等要素，提出项目的概念设计定位。

在房地产企业不熟悉的领域和地区适时引进房地产策划公司充当房地产企业智囊团、思想库。借助房地产策划公司的经验理念、创意和手段，帮助房地产企业出谋划策、合理决策提供依据，尽可能避免决策失误。从市场有效需求和居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。通过选择更好的地段，进行更加人性化的设计，让业主居住感觉更加舒适。

其次是销售准备工作。不仅是在售楼处和销售团队等硬件准备，更要从软件方面提前制订营销方案。营销方案从内容上分为：营销推广、公关活动策划、销售策划、广告策划等等。同时应根据市场情况对各阶段销售推广重点和定价策略及时调整。

三、从细部着手，深化设计

首先由销售部门根据周边市场调查结果，确定开发项目的户型大小及构成比例，并对主力户型的设计提出指导意见。建议户型设计参照公司以往开发项目的成功户型和市场一线开发商的主力户型图进行组合。

其次是对开发项目采用设计方案招标，选择设计实力较强的专业设计团队进行建筑设计。根据工程的实际情况，针对建筑功能合理选择建筑结构，力求在功能和成本间平衡，减少建筑材料的浪费。推行限额设计，强化设计人员的工程造价意识。前期对基础以上部分对钢筋等主材采取限额设计，逐步推广至基础部分和安装工程。

在设计阶段就对小区景观绿化和物业管理设施设备综合考虑，对物管用房、设施、设备提前规划，由物管部门提出基本管理要求和设计意见，交由设计单位综合平衡。在设施设备选型优先选用市场份额较大、质量稳定、服务好的较为知名品牌的产品，一方面可作为项目卖点同时也便于设施设备的维护。

完善建筑内部空间设计，体现绿色建筑理念。对公共建筑要综合考虑内部的综合供暖设施、采光以及通风等问题。具体在采光方面，根据建筑的具体位置来合理安排建筑布局，减少建筑的灯光问题，降低灯光耗能。在通风方面综合考虑当地的气候情况，使建筑一定程度上能够拥有冬暖夏凉的特点，体现绿色建筑的设计理念。

同时注重品牌经营和提升，外立面造型在一段时期统一风格和外墙色彩，在设计初期，就应该考虑企业和楼盘标识的设置。同时对商业体设计考虑店招的统一设置。

对电梯间等公共部分、阳台栏板的装修统一形式和标准。根据公司开发情况分为高配和基本配置两种档次，按项目定位进行选取。

加强各设计阶段图纸的审核工作，及时组织各相关专业人员对设计过程进行监督，定期与设计单位交流沟通，确保设计要求和意图及时落实。设计完成后组织相关人员对图纸进行审核，对部分较复杂的开发项目建议借助外部审图资询单位力量对图纸进行审查，较少错漏碰缺，提高设计质量。

四、招标发包优选承包商

一是严格对招标文件涉及造价条款的把关，合理编制工程量清单和标底。特别是对较复杂的公共建筑项目，参建的承包商较多，应对各承包商的工作界面进行界定，避免产生工序间的重叠或缺失。杜绝因招标文件、合同文件等不够严密，在施工、结算时造成纠纷和索赔。

二是对清单中的项目描述和设备材料尽可能详细，杜绝漏洞。在材料描述中，杜绝大范围名词、产品产地等概略性描述。如镀锌钢管应明确热镀锌钢管、开关阀门不能只写产地而应明确厂家和品牌，甚至产品系列。对于电梯等成套设备采购，除应明确设备参数外，还应将设备必须的通用件（如电梯空调、监控通讯等及相关配置所需的线路和控制模块）列入招标范围，杜绝因此造成费用与合同不符。endprint

三是合理低价者中标，杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶性竞争中标后，拖延工期和降低工程质量。

四是加强对投标文件进行分析。合同签订前，详细列出各投标文件中存在的单价过低和过高项目、漏项和不明确的内容及其对总造价的影响程度，及时在合同谈判时进行修正或加以控制。

五、施工管理全过程受控

一是严格按照建设项目流程管理，遵守行业相关规范和程序。结合公司质量管理体系、HSE管理体系和内控体系管理实效运行，对施工作业方案（特别是专项方案） 的审批、技术安全交底、作业许可办理、安全防护措施落实、现场文明施工、“三违”情况、监理履职等全过程进行监管。

同时充分发挥监理的监督作用，对重点环节、关键工序，要求监理人员跟班监督。公司各现场项目部对监理人员进行监督管理，确保工程质量一次性验收合格。

二是明确把标化工地建设工作作为目标，高标准严要求。不仅狠抓作业现场人的不安全行为、环境和管理缺陷、物的不安全状况，还重点检查承包商“五关”动态监管情况，特别是“五大伤害”的防护措施落实情况。进一步遏制“三违”情况和“低、老、坏”现象，杜绝承包商事故发生。

三是严把现场签证关，对施工过程中出现的工程量洽商、设计变更严格控制，对必须发生的设计变更，须经设计单位、现场代表、监理工程师己方共同签字认可，并由双方造价管理人员核实签认工程量，避免因现场签证不严造成结算时的扯皮现象。对超过限额的设计变更须按程序报公司相关部门和分管领导审批后方可实施。

四是对可调价格设备和材料，定期开展市场调研，采取货比三家，多家比价的办法，确保合理定价。

六、以人文本强化项目服务和后评价

一是加强售后服务和物业管理水平，目前公司下设的物业公司承担了较多的维修和与业主沟通的职责，及时解决用户提出的问题和良好的物业管理将通过业主与其他人士的交流，提升公司的品牌和美誉度，有效地促进房屋房屋销售。

二是充分利用项目后评价，通过对项目的投资决策、预期收益等项目实际实施过程中的关键环节加以分析，发现项目实际运行和预期情况的差距，分析出现的原因，发现项目建设过程中取得的成绩和存在的问题。为下步公司项目开发建设管理工作改进提供依据，避免出现类似的问题。

总之，在当前房地产开发市场的竞争日趋激烈的情况下，房地产开发企业必须从精细化、标准化出发，提高管理水平，加强成本管理和市场竞争能力。针对薄弱环节，采取有效措施，使精细化管理落到实处，不断提高项目管理水平和效益，才能在市场竞争中更上一层楼。endprint