“点·线·面”结合的商业综合体发展模式的潜在优势

范志永

(辽宁省大连市建筑设计研究院有限公司，辽宁大连 116021)

众所周知，商业建筑发展模式的典型案例之一为“万达模式”，从第一代产品“单店”到二代产品“组合店”再到三代产品“城市综合体”，逐步形成第四代产品“万达城”，可谓体现了万达商业地产模式逐步升级演变的历程。但这类模式的主要承载平台为各省、市的一线至少是二线城市(地级市)，本文所提到的“点、线、面”结合商业发展模式是结合三线城市(县级市)的地域特点、建设单位特点、当地经济发展状况、百姓商业需求等一系列原因，形成特有的一种符合三线城市首个商业综合体发展的典型模式蓝本，它有着自身的特点，能适应此类城市的发展要求，其实质可谓是万达模式第三代产品“城市综合体”的一个分支，结合三线城市自身的发展特点，形成这种“点·线·面”结合的商业模式。本文结合实际项目浅谈“点·线·面”结合商业模式的发展脉络、因素以及在特定环境下潜在的优势。

1 概念陈述

所谓“点、线、面”结合的商业发展模式，笔者认为，所谓点就是指某个集中商业的载体，在整个项目中起到画龙点睛的作用，是整个项目的核心;所谓线就是指室内、外步行街，是活跃商业氛围的手段之一，是提升整个项目品质的重要举措;所谓面就是前两者合起来所形成区域效应，是带动当地经济发展以及提升城市形象的最终表达，三者缺一不可，它们相辅相成，共同组成当下部分三线城市首个商业综合体发展的基本模式。

2 “点、线、面”结合的商业综合体发展模式发展定位和优点

往往一个良好的商业综合体项目能否得到好评，应满足最基本的三个层面的要求:能否满足政府对当地城市市容要求、能否满足当地百姓购物和娱乐的要求、能否满足开发商的经济利益要求。对于政府而言，主要考虑政绩要求，及关心立面和空间形态的设计，一个项目的落成，一方面可带动周边产业发展、地方经济发展，其次解决当地百姓的就业问题的同时可增加地方财政收入;再次为整个城市的市容乃至城市的知名度做出巨大贡献。对百姓而言，随着生活水平的逐渐提高，老百姓对商品的需求档次以及购买的便利性，提出了更高的要求，不同的消费群体都希望在自己家门口就可购买到自己心仪的商品，同时也能感受到在“大城市”所能感受的生活氛围。对于开发商而言，主要的目的开发利润最大化，怎样在满足上述两者的同时又能达到自己预期的目的。集中商场可招商引资，吸引品牌商业、院线等知名品牌的介入，尽可能的提升整个商业档次和氛围;步行商业内街和外街的设置，使用地商业价值最大化，同时可引入当地传统购物模式和商品，与稍高档次的集中商业形成互补。对开发商而言，也是迅速回笼开发资金的手段之一，同时，商业街的相互串联，也大大提升了整个项目的空间品质，提高了单栋建筑的平均价值。

3 建筑实例解析

1)辽宁省朝阳市建平县“财富领域”商业综合体——点、线分析构架简图见图1。2)辽宁省朝阳市喀左县“财富领域”商业综合体——点、线分析构架简图见图2。

图1 建平县“财富领域”商业综合体

图2 喀左县“财富领域”商业综合体

4 “点、线、面”结合的商业综合体发展模式潜在优势

综上所述，“点、线、面”结合的商业综合体发展模式的潜在优势有以下3点:1)整合当地传统购物理念和模式，有利于提升整个城市的市容和品牌效应。2)解决当地部分就业问题以及百姓购物需求，宏观上充分发挥了当地的社会资源。3)满足当地各种职能要求的前提下，整个项目便于操作、周期相对较短。这3点可以说既是矛盾点也是切合点，在满足政府职能部门的要求、当地百姓的要求、承建部门的要求下，通过项目的设计者执行者“否定之否定”艰辛的历程，最终是这些方面共同完美融合的结果。

总之，笔者认为“点、线、面”结合的商业综合体发展模式，是多方着眼点共同促成成果，更是符合当下中国“三线”或以下城市商业综合体发展的经典模式之一。

［1］芦 钊.城市综合体集约化的发展模式［D］.西安:西安建筑科技大学硕士论文，2011.

［2］肖 帅.城市商业综合体开放公共空间研究［D］.西安:西安交通大学硕士论文，2013.

［3］练 贤.商业综合体的设计探讨［D］.广州:华南理工大学硕士论文，2011.