房企预收款真相：囤地削弱偿债能力

飞雪漫天

中国房地产业有一个流行已久的观点：预收账款不是债。在一些房地产上市公司的业绩发布会、投资者交流会上，往往将预收账款直接从负债总额中扣除并以此计算资产负债率。

笔者为此撰文《万达地产：预收账款不是债？》（刊发于《证券市场周刊》第77期）认为，这个观点是房地产业一个流行已久的谬误。

囤地捂房导致房地产企业债台高筑

个人认为，囤地捂房、债台高筑是房地产企业无视预收款债务的主因。

过去十多年来中国房价飞涨，囤地捂房成为房地产业一个突出的现象，其资金主要来源于负债，导致房地产业负债率不断攀升。

统计数据显示，2003年末，A股房地产上市公司128家，其存货余额合计数由2003年末的953.41亿元上升至2013年末的18050.73亿元，存货周转时间由2003年的1.33年增加至2013年的4.02年。

存货周转时间以年销售成本除以期末存货金额计算所得，由于销售成本是已开发商品房成本，而存货中相当一部分是土地及尚在开发的项目，因此，4.02年的存货周转时间意味着房地业囤积的土地可能供其开发销售10年以上。

随着房地产企业大规模的囤地捂房，房地产企业的存货大幅上升，128家房地产企业总的资产负债率也大幅上升，由2003年末的54.9%大幅攀升至2013年末的74.6%。

中国商品房实行预售制，房地产企业通过预售商品房可以无偿占用客户的资金，房地产企业账面往往有巨额预收款项。随着房地产企业负债率的攀升，预收账款在负债中的比重也大幅上升。

2003-2013年间，128家房地产企业的负债总额增加了13.48倍，预收账款余额则由193.9亿元增至6146.51亿元、增加了30.7倍！预收账款占负债总额的比例由2003年末的13.6%上升至2013年末的29.8%。

囤地捂房、债台高筑，平均资产负债率高达74.6%，加之中央政府对房地产企业囤地捂房行为的打压、对房地产企业融资出台一系列限制性政策，使得房地产商的融资能力受到削弱、融资成本大幅上升。

在此背景下，一些房地产企业为了缓解融资压力，主观上有“优化”其财务指标的动机，将预收账款直接从负债中扣除，并以此计算资产负债率，就成为行业共识，预收账款不是债，在房地产业遂成为一个流行的观点。

预收账款对房企资产负债率影响甚大

预收账款不是债，支撑这一流行观点的理由何在？笔者总结大概有以下几点：

其一，房地产企业与预收账款相应的房地产项目销售结算完毕后，预收账款余额就会变成零，企业无须对外支付现金清偿；

其二，预收账款为企业带来大量现金，改善企业资产的流动性，提高企业的偿债能力；

其三，预收账款相关项目一旦竣工交付，预收账款结转至收入，可以实现收益，增加所有者权益。

应该说，房地产企业通过预售商品房可以无偿占用客户资金，确实有助于改善其资产的流动性、提高其偿债能力。但是，如笔者在《万达地产：预收账款不是债？》一文中所分析，房地产企业简单地将预收账款从负债总额中扣除，而不考虑与之相关的存货、应付账款、应交税金等资产负债项目随预收账款的变化而变化，由此计算得出的结果将显著低估企业的资产负债率。

假设A房地产企业资产总额100亿元、负债总额80亿元，其中，预收账款30亿元，其资产负债率为80%；若简单地将预收账款从负债中扣除，则以此计算的资产负债率为50%。假设该企业的销售毛利率为40%、销售净利率为20%，计算结果显示，即使企业与预收账款相关的商品房已全部达到竣工状态，其项目全部销售结算后资产负债率也高达68.29%，而不是直接将预收账款从负债总额中简单扣除后的50%。

那么，对于有大量预收账款的房地产企业，如何合理计算其资产负债率指标？

还是以上述A房地产企业为例，假设其预售商品房前资产总额70亿元、负债总额50亿元，则资产负债率为71.43%；通过预售商品房获得预收款30亿元，全部为现金；则货币资金增加30亿元，资产由70亿元增至100亿元，预收账款增加30亿元、负债由50亿元增至80亿元。这时，企业的资产负债率由预售商品房前的71.43%增加至预售房后的80%。

从偿债能力的角度来考察，预售商品房后企业的偿债能力应该相当于甚至优于预售房前，从这个意义上来说，个人认为，可以将其资产负债率加以修正，修正的资产负债率为71.43%。即考虑到预收账款对负债率的影响，将预收账款和对应的货币资金同时从总资产、总负债中减去，得到修正的资产负债率71.43%；而不是仅将预收账款从总负债扣除、却不将对应的货币资金从总资产中扣除，由此计算得出的负债率50%。即使项目全部结算完毕，预收款归零，其资产负债率也将远高于50%。

那么，是否所有的房地产企业都适用这一方法，将总资产、总负债同时减去预收账款金额，来计算修正的资产负债率呢？

个人认为，关键要看企业账面上是否有与预收账款相对应的货币资金，当房地产企业账面货币资金余额大于预收账款余额时，可以用该方法计算修正的资产负债率指标，当账面货币资金小于预收账款余额时，则要考虑预收款的资金的流向：如果企业预售商品房所收到的资金被用于囤积土地、或者用于企业填补其他的窟窿，企业账面上并没有与预收款额相应的货币资金，企业的偿债能力将因此受到削弱，则不能将预收款从总负债中减去。

只有当这些资金被用于与预收款相应的商品房建设时，才可以在计算资产负债率时从总资产和总负债中同时减去预收款金额。

统计显示，128家A股房地产上市公司2003年末货币资金、预收账款余额分别为364.02亿元和193.92亿元，货币资金余额是预收账款余额的1.877倍，而10年后的2013年，货币资金余额仅为预收账款余额的0.544倍。

从销售规模最大的4家A股房地产上市公司万科A（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、金地集团（600383.SH）和招商地产（000024.SZ）的数据来看，也显示出类似的特征，除保利外，其他3家地产商2003年时的货币资金余额皆显著高于预收账款余额，而2013年4家公司货币资金余额皆显著低于预收账款余额。

这表明，近10年来，随着地价飞涨、房地产商大规模囤积土地，房地产商预售商品房所获得的资金相当一部分可能被用于囤积土地。

当前大多数房地产企业账面货币资金余额远低于预收账款余额，相当一部分预售商品房款被用于囤积土地，如果其所囤积的土地贬值、缺乏流动性，其偿债能力将受到严重削弱。

对于货币资金余额远低于预收账款余额的企业而言，不宜将总资产、总负债分别扣减预收账款余额来计算修正的资产负债率指标。如果要计算修正的资产负债率的话，应考虑企业账面货币资金与预收账款余额孰低，并以较低者作为资产、负债的扣减项。

以万科A为例，2013年末货币资金余额443.7亿元、远低于1555.2亿元的预收账款余额。若要计算修正的资产负债率，则应以二者中较低的货币资金余额443.7亿元作为总资产、总负债扣减项，而不是将1555.2亿元的预收账款余额作为扣减项。除非企业有足够的证据表明，其预收款项被用于相应商品房建设，而不是被用于囤积土地或挪作他用。