我国房地产市场形势分析

刘沁沁

摘 要：目前，中国房地产市场一方面是成交在缩水，但仍是高价运行，其背后是房地产行业高速发展的15年后，整体格局已经发生根本性的改变。房市高增长时代已经终结，在向平稳发展的过渡阶段中，地区之间、不同需求之间的差异分化凸显。

关键词：房地产；市场经济；回调开启；分化加剧

一、2014年上半年房地产市场发展状况

与去年市场的“高歌猛进”迥然不同，2014年上半年，房地产市场政策面风生水起，继“两会”上中央提出“分类调控”后，地方政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面。对于更为重要的资金层面，中央政府相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求。房地产市场降价范围和幅度进一步扩大，住宅销售上半年呈量价增速双降态势，1—6月份房地产的销售面积下降6%，销售额下降6.7%，不同地区房地产的价格也出现了分化，二三线城市房地产价格出现了往下调整的这样一种态势。

从宏观经济看，一季度GDP增幅下滑至7.4%，全社会固定资产投资增幅也明显回落至17.6%，房地产开发投资对于经济增长形成了拖累作用，住建部则提出楼市调控“不刺激、不打压”，“尊重市场规律”将成下一阶段政策的基本口径。

（一）地方政府主导放松限购和购房落户的“救市”手段。两会提出的“分类调控”的指导思想赋予了地方政府更多的自主权之后，地方政府也纷纷出台“救市”政策。呼和浩特于6月26日发文宣布全面取消限购，成为全国第一个正式取消限购的二线城市；另一些城市则多以公积金做文章，意在提高购房者购买力；宣城、芜湖、扬州先后做了公积金、契税补贴等政策方面的调整。而天津市自5月31日起停止办理蓝印户口；成都提高了购房入户的标准；六安下调公积金贷款额度，这些与“救市”背道而驰的举措，实则体现分类调控的内在逻辑。

（二）中央以货币政策小刺激和支持自住购房掌控大调整。面对宏观经济下行的压力，中央政府没有大力刺激房地产市场，更多依靠市场自身调整，减少不必要干预。楼市经过以“双限”为核心的调控，投资投机比例大幅下降，银行首套购房贷款利率普遍达到基准或上浮5%-10%左右，严重抑制了自住型和改善型需求的正常释放。5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”等措施，继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求，但高息和惜贷的现象并未缓解。

（三）预调微调经济政策并定向降准释放约1500亿资金。

一季度全国GDP 增速放缓至7.4%，为促进经济发展，防范风险，中央政府多次强调：“运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量，更直接更有效地支持实体经济特别是中西部和小微企业发展”。央行于4月、6月先后两次定向降准，中央推出了三项“微刺激”举措：将小微企业减半征收企业所得税优惠政策实施范围的上限；筹措资金进行棚户区改造，2014年

700万套城镇保障性安居工程任务中470万套是棚户区改造；设立铁路发展基金，全国铁路固定资产投资由7000亿元增加到7200亿元。

二、2014年上半年房地产市场分析

（一）调整已是共识，只是时间的长短。今年市场的调整更多是出于市场自身内因所致，内变是核心。因为2013年的市场发展过快、部分城市房价上升过于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也导致购房者购买力难以为继。经过十多年的发展，房地产市场正逐步走出紧缺的格局，除个别一线城市外，我们看到多数城市目前市场供应较为充足，部分城市甚至已经暴露出供应过剩的风险。

（二）产业面临最佳政策环境，调控重点、思路和方法调整趋势必然。政府不再以房价为核心指标决定政策调控的时机和评判效果，已将重点放到保障住房的建设和分配上；中央不再实施全国一刀切的统一调控措施，而是让地方政府更多的承担差别化的调控责任；我们不再沿着既压供给也压需求的调控思路前行，而是把重点放在扩大供给上；由于全国和地方人大揽回房产税的立法权责，任何短期内扩大试点范围的说法也成为一种不负责任的唠叨；限购政策的放弃正在选择恰当时期和替换措施。

（三）城乡统筹的多规合一（土地、产业、人口、详控规划）的综合发展空间规划正式启动。专业规划的分离和矛盾，城市、农村规划的分离和矛盾，长期是我国城市发展空间规划的重大缺陷。以全新经济发展环境为基础，以历史经验教训为借鉴，以调整过的经济社会发展模式为指导，全国正在兴起新一轮的综合发展空间规划的研究制定。在这个过程中，势必为我国房地产业的发展带来新的机遇，供地不足问题、农村土地合理利用问题、土地使用性质调整问题、功能区域完善补充问题等，都将得到缓解舒展。

（四）市场集中度不断提升，房企转型期到来。一批基本不懂房地产业的媒体，长期标榜着的企业转型是一二线城市房屋卖不掉，就鼓吹到三四线城市进行开发。三四线城市房屋供给阶段性的过剩，就鼓励重返一二线城市。住宅开发受到严厉政策的调控，就呼喊城市综合体、文化地产、旅游地产、养老地产的崛起。这种将转移当转型，将方便当方向的举措根本就不是什么企业转型。绿色建筑、涉金（融）涉银（行）、海外投资、战略合作、兼并重组、电子商务等真正意义上的企业发展转型，正在被越来越多的企业所接受。房地产业正在获得越来越多的市场主动。

三、未来房地产市场发展预测

（一）政策微调分类调控，信贷谨慎筑底加速。2014 年上半年，面对市场的高位回落，整体政策环境虽未发生根本性转变，但越来越多的城市加入了调控放松行列。在市场持续低迷的情况下，加入政策微调行列的城市正在逐步扩容。信贷环境的持续趋紧也是制约上半年成交的一大重要因素。虽然监管机构纷纷表态支持首套自住需求，但商业银行有其特性。面对尚未缓解的经济下行压力，中央一系列“微刺激”措施已经浮出水面，但对于房贷难言宽松，因此，谨慎的信贷环境将刺激楼市加速筑底。

（二）标杆房企资金紧绷，放缓购地存粮过冬。由于去年销售火爆，一些房企超额完成销售指标，把部分业绩留到今年初结算。如果剔除这部分影响，今年实际业绩或不及去年同期。由于销售放缓、信贷收紧，多数标杆房企减少购地，选择保存现金渡过眼前的冬天。在 23 家 A 股上市房企中，今年1季度多项财务指标均为近年最差，均努力拓展融资渠道，缓解资金压力，部分已接近2008年的历史低位。用“小股操盘”模式来打破现有高杠杆快周转增长模式，或将成为未来发展的趋势。

（三）土地市场交投趋冷，地方债压力迫供应放量。受新房市场销售低迷及信贷紧缩的影响，二线及三四线城市宅地市场3月后即迅速转淡，一线城市则在5月后成交热度出现下降。土地市场整体转淡趋冷。重点城市转向平稳发展的趋势下，高价地块热度难以再现。而对于地方政府而言，受困于政府性债务的年内偿还压力，预计后市土地供应或将增加。

（四）新房市场指标低迷，信贷收紧促降价破冰。2014 年上半年，房地产市场未能延续去年的成交走势，全国房屋新开工面积、商品住宅销售 金额及面积等重要指标表现低迷。1 至 5 月，重点监测城市新房成交面积持续低位运行，累计同比降幅达18.1%。去年下半年起信贷开始收紧，新年伊始的降价风波逐渐蔓延。

（五） 二手市场下行定局，量价交换加速复苏进程。由于本轮二手房价格调整主要是受新房降价带动，因此不同城市、不同区域的调整程度出现分化，而且由于二手房价格调整幅度远小于新房市场 的降价促销，因此导致二手房需求被分流，二手住宅成交占比亦有所下滑。鉴于目前一线城市限购政策及信贷暂无明显放松可能，因此预计下半年主要城市二手楼市调整仍将继续。价格方面，新房市场将出现实质性降价，从而带动二手住宅价格的进一步下调，成交量亦有望筑底回升。